天府新区兴隆湖北岸7层洋房，300万级改善很香！

        在9月7日，天府新区人居越秀和樾林语取证，推出了其首批次洋房组团。作为热点区域兴隆湖板块的改善产品，300万级的总价门槛无疑又将是一匹黑马。

        最人居越秀和樾林语，位于成都科学城兴隆湖北向，鹿溪河东岸。板块不仅有高能级产业定位，生态环境也相当优越，兴隆湖约4500亩，鹿溪河生态区约3800亩，共同构成了天府新区的“城市绿肺”，而目前的兴隆湖在重新蓄水建设后，也即将再次开放。同时科学城兴隆湖板块内1号线，18号线也已经通行，交通已与其它区域串联。

在楼市方面来看，因为区域产业定位，很长一段时间兴隆湖的住宅基本上都是定向销售住房为主，在2020年底以前，也只有北鑫苑、东鑫苑以及龙湖天境为常规的商品房住宅。随着2019年底兴隆湖正式开启普通住宅用地供地模式，兴隆湖商品房开始增加，区域内不乏龙光、天投、人居、龙湖、德信、中铁等行业标杆项目已经推出或者陆续推出，在兴隆湖北岸，南岸，东岸，西岸都有布局，人居越秀和樾林就位于东岸，临近的龙光天瀛，鹿溪樾府等项目。

人居越秀和樾林语，项目总规划占地约156亩，由两宗连襟地构成。南向地块71.46亩，容积率1.8，北向地块 84.34亩，容积率2.2。整体除住宅外还配置了1.8万㎡滨水商业街和1.4万㎡的公共服务中心。

从规划看，大体分为了围合式布局的高层以及阵列式排布的洋房产品，首批次推出的南地块1-8号楼，面积段为143-183㎡，带装修均价约26000元/㎡。这个组团十分低密，南向两栋的楼层数最低仅5层，多为7层洋房产品，梯户比1T2户。

产品定位偏高端，项目是由人居与越秀两个品牌开发商联合打造，分别延续了越秀的“和樾系”以及兴城人居的“林语系”两个高端产品系列。在外立面上，采用了大面积中空LOW-E玻璃布局，这种材质除了在外观上有较高的品质观感外，实际居住的隔音，隔热等功能性也比较强。

整体楼栋由于地势有一定高差，采用了退台式设计，打造的整体窗地比也只有约27%，几乎所有产品的每日光照都超过2个小时。从成都这个地理环境来看，这点还是较为稀缺的。

户型方面首批次产品以143㎡起大户型为主，1梯2户板式设计，满足刚改及改善客群多元的空间需求。户型主要以横厅设计，南北通透，动区面宽达14米，客厅拥有约7米观景阳台，视野通透。

项目主力建面约143㎡四房，采用横厅设计，4-2-2格局能够满足二孩家庭或者多人家庭使用。

1T2户低密梯户比，享受入户门厅私密空间。面积约3-4㎡独立可用的电梯前室，足以方便收纳生活用品。进门入户玄关设计增强归家仪式感。

143㎡户型最大的看点是7米开间的景观阳台，与餐厅，厨房，生活阳台构成大空间动区。双向阳台设计，南北通透，采光通风俱佳。而在楼栋分布上，位于组团两侧，朝向南北，采光充足。从项目实际位置来看，临路户型一般会有外界的噪音，灰尘等因素影响，但好在项目采用了一体化街区社区，两侧有绿道阻隔，布局了较多观景空间。同时整个组团在建筑设计上采用了大面积的中空LOW-E玻璃，有较大幅度的阻干扰作用。

如果不计较装修成本，后期还可根据自己需求，公区可变空间灵活，可以将临客厅书房改为卧室，进一步扩大居住功能。

整个户型三面采光，三开间朝南，主卧带独立衣帽间和卫浴，居住舒适度高。

动线布局上，采用了静区双向布局，入户次卧私享空间场景，较为可惜的受限空间没有带独立卫浴空间。来访动线也较短，公区卫生间位置适中，即靠近客厅，也临近次卧。

项目所处的兴隆湖科学城区域已通行了地铁1号线及18号线，但站点距离项目都较远，最近的18号线兴隆站直线约1.7公里，而在建的19号线曾家店站距项目也有1.4公里左右，轨道交通短期都较为不便。周边公交线路目前也相对较少，项目北侧约200米有曾家坝站，目前通行T32路，主要连通华阳，视高等地。其余公交线路都据项目较远。

而自驾就十分便捷各个区域道路都较为规整，道路通畅。梓州大道、天府大道、科学城中路等主干道路网十分开阔，目前主要是区域工作建设的社会车辆通行，到一些局部道路可能会有施工拥堵。

从局部区域来看，各类配套都较为齐全，但局部或许会有较长的呈现时间。

从教育来看，目前天府新区幼升小，小升初都采用多校划片政策，具体要以每年调整为主，未来具体交付不完全确定。在2021年初步划分为C区，这个区域教育资源丰厚，区域分布有天府十一幼、三根松小学、天府中学等学校，另外项目自身配建有幼儿园。

医疗方面：位于兴隆湖西南向的华西医院已在建设过程中，距项目约3公里直线距离。另外位于天府公园旁也有成都万达UPMC国际医院，在建设进度上去年12月6日就已顺利封顶，计划于2022年就将建成运营。

项目处在约3800亩的鹿溪河生态区，临近的兴隆湖打造有约4500亩水域，还有北向3公里直线距离有3400余亩的天府公园，生态外向大环境还是没得挑。同时从项目自身来看，鹿溪河绿道公园从项目前穿过，整体采用了一体化街区规划，以社区内十字形的道路为轴线，横轴布局了主题假日公园、台地花园和市政绿地等，日常生活也能有常态化的自然景观视野。

商业配套：现在来看，兴隆湖北岸、东岸商业还比较少，周边形成的商业氛围还不足，不过自身配建有商业街及公共服务中心，未来的基础配套应该没什么问题。而大型商业方面，西北侧距商务区仅4公里左右就有在建的大悦城，而西侧兴隆湖北岸的地铁口的商业综合体如天投方圆荟等已在招商当中。

首次推出的组团带装修均价约26000元/㎡，以主力建面约140-172㎡计，参考总价约290万往上。从兴隆湖新盘来看，这个价格不算太高，如距离项目2.5公里左右的龙光·天瀛，单价2.4-2.7万/㎡，目前已经去化完毕；位于兴隆湖北岸的德信弘阳湖畔云璟，建面约169—189㎡，总价约450万元/套起，折算单价接近3万元/㎡，2021年8月推出房源时依旧仅有64.14%的中签率。区域的价格市场认可度较高。

二手房方面，兴隆湖本身近几年打造，住宅本身供应极少，参考度不高，此前公布了一批指导价，如兴隆湖北岸的天投北鑫苑参考价约2.8万/㎡，也有一定的价格优势。

总体而言，项目整体配套不错，产品可圈可点，不过目前局部相对较为孤立，周边打造主要是商业及产业中心，短期居住氛围一般，局部商业配套也尚未打造呈现，需一定时间周期。