实探|成都首个入市双限地项目，总价260万起买入国宾板块

交投电建洺悦珑庭，位于金牛区国宾板块，成都首批入市双限地项目，清水均价21731元/㎡。首批次已于7月8日取证，面积116、141套三套四户型，适合预算有限的刚需、首改购房者。

从整体大区位来看，交投电建洺悦珑庭位于成都市金牛区，金牛区是成都传统中心城区之一，发展较早，各项城市配套完善，同时拥有金牛古道、前蜀永陵等历史人文景点。

近几年，区域内居住品质、环境、交通、配套等一系列生活方式要求逐渐提档升级。目前，区域内已有西部规模最大的商品综合交易平台——成都国际商贸城，国家试点示范教育项目就有16个，700余家医疗卫生机构、医疗卫生服务体系等，各类城市配套正在建设中，未来区域居住环境将更加宜居。

而且，据锐理数据统计，2020年，金牛区实际供应土地达到1000亩，在主城主城区域中，土地供应量仅次于成华区。同时，金牛区大量的土地资源缓解了该区域住宅供应压力，且价格也处于几大主城中的低位，对于预算不是特别充足，但又想买入主城的购房者来说是一个很值得重点关注的区域。

▲ 金牛区规划空间格局

国宾板块，成都“西贵”的发源地，从近些年的低价和房价来看，国宾板块也足以匹配“西贵”，早在2006年，华侨城、电建等品牌开发商就相继进驻到国宾板块。到了2015年，国宾板块的房价已破万，坐实“西贵”名号。

目前的金牛区国宾板块，已经形成了低密纯粹住宅区，整个片区的发展成熟度非常高，各项配套设施也比较齐全，交通方面，已经形成了地铁2号线为核心，以羊西线、金牛大道以及天河路、金科路为骨干路网的快速交通网络。

而交投电建洺悦珑庭位于金牛区西3.5环百草路与金粮路交汇处，就位置而言，属于泛国宾板块，周边配套的成熟度及城市界面都与金周路以东的国宾片区存在一定差距。虽然位置比较尴尬，但依旧可以享受国宾板块的一些成熟配套。

2020年12月24日，电建和交投两大房企联手以楼面价14750元／平拿下了金牛区百草路附近39.52亩的纯住宅用地，清水最高销售均价为21731元／平，后取案名为交投电建洺悦珑庭，是成都较早试点的“限房价，竞地价”项目

项目占地约40亩，容积率为2.0，相对比较低密，绿地率约35%，建筑密度17%，是属于居住比价舒适的范围。项目一共规划设计9栋住宅（3栋10层洋房，6栋16/17层的小高层房源），其中有7栋楼采用阵列式布局，坐北朝南，前后通风，只有外围的2号楼和9号楼为东西朝向。另外，所有住宅均为一梯两户、两梯两户，板式通透的结构，通风采光相当好。整个共388套住宅，车位684个，车位比高达1:1.76，车位充足。

交投电建•洺悦珑庭的户型设置比较简单，除了极少数200平以上的底跃（一楼跃负一楼）产品外，就只打造两个户型，一个是建面约116平米的三房两厅双卫，一个是建面约141平米的四房两厅双卫。面向改善置业家庭，价格约20950-23648元/㎡。从布局来看，这两个户型都是横厅、大面宽的布局，南北通透，通风采光效果很好；清水交付，方便后期改造升级。

户型设计格局符合当前购房者追求大尺寸，优质采光同时兼具功能性的诉求。在舒适性上，两种户型全都采用了大横厅、三面采光的设计。洺悦珑庭主推的两种呈现开间和进深的黄金比例，洋房118㎡户型，客厅开间6.95米，进深为4.7米。高层142㎡户型，客厅开间7.5米，进深为4.6米，空间尺度充足。但两个户型都没有阳台，会对后期居住生活造成不便，同时也会劝退部分对阳台有追求的购房者。

建面约116平米的洋房户型，电梯独立入户，电梯厅为私家玄关，极具收纳功能；该户型拥有12.4米的大面宽，三面采光，结合板式通透的布局，该户型的通风采光观景效果都特别棒。

建面约116平米的户型适合二人世界和三口之家：卧室①可以改造成书房、会客厅；卧室②也可以改造成儿童房、娱乐室、书房，这样就可以满足两代乃至三代人的居住需求。

距离地铁2号线百草路站约700米，正常步行约10分钟即可抵达。地铁2号线作为成都东西走向的城市大动脉，可换乘7号线、 4号线、28号线、9号线等地铁线路，通达全城。另外，周边还有已经通车的地铁6号线以及规划中的地铁9号线二期。成都地铁9号线二期，最快开建时间，预计将在2025年左右。

