大悦城纯地铁口住宅 售1.8万/㎡成千人摇！

乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目：中粮·建发·祥云悦府

①一环线内，纯地铁口盘

南昌一环内，快速路纵横，离地铁口及公交站均在50米内，能较为全面的覆盖南昌多个区域。

②临近大朝阳商圈 商业类型丰富

自带大悦城商业，紧邻西湖万达、九州天虹、潮阳里等大型商业，其商业体量即便放在整个南昌也是名列前茅的，商业配置上，非常给力。

③明星开发商强强联手 品牌强劲

中粮集团、建发集团双世界500强企业联手开发、操盘经验丰富，整体的产品质量，可以期待。

综合推荐购买人群：

首付约50万起，适合对地段、配套以及品牌有一定追求的刚需偏改善客户。

低密社区 居中最优

中粮·建发·祥云悦府是由中粮集团与建发集团共同打造的小高层住宅项目，总占地约110亩（约7.33万㎡），总建筑面积约21.08万㎡；总户数1304户，车位1387个，车位配比1:1.06，人车分流设计；绿化率35%，容积率为2.2，在南昌的小高层楼盘里，算是中规中矩。

项目一共19栋楼，分为三个楼层高度，分别为16层，17层，18层！自东向西，由低到高排布。

其中18、19#楼为三梯六户；5#、8#、11#、14#楼为四梯四户；其他的则为两梯四户。目前已首开10#13#14#16#18#楼，房源基本售罄；预计后期将加推8#、15#、17#、19#楼，建面约96、118㎡装修三房，共计292套房源，具体推出时间待定，小区预计2023年12月底整体交付。

项目各楼栋间距为43-50米，从沙盘中可以看出，居中的几栋楼间距较宽，靠近外侧的楼栋之间，楼间距稍窄。不过这个楼间距，稍低一点的住户采光应该不会受太大影响。

内部设施方面，设有约600米的夜光跑道、两个羽毛球场、全龄段活动区域等场所；同时小区西南面配备一所幼儿园、未来幼童上下学的安全也有一定保障。

主力户型分析：方正通透 大阳台采光充足

1、A2户型96㎡三房两厅两卫

该户型的得房率达82%，可以说还是比较优秀的，而96㎡的三房两厅设计，其主卧面积较大，且留有衣帽间及独卫，居住起来更为舒适。

户型方正，中间户，半通透，餐客厅一体，空间观感更为开阔；U形厨房的设计，操作便捷。三开间朝南加大阳台，自然采光充足。

2、B户型118㎡三房两厅两卫

实用面积118㎡，户型方正、南北通透，6米宽景阳台，用118的面积享受豪宅的舒适；客厅空间大，可选n+1多功能空间，不喜欢的也可以独享开阔客厅。

独立入户玄关设计，保障住户居家的私密性；主卧同样采用套房设计，且留有衣物间位置。另外，该户型全卧飘窗，在享受自然阳光的同时，亦可充分提升居住空间的使用率。

3、C户型146㎡四房两厅两卫

独立刷卡电梯，一户一梯大大提升了住户的安全和私密性，玄关设计更是在保护住户隐私方面锦上添花；146㎡四室两厅大面积户型，采用客厅南北双阳台设计，通透对流、采光好评。

客厅与次卧共享朝南的宽景阳台，另外3个房间也具有飘窗，空间感非常好；父母房间与主卧、次卧隔着客厅，也可以让两、三代人共同生活时，不会互相打扰。

朝阳新城一环内 4号线地铁口

中粮·建发·祥云悦府位于南昌市西湖区朝阳新城板块，西湖区为南昌市中心城区之一（所谓的老城区），辖区面积约34.8平方千米，常住人口51.4万（2019年），下辖11街道1镇，祥云悦府就位于所属辖区下的朝农街道内。

西湖区作为南昌的老城区，历史底蕴丰厚，南昌60%的历史文化名城区域都在西湖区，像比较知名的万寿宫、绳金塔、进贤仓等，南昌七扇古城门，其中进贤门、惠民门、广润门、顺化门四扇在西湖区；八一起义纪念馆、新四军军部旧址、新四军东南分局遗址均位于西湖区。

经济上，2020年西湖区全年GDP592.42亿元，排名全南昌第4位，主要遵循“三产为主、二产为辅，文化为基”等发展思路，经济结构组成大概如下：第一产业无；第二产业占比24%，第三产业占比76%。城区主要发展现代服务业，通过招商引资、商贸消费升级等行动，做大做强区域经济。

西湖区属于南昌的老城区，本身能开发的土地就很少，外加朝阳新城开发进入尾声，房地产投资比例连年下滑，土地资源很稀缺，祥云悦府作为区域内极少的住宅在售项目，关注度很高。

