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成都土拍新规限房价、要求自持 或现北京万科“住房众筹”模式

新浪房产2016-12-13 20:03

  新浪乐居讯(编辑 徐成)在12月12日首次在土地市场上祭出“大杀器”熔断机制之后,又一个全新的规则被引入成都土地拍卖市场,在12月29日将进行拍卖的9宗兴隆湖科学城宗地中的6宗的销售被严格限制,另外3宗则规定只能由竞得房企自持租赁,不能销售。

  9宗地严格限制销售

  在12月29日将要拍卖的兴隆湖科学城共计9宗60万平方米商住用地在其出让方案中都特别列出了一项针对房屋出售、租赁的要求:

  1、2、3、5、6、7号共6宗宗地,出让面积45.48万㎡,建筑面积135万㎡,在出让方案中规定“本宗地开发建设的商品住房须定向销售或租赁给成都科学城入驻企业或机构的工作人员。竞得人开发建设的普通商品住房销售价格不超过6800元/㎡,高端商品住宅销售价格不超过900元/㎡”。并规定这几宗宗地开发建设的商品住房在售出后5年时间内不能再次交易,售出后的5~10年需要再次进行交易的必须向主管部门缴纳一定比例的房价收益。

  而4、8、9号3宗宗地的出让条件更为苛刻,需竞得单位自持,也就是不能进行销售,但是可以在建成住房后进行租赁,租金水平也由天府新区管理委员会进行评定。

  拿地企业面临挑战

  换句话说,兴隆湖科学城此次将要拍卖的9宗土地基本不会进入市场流通领域,而是作为科学城的配套以相对低廉的价格定向出售或租赁给科学城的工作人员。

  这无疑对拿地的房企是一个巨大的考验,严格限价和限制购买条件,让房企无法获得自由的溢价空间,同时也极大地收窄了购买人群的涉及面,这对拿地房企的销售利润和现金流都会产生不可忽视的压力;而自持类物业几乎唯一的收回成本获得利润的方式则是租赁,跨度极长的运营时间对房企的资金条件和运营能力都构成了巨大的挑战。

  简而言之,不是对自己的资金和运营能力有充分的信心,并对利润要求不高希求社会贡献的房企,是没有凭借此次土拍进入科学城板块的资格的。这也让许多质疑科学城的开发只是为了多卖地的人闭上了嘴。

  问题来了

  易居房地产研究所严跃进认为:

  此次成都出台限地价限房价的做法是有积极意义的,这也体现了政府在土地出让的时候,提前设定了房价上涨幅度,这样就可以实现房价拿地的理性想法。另外此类地块出让有积极的意义,也是目前二线城市中或许是首个提出要进行自持型物业开发的房企。从这个角度看,成都土地市场体现了供给侧结构性改革的导向,既增加供应又调整结构,既稳定房价又刺激需求,这都是非常科学的做法。

  然而新的问题也诞生了,不同的开发和收益模式必然带来不同的开发和经营模式,习惯了传统开发模式的房企是否能够迅速地从“开发商”向“运营商”转身呢?政府是否会给拿地企业一定的政策优惠进行扶持呢?

  万科北京住房众筹或是良策

  实际上,规定土拍拿地单位部分或自持全部物业在土地市场上并非首例,在今年12月2日北京市西北旺镇的土拍中,北京万科住总联合体以“全部持有”的条件将两宗土地收入囊中并很快对这种市场仍然感到陌生的拿地方式的后续做出了安排——进行住房众筹,通过众筹缓解开发中的资金压力并将优质的住房产品提供给众筹的参与者们,获得双赢结果,并在一定程度上抑制房价的上涨和炒房投机。

  针对可能出现的困难,严跃进认为首先对于成都房企来说,投资此类自持物业并不用太畏惧,因为北京和上海也在开始探索,所以也谈不上有什么可借鉴的经验。其次此类项目最大的问题就是资金回笼的方式和房屋销售的方式是不一样的,这样会使得房企后续需要考虑现金流回笼的问题。从实际情况看,引入资产证券化的创新很关键,这样能够提前回笼资金,也能够有效地确保此类项目的推进。

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