项目所在的国宾板块，交通系统非常完善。直线距离约500米内有金粮路南、金粮路中、地铁百草路公交站，有206路、235A路、P307路[晚高峰]、P53路等公交线路，另外，另外，项目距离茶店子客运站，直线距离约4.4公里，路网便捷。

周边路网四通八达，金牛大道、蜀西路和三环路、绕城路构成项目“两纵两横”的干道交通，另外还有百草路、金粮路、金周路以及部分新修道路构成日常出行辅助道路，出入极为方便。

教育配套：

洺悦珑庭项目旁边有非常齐全且优质的教育资源。项目西侧有一所幼儿园和一所小学，都是由电建地产代建的公立学校，目前小学已经确定为成都市茶店子小学校金禧校区，与洺悦珑庭仅一街之隔。

在项目半径距离800米内还有成外附小幼稚园、成都外国语学校附属小学、成都外国语学校。其中，成都外国语学校是四川省第一所具有外语特色的高中，是四川唯一1所教育部批准的具有保送资格的外国语学校。另外，距离项目约600米之处还有成都爱思瑟国际学校（中海校区），是一所走国际路线的学校，涵盖幼儿园、小学到中学的课程。

医疗配套：

华西医院上锦分院距离项目约8公里，另外还可乘坐地铁2号线直达中医院大学附属医院和四川省人民医院，都是三甲医院。

公园配套：

项目西北侧一街之隔有自建约5500平米的市政公园，下楼即达，非常方便。其次，项目西侧直线距离约1.2公里有中海体育公园，里面有游泳池、篮球场、网球场、垂钓区等运动休闲设施；另外目周边还有约6000亩的两河森林公园、约2800亩的天府艺术公园，生态资源极为丰富。其中天府艺术公园片区是以金牛宾馆为核心打造天府文化新地标。

▲天府艺术公园

商业配套：

1公里左右范围内有中海国际商圈、保利商圈、万科城商圈和熙悦汇商圈（22万㎡商业，在建）；以及在辐射范围内的沃尔玛山姆旗舰店、龙湖西宸天街、爱情海商圈等。

价格现状：

作为第一个开盘入市的“双限地”，21731元/平米的限价明显低于同区域的商品房。首批次已于7月8号取证，价格约20950元/平米起，总价约在250-300万，在主城范围内比较少见，想入手城西但预算有限的刚需或首改购房者，可以大胆入手。

目前区域新房的门槛价基本达到了2.2万左右，旁边的“姐妹”项目电建地产洺悦玺总价约340万元/套起，相比之下，新房方面，洺悦珑庭在总价方面还是比较有竞争力的。

周边二手房有保利香槟国际、书香府邸、北京城建龙樾熙城、新希望皇冠国际、万科城臻园，年份较久的二手房此前挂牌价在1-2万元/平米，次新房二手房挂牌价在2.5万/平米左右，价格上洺悦珑庭优势不明显，即便限价也没有“剪刀差”。

价格潜力：

交投电建洺悦珑庭虽然处于国宾板块的边缘地段，但整体的交通配置、商业资源、生态环境都不错，再加上丰富的教育资源的加持，未来发展可期。

而且项目东侧和南侧还有近200亩的土地资源等待开发，据说都是低密的纯住宅用地，因此，后期区域的居住环境基本可以形成。另外，项目总价在250-300万元之间，在城西的改善供应里是非常少见的，后期升值潜力较大。

▲待建设土地实景

教育资源是优势

周边教育资源多而优，涵盖3-18全龄教育阶段。

价格优势明显，清水交付易改造

清水交付，方便后期改造升级，21731元/平米的限价明显低于同区域的商品房。

130米楼间距  通风采光较好

洺悦珑庭项目最大约130米楼间距，通风、采光、景观、视野较好，1T2/2T2的改善布局，横厅设计南北通透板式户型。

绿化率高，周边生态资源丰富

小区内部绿化率高达35%，小区外部多公园环绕，生态资源丰富，居住较为舒适。

从地段位置来说，位于泛国宾板块，犀浦和国宾交界处，稍微“偏僻”了一点；从项目本身来说，作为改善盘来说，一楼为地跃，不是架空，在舒适度上会打折扣；从所推产品来说，主推的两个户型都没有阳台，后期居住不方便。