楼盘测评：高出板块近4千的均价 这个盘你觉得值不值？

乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目：洪大新力合悦滨江

①一线江景 紧邻赣江风光带

       项目紧邻赣江，与赣江东岸风光带一路之隔，未来居住舒适度较高。

②品牌房企打造 装标较高

       新力地产打造的园+系产品，社区内配套齐全，装修配备地暖+中央空调。

③临地铁口 轨交+自驾均便利

       项目距离南昌地铁4号线东新站约400米，一路之隔为沿江快速路，出行便利。

综合推荐购买人群：

总价150万起，适合对地铁、江景、园林品质有一定执念的限购人群。

江景住宅 车位充裕 配备泳池

        1、洪大新力合悦滨江总占地69838 m²（约104.7亩），由13幢高层（24F—26F）住宅和1幢商业楼（18F）组成，住宅楼与商业楼有分隔措施，没有太大影响；小区容积率2.5，绿化率35%，俩参数在纯高层的小区中中规中矩。

       2、住宅总户数1288户，车位1780个，配比达到了1：1.4，比较充裕；物业为新力物业，物业费3.4元/㎡·月 ，新力物业的口碑在南昌还是不错的，物业费目前都差不多这个价。

       3、小区共有5个户型，包含102、115、118、128m²三房两厅两卫，142m²四房两厅两卫。其中，142m²四房为看江景专门设计。

       4、主出入口设置在小区东面，南面北面也分别有一个车行入口及人行次入口，此外东侧还规划有沿街商铺。

       5、内部方面，小区自带一个幼儿园，位于项目东南角，满足幼儿上学需求；内部楼间距较为宽松，公区面积也相对较大，园林配备了新力特色的双季大草坪；活动设施方面，老年活动中心、儿童乐园、宠物乐园、篮球场、羽毛球场、660米夜光跑道等公共设施均有配备。

       6、其中5、8、10号楼的架空层内还配备了健身场所、儿童活动中心、瑜伽房等设施，这样做的好处一是增加小区内的公共区域，二是让业主在下雨天也能有个活动空间，在7号楼与12号楼之间还有一个小区会所（目前售楼处建筑），里面配备了室内健身房、阅读室以及400㎡的室外泳池。

主力户型分析：各户型都还不错 个别阚江绝杀  

1、102㎡三房两厅两卫

       高层中间户，紧凑小三房，户型比较方正，不过为半通透设计；入户处设置了一个玄关，可做一个鞋柜；餐客厅一体搭配南向双阳台，空间感还是蛮足的。

       三开间朝南，客厅、次卧以及主卧朝南，采光还行；102平做了两个卫生间，造成北面书房面积会比较小；主卧为套房设计，配备独立衣帽间和卫生间；整体来说功能性很齐全。

2、118㎡三房两厅两卫

       高层端户户型，户型方正，南北通透设计；入户配备玄关，私密性较强；餐客厅一体，空间感比较足；北向窗户与南向大阳台形成对流，通风效果不错。

       三开间朝南，客厅、次卧以及主卧朝南，采光也不错；与102平相比同样是双卫、主卧套房设计，但是各房间的面积会从容很多。

       3、128㎡三房两厅两卫

       该户型为128平3+1户型，样板间做成了3房大横厅设计，空间尺度观感强烈；如果以后业主觉得房间不够的话，可以自己设计为4房。

       户型比较方正，南北通透；同样是入户玄关，餐客厅一体、三（四）开间朝南，双卫设计，主卧套房，各卧室均配备飘窗，观景效果不错。

       3、142㎡四房两厅两卫

       该户型完全为瞰江而设计，户型南北比较狭长，好在西面无遮挡，一线江景，采光还是不错的；五面宽江景视野，客卧、餐厅、客厅、书房、主卧均能看到江景。

       西面瞰江阳台约5.9米大面宽，搭配客厅与餐厅的横厅设计，从入户进来，还是比较霸气的。

象湖滨江头部板块

       洪大新力合悦滨江位于南昌县象湖滨江板块，我们都知道，南昌是一座以“一江两岸”为主题发展的城市，从以金融功能中心为主的红谷滩，到以居住功能为主的朝阳新城，再到以文旅发展功能为主的九龙湖新城，象征了南昌一江两岸发展的3个阶段。

