测评：绿都正荣东澜府 青云谱广州路沿线刚需大盘

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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目：绿都正荣东澜府

①规划有大型商业综合体 满足日常需求

项目旁规划了一个12万方的商业综合体，未来完全足够客户的日常购物需求。

②广州路沿线 规划配套齐全

项目位于青云谱重点打造的广州路沿线，规划有地铁、商业、公园等配套。

③位处老城区 性价比高

主推89-119㎡装修高层，总价不高，其中89㎡户型还有契税优势，性价比较高

综合推荐购买人群：

均价1.25万元/㎡，适合在青云谱区生活及在周边工作的刚需住户。

规划地铁口 附大型幼儿园

绿都正荣东澜府占地面积约115亩，总建筑面积约24.1万㎡，容积率2.56，绿化率35%，该项目包括24栋建筑，共1803户，车位共1627个，车位配比1:0.9，车位可能比较紧凑，加上小区未有人车分离设计，未来很可能出现小区內乱停车问题。

项目共有6栋27层的高层，分别为6＃、7＃、9＃、10＃、11＃、12＃；3栋24层住宅，为1＃、2＃、5＃；3＃、8＃为23层住宅；共6栋18层的住宅，分别为13＃、15＃、16＃、17＃、18＃、19＃；6栋11层住宅，为20＃、21＃、22＃、23＃、25＃、26＃。同时，小区自带一栋3层高的大型幼儿园，及沿街商业。

目前，项目在售的分别是11#5#两栋，其中5#已经售罄，11#也步入收尾阶段；在售户型分别为89㎡和107㎡的高层；预计在本月下旬将推出9#10#，具体还没确定；整体交付时间预计在2023年12月。

东澜府售楼外观大气，楼高三层，里面却充满了童真的设计，随处摆放的卡通摆件，沙盘上的吊顶气球，都非常可爱。据悉未来售楼部会变成大型公立幼儿园，我作为大人进去，够感觉宽敞舒适，相信为来也可以让学童有更好的学习玩耍体验。

另外，小区内部配套齐全，10#3#中间有一个儿童乐园；9#6#中间有一个体育配套设施，占地约1700㎡，其中包括600米的夜光跑道。

主力户型分析：卫生间干湿分离设计 干爽卫生

1、89㎡户型三房两厅一卫

89㎡户型方正，半通透，阳台相连客厅和次卧，采光充足。

三开间朝南，主卧带飘窗，自然采光尚可；书房朝北带飘窗；卫生间带窗，干湿分离，洗漱盘、坐便器、浴室明确分开成3个区域，通风有阳光，干爽卫生。

2、107㎡户型三室两厅两卫

户型方正，南北通透，朝南宽景阳台连通餐客厅和次卧，自然彩光充足。

全部卧带飘窗，三开间朝南，主卧带独立卫生间，保护户主的私密空间；卫生间带窗，干湿分离，干爽卫生；玄关入户，保护住户的隐私。

3、119㎡户型三室两厅两卫

119㎡设计成3+1户型，南北通透，全卧飘窗，客厅带宽景大阳台，自然彩光充足。

主卧带独卫，且留有衣帽间位置，空间较大；客厅n+1设计，可以设置一个办公区域，空间充足。

广州路经济带沿线 潜力不错

绿都正荣东澜府于南昌青云谱区，是南昌老城交汇中心，北通八一广场及青山湖区，西临朝阳新城，南靠象湖新城，东接高新区。

早年，青云谱工业发达，曾被誉为中国工业摇篮，新中国首架飞机就是在这里起飞，但近年由于南昌各区的高速发展，导致以传统工业为主导的青云谱区变得略显落后，同时也成了南昌房价的洼地。

随着时代发展，南昌市政府提出“东进、西拓、南延、北扩”的城市发展思路，青云谱区也成为了市政发展的重要区域之一；2019年2月青云谱区政府工作报告中提到，要把洪都新城打造成全市城南副中心。

据悉，洪都老工业区是江西唯一入选全国21个搬迁改造的老工业城区，也是首批的四个试点之一；政府将投资500亿将这里打造一个集居住、商务办公，环境优美，文化娱乐休闲于一体的现代化的生态新城。

就目前相关政策和趋势所见，青云谱将顺应发展大潮，成为南昌未来发展潜力最大的板块之一。

绿都正荣东澜府所处的广州路沿线，本就是该区贯通东西的交通大动脉，目前已被定位为青云谱区的经济走廊，未来将沿展至南昌东站（在建），成为南昌各区去往东站的必经之路，在如今这个高铁时代，发展潜力较大。

