平安证券：国务院通过城中村改造意见，政策影响或有序渐进

乐居财经 李礼 7月24日，平安证券发布房地产行业点评。

事项：

国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

平安观点：

从政策背景看，与4月政治局表态一脉相承，旨在改善民生、扩大内需。4月政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全、交通安全等重大安全隐患，避免长沙“4·29”特别重大居民自建房倒塌事故的发生；二是增加公共服务补给，提升城中村居住环境品质；三是落实国家保障性住房政策，帮助筹集保障性租赁住房；四是提高大城市土地资源利用效率；五是一定程度上促进房地产投资。据第七次人口普查数据，我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万，包括武汉、东莞、西安等），2022年这21个城市商品房销售面积占全国销售的17%。从改造方向看，城中村改造涉及土地开发、保障房建设、房屋安全隐患处置等。2021年8月住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》要求严控大规模拆除、严控大规模增建、严控大规模搬迁，因此城中村改造或将有别于前几年大规模棚改。此次会议亦明确“优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造”、“把城中村改造与保障性住房建设结合好”、“高效综合利用土地资源”。从各地试点情况看，7月17日广州住建局发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，向社会征求关于城中村改造加强住房保障和人才安居、加强历史文化与树木保护、将集体土地转为国有土地以及补偿安置等的意见与建议。2023年广州计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。深圳近期开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升工作，2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

改造或以政府/国企为主导，对经济拉动或更渐进。从资金来源看，此次超大特大城市城中村改造特别强调，要鼓励和支持民间资本参与。考虑民间资本参与程度取决于改造模式的回报率，城中村改造并非简单采取大规模拆除重建模式，项目情况更加复杂，且公益性更强，后续或仍需以政府或国企为主导，通过政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式，同时积极引导民间资本参与，意味着城中村改造相对有序、对经济的边际拉动更渐进。

投资建议：此次国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，后续城中村改造有望加速，一定程度拉动房地产投资，同时表明监管层呵护支持房地产态度未变。个股投资方面，二季度以来楼市热度持续回落，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。上下游方面，城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造，外墙与屋面修缮等，需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材，后续城中村改造有望提速、带来产业链机会，建议关注东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、保利物业、招商积余等。

风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策改善不及预期风险：目前部分城市房价有反弹趋势，若未来市场快速复苏，或存在政策端收紧风险；4）城中村改造速度与力度不及预期风险。