       而作为与九龙湖隔江相望的象湖滨江，同样也享受着一江两岸发展的红利，同时，洪大新力合悦滨江处于象湖滨江最北部的洪大商圈范围内，一线江景+地铁+商业是他最大的标签。

快速路旁 距离地铁口400米

轨道交通：洪大新力合悦滨江距离地铁4号线东新站（在建）约400米，预计2021年年底开通，为正地铁项目。

公共交通：目前项目1公里范围内有6个公交站点，但公交线路仅有一辆727路公交车，该路车起于象湖滨江千亿产业园旁的河州路公交停车场，途径八月湖路-金沙大道-昌南大道-昌东大道-艾溪湖三路-创新一路-南塘湖停车场。

总的来说，在地铁还没开通之前，公共交通还是比较缺乏的，靠公交出行很不方便。

自驾：项目紧邻沿江快速路和东岳大道，通过生米大桥可抵达红角洲、九龙湖片区；沿江快速路往北通达朝阳新城、西湖区、东湖区等老城区；通过红谷隧道可抵达红谷滩中心区。该线路工作日早晚高峰车流量较大，特别是生米大桥至红谷隧道大部分路段，拥堵比较严重。

       此外，沿着沿江快速路往南未来可通过九龙湖过江大桥（在建）快速抵达九龙湖沿湖片区。

教育未知 商业+景观比较硬核

教育配套：新房是不划分学区的，但从就近原则来看，可参考项目隔壁的海德公园，学区划分是东岳小学+莲塘一中东新校区。但话说回来，目前东岳小学的就学环境还是差强人意的，未来大概率会搬迁，只是时间长短的问题。

       此外，象湖滨江属于南昌县辖属，区域内的学生只能考南昌县区域内的高中，市区高中目前是没有这个机会的。

医疗配套：项目3公里范围内有南昌大学第一附属医院（象湖院区），三级甲等资质，医疗水平比较硬核。

公园配套：项目西面一路之隔为约8公里的赣江东岸景观带 + 一线江景，环境还是非常不错的。

其他配套：商业方面，项目距离新洪大商业约1.6公里距离，步行还是有些远的，但未来可乘坐1站地铁（新洪城大市场站）抵达；此外项目距离朝阳商圈（大悦城+西湖万达+九州天虹）也就3站地铁的距离，未来购物、休闲、娱乐的地儿还是很丰富的。

板块头部价格 性价比一般

       目前洪大新力合悦滨江多栋高层在售，一线江景楼栋价格普遍较贵，单价在15500-16500元/㎡不等；不沿江楼栋稍微便宜一些，单价在14500-15000元/㎡。

       象湖滨江板块内新房扎堆，大大小小在售新房不下20余个，普遍均价在10500-13000元/㎡不等；二手房方面，项目周边有新力象湖湾（12547元/㎡）、龙湖煌盛春江天玺（12393元/㎡）等二手房源，普遍均价在12500元/㎡左右。

       就价格来说，合悦滨江与其他盘相比贵出不少，看上去性价比是不高。

       但这个也要从实际位置和产品来分析，合悦滨江与其他项目相比还是有做比较大的差异化竞争的，处于象湖滨江新洪大商圈板块，商业配套不用说，也是区域内少有的正地铁盘，且紧邻一线江景，外加新力的品牌+社区内各种配套的溢价，全屋各户型均带地暖+中央空调，优势还是非常独树一帜的，不过高出周边新房将近4000元/㎡的单价，大家觉得值不值呢？

      价格潜力：洪大新力合悦滨江目前售价已经是象湖滨江板块的头部价格了，受限于板块的属性以项目均为高层产品，面积段并没有和周边其他项目有较大的差异，整体来说保值性可以，但是升值空间不会太大。

       项目不足

       洪大新力合悦滨江其实缺点也蛮明显的，第一、紧邻沿江快速路，车流量大，未来可能会有噪音的污染；第二、项目东北角为新洪大科技物流园，未来东岳大道上可能会有较多的大货车出行，纯在较大的安全隐患；第三、项目周边存在较多的民房，具体何时能拆未知，从目前来看，周边面貌一般。