中粮·建发·祥云悦府位于西湖区朝阳新城板块，朝阳新城于2012年起进入大开发阶段，同年，区域内首个大型综合体九洲天虹落地，拉开了板块建设的序幕；紧接着2015年引入万达广场、2017年落户华侨城、直至2020年末年大悦城（本项目）成功拿地，朝阳板块已逐步成为扛起西湖区乃至南昌主城区发展的主力军。

朝阳新城经历快十余年的发展，区域土地开发接近尾声，从控规图来看，剩余可出让土地主要集中在生米大桥和中央公园周边，可开发土地多为集体用地和商业用地，长远来看，板块内还有银燕物流地块等待搬迁待开发。

地铁公交便捷通达 自驾顺畅

轨道交通：项目距离地铁4号线云天路站（在建，2021年年底开通）地铁口仅50米，可以轻松直达南昌九龙湖片区、东西湖老城区、青山湖区以及高新区艾溪湖板块；同时在未来规划的五号线中，换乘车站设在一站之隔的观洲站，约800米左右，可快速直达新建区、红角洲、青云谱以及南昌东站。

公共交通：同样是小区东门口往南30米，便有公交站朝阳农场站，目前该站台分别有9路、241路、253路、255路、256路、830路公交途径，线路覆盖南昌绝大多数繁华地带，其中便包括红谷滩万达、南昌火车站、八一广场、八一大桥等方向，出行极为便利。

自驾：中粮·建发·祥云悦府南面与东面分别临靠抚生南路、九州大街，可以直接驶抵老城区。往西南200米左右，可以直接上南一环路高架，往东可以去往青云谱、青山湖、东湖等片区；往西可经朝阳大桥，抵红角洲、新建区等地。

再者可以通过沿江快速路，快速抵达南昌县象湖滨江片区、东湖区、红谷滩各处，总的来说自驾到南昌各处，都有快速路直达；但是像九洲高架一环线、沿江快速路，早晚高峰绝大多数时间会拥堵，通勤时间较长。

商业配套强大 教育待确定

教育配套：目前已知在小区两公里范围内的学校，只有立德中学（私立）和桃花小学，虽然周边有3个规划中的教育用地，但引入学校不明，不确定性较高。

医疗配套：项目离三甲医院南昌市第三医院朝阳院区（三甲）仅1.5公里，且253路公交可直达。

公园配套：中粮·建发·祥云悦府3公里范围内涵盖赣江东岸风光带（0.6公里）、朝阳中央公园（0.8公里）、象湖湿地公园（3公里）、南昌动物园（2.5公里）、桃花河水系（0.3公里）等景观资源。

商业配套：商业方面，项目往南500米为自带大悦城商业及约200米的写字楼，同时靠着西湖万达、九州天虹、绿滋肴潮阳里，形成超百万方大朝阳商圈。

我们来说说大悦城，大悦城是中粮集团城市综合体的核心品牌，其发展路线主要以1、2线主要城、区为主，且目前以落成的大悦城项目在各个城市的口碑都是比较好的。大悦城的市场以18-35岁的新兴中产阶级为主，以年轻、潮流最为主题，在选择入驻品牌商户的时候，也会针对青年消费者，对其也有较强的粘性。

另外，大悦城其另一特色，是他每个项目都有自己单独的主题，而这些新潮的主题让大悦城具有更佳的潮流感和话题感，对潮流青年极具吸引力，同时也会带动周边整个区域，变得更佳年轻有活力。

整体价格偏高 个别楼栋“真香”

中粮·建发·祥云悦府装修小高层均价约1.85万元/㎡，价格偏高；但靠近高架的18#、19#楼价格则相对较低。

板块内在售新房还有华侨城万科·世纪水岸，高层均价约2.15万元/㎡，该项目作为朝阳新城北的楼盘，学校基本确定，较出名的有站前路学校等，故房价相对较高；而祥云悦府在价格上稍逊的原因，便是能就读的学校不确定。

另外，前两年开发的绿地朝阳中心目前118㎡的毛坯的价格，约为1.6万元/㎡，带装修的话其实与祥云悦府相差不大。

二手房方面，项目周边一处早期的小区—康桥绿城，目前房价大约在1.1万元/㎡，小区已经比较破旧。祥云悦府对比上述的楼盘，则价格较高，其一，楼盘为新房，小区环境较好，距离大型商城也比较近；同时由名牌开发商联手打造，门口又将建成地铁口，也会导致有所溢价。

价格潜力：中粮·建发·祥云悦府（南昌大悦城）是南昌市政府重点引进项目，他的地段和配套都是极为优质的；目前新房价格在整个朝阳板块都算是高的，基本透支了未来各项配套落地的房价涨幅！保值性不错，但上升空间不大！

项目不足

项目周边虽有教育用地规划，但目前暂时未知入驻学校，教育配套不明朗；项目个别楼栋临近高架，车辆造成的噪音和灰尘较大；临近大商圈虽然方便了住户购物，但同时也带来了附近人流量、车流量大的情况，环境较杂了。

另外，就目前的释放标准来看，交付品质一般，也有人正在进行维权。