目前，广州路沿线多个品牌开发商，都在对该区投资开发，这也证明开发商也对板块未来的发展充满期待。

自驾便利 公共交通待落地

轨道交通：地铁五号线将有个站点，预计会设置在绿都正荣东澜府正门前，但具体情况以官方批复为准。

公共交通：绿都正荣东澜府目前1公里范围内有9个公交站点，5条公交线路，门口便设施广州路城南大道口站，该站点线路仅2条，分别为267路（象湖滨江新洪大—东站罗家集）和829路（老城区老福山-青云谱华东国际博览城）；此外周边线路还有31路（青山湖市政公用广场-昌南大道旁金域华府），234路（广州路西口-昌东大道旁邓坊村），861路（南昌老火车站-昌南大道旁金域华府）。

 目前，项目周边地区的交通有待改善，线路走向方面，南北走向的线路较多，东西走向的线路较少，未来可能要等广州路打通象湖隧道，公共交通才变得更加完善。

自驾：项目位于广州路与城南大道交汇处附近，该处将是前往南昌东站（在建）的必经之路，往西通过象湖隧道可连接象湖、朝阳、九龙湖。

项目附近还有城南大道，从项目出发沿着城南大道行驶2.5公里可到达南昌二环线昌南大道，沿着广州往东行驶1公里可达到高新南大道（将改造成南北走向快速路），沿着高新南大道往北走可连接九州高架东延线（在建），快速达到南昌一环线。

大型商业待落地 可满足需求

教育配套：绿都正荣东澜府带一个政府要求建造的公立幼儿园，此外3公立范围内拥有南昌三中青云谱校区、江右艺术高中、万溪王华霖小学、南昌十中民德学校（私立）等，教育水平一般，另外项目旁边也有规划的教育用地，入驻学校未明。

医疗配套：距离绿都正荣东澜府西面0.8公里为南昌市第五医院广州路院区（二级甲等）、江西省武警总队医院（3.7公里、三级甲等）、4公里范围内还有南昌大学附属三三四医院（2.8公里）等医疗配套。

公园配套：绿都正荣东澜府4公里范围内有包家花园体育休闲公园（1.9公里）、洪都公园（2.8公里）、八大山人梅湖景区和花博园（3.4公里）。

同时，按照青云谱洪都新城规划，新城内沿玉带河及洪都机场中轴将打造生态景观长廊。赣电洪府西北方约500米处规划建设2000亩生态绿色公园，由四座公园组成，内设体育场、灯光球场、景观长廊等。

商业配套：绿都正荣东澜府附近目前没有大型商业，但项目自带沿街商铺，周边规划建设12万方的大型商业综合体，未来可弥补这方面的不足；此外，3公里范围龙湖天街（3.7公里、在建中）、绿滋肴庙街（3.7公里、在建中）、青山湖万达（4公里）等大型商业。

1.23万元/㎡ 刚需好上车

目前，绿都正荣东澜府周边有多个新开发的楼盘在售，其均价也都在1.2—1.3万之间，楼盘定位也都偏刚需；其中保利天汇，高层均价12300元/㎡，保利时光印象均价12000元/㎡；赣电洪府高层均价12500元/㎡，价格都相差不大。

另外，二手房方面，由于位处老城区，周边也有一些老旧的房源，其均价大约在8千元/㎡左右，参考性不强

总的来说，广州路附近的新盘价格大同小异，价格相差不大，而绿都正荣东澜府门口就是地铁口，小区门口又有公立幼儿园，比起正对面的赣电洪府均价便宜200元/㎡，相对性价比较高。

价格潜力：绿都正荣东澜府所处的广州路未来东西向打通后，将快速连接红谷滩、青云谱区等地前往东站的通道；同时，地铁五号线和大型商业的规划，也大大提高了广州路沿线的潜力。

项目不足

未来广州路开发完成后，沿街商业和大型商城就在旁边，其噪音可能会影响住户；门口就是公立幼儿园，到了上下学时间点，接送子女的家长很可能会造成交通堵塞，影响住户出行；车位较紧凑，小区地面有停车位，未来很可能出现乱停车的问题。

此外，青云谱广州路经济带整体配套落地时间未明，其中象湖隧道、南昌地铁5号线的批复及建设都需要时间，相比于南昌其他板块，青云谱给大众的感觉就是规划很高大上，但是兑现的能力一般。