乐居买房讯 去年10月，万科在天府新区的高端改善项目——万科天府锦绣首次推出，3万+单价也依旧迅速开盘去化完毕。随即今年3月推出2批次，依旧也是3倍热盘，作为号称万科中西部区域灯塔级作品，其产品力还是获得了一众认可。接下来3批次1号地块也即将再次推新，又将是买不起还是买不到？
天府中央商务区万科的“灯塔”
万科天府锦绣所处的天府中央商务区是大力发展总部经济、会展博览两大主导产业的核心板块。所处的西区各类商业规划等也是高配，如临近招商时代公园，正大集团等总部项目预计将引入花园城商业，泰国暹罗天地等知名业态。
楼市方面，现有分布的也是众多城南改善“壕盘”，居住环境纯粹，加之天府七中学校加码，高端住宅云集。与蔚蓝卡地亚花园城、保利和光屿湖、首开龙湖云著等构成了高端置业板块，天府公园向直接可看到蔚蓝卡地亚，向南是招商地块，几大聚集的住宅已形成初步城市界面。虽然现在对于天府新区的发展依旧还是有质疑声音，但现有的基本面已初步展现，对于居住来说，区域的向心力趋于加速状态。
236亩大平层带人才公寓
万科天府锦绣总体占地约236亩，包含了商业街区、幼儿园、社区活动中心等配套。总体地块略呈长方形，分多个组团地块开发，2020年10月推出了2号地块8/9/11/12/13号楼，以及今年3月推出了（9号地块）4-6、8号楼；（14号地块）2号楼，大体均价约32000元/㎡带装修，目前都已售完；还有4号地块，2号地块、1号地块剩余产品。
预计即将推新的1号地块略呈正方形，位于东侧端头，共由16栋高层及小高层构成。总体呈南北朝向，略东偏南，大部分楼栋为2T2户梯户比，只有居中分布的13-16号楼2T1户，为350㎡户型，这个户型尺度也体现出大平层的奢侈感，做到这个户型尺度的项目也较少。
从产品整体定位和形态来看，由上海日清建筑设计有限公司设计的锦绣会馆已实景开放，住宅外立面公建化设计打造，视野观感都较强；园林景观由于地块充足，也有灵活设计打造的空间。依照原生地貌自西向东以天然水系打造臻院、萃院等景观组团，以川西特色自在湖为视觉中心，构建了锦院、绣院等景观。
整体布局上，公服中心，幼儿园，商街都在中间地块，未来社区活动也比较方便。但具体地块来看，也有一些不足之处，一方面1号地块总体临双侧道路，加之楼栋较多，间距密度和低密墅区这些产品有差距。
效果示意图
188㎡起大平层，动区尺度感强
户型总体建面约188-350㎡，最小的188㎡户型采用了四房双卫布局，南北双阳台，主卧套房设计，功能齐全，满足三世同堂需求。厨房、餐厅、客厅一体化设计，类端厅设计，公区尺度较为开阔，静区独立一侧，私密性与动静隔离较好。
在空间尺度上，188㎡套四客厅开间约7.5米，约7米进深，整体比例约1:1，采光充足且较为均衡。而各个卧室空间里，仅单独一侧次卧开间为2.8米，略有不足，但主卧尺度较大，开间近4米，空间感较强。
步入式衣帽间，还有干湿分离的卫生间设计，不仅预留有浴缸位置还有淋浴区间，这个细节相当舒适，很多主卧卫生间只有浴缸设计，其实生活是不便的。
在后期居住细节上，如果不需要四房，在设计上还可以改造下临客厅卧室，作为开发式书房，进一步扩大动区空间感。188㎡户型主要分布在2号楼，房源不算多，外在有一定临路影响，但low-e玻璃加持下问题不大，总体南北朝向，舒适度还不错，内能观园林，外能看周边视野，总体品质较高。
全类配套齐全，呈现周期略长
在各类配套方面，西区的全方位规划都已较为齐全。首先交通方面天府新区西区本身TOD规划较多，地铁路网区域内主要是1/5/6、18号线。局部看距离最近的是南向紧邻19号线红莲村南站（在建），将打造为中城市候机楼，可搭乘轨道交通直达双机场，1号地块距离也是相对最近的组团。
教育方面，目前天府新区幼升小，小升初都采用多校划片政策，具体要以每年调整为主，未来具体交付并不确定。从2021年看， 所处的C区学校也比较多，麓湖小学、天府七小、天府八小、元音小学、天府一小、十一学校小学部等等都有分布，初中如天府新区元音中学、湖畔中学和十一学校等学校也都是今年新招生的。七小就在项目旁边，步行即达，位于中间地块也有规划幼儿园。
生态配套东侧约3400余亩的天府公园，东南向两公里就是鹿溪河生态区、兴隆湖等。而南向布局有人字绿廊，从天府公园到招商时代公园396地标之间，长约2km宽约95m人字绿廊将起着联动天府总部商务区东西两翼的纽带作用，成为链接休闲、娱乐、购物、交通、办公等功能的重要核心枢纽。
商业配套丰富，前面所说的花园城购物中心由招商蛇口打造，建面约12万方，目前设计方案已经完成，拟在2023年实现开业。花园城购物中心作为招商蛇口的标杆商业，由全球著名的建筑设计单位，来自英国的Benoy进行操刀。Benoy的代表作包括全球著名的曼谷正大暹罗天地购物中心和位于成都的IFS国金中心。
而商务区东区也有大悦城，目前主体工程地下建筑已完成，预计将于明年年中封顶，2023年底正式开业。
雪莲堂美术馆室内精装修正在收尾施工，周边还分布有中国西部国际博览城国际展览展示中心，以及天府国际会议中心等等高能级配套。加上自带的锦绣商业街区，未来从基础商业到片区商业氛围都较为浓厚。
总价高昂但依旧去化快
2020年3月首次开售，约32000元/㎡（含装标4199元/㎡），总价约550-800万，后续批次也接近。这个价格相比起蔚蓝卡地亚花园城、保利和光屿湖、首开龙湖云著、招商时代公园都要高一些，不过从实际去化效果看，市场也较为买单，前期都已清盘，关注度还不少。相比中央商务区东区两个住宅也明显贵一些，如天府公园未来城价格上批次约17300元/㎡，成都万达1号高层仅15000元/㎡。
二手房方面由于天府商务区本身近几年打造，住宅本身供应少，参考度不高。但此前天府新区前段时间也发布了一些二手房指导价，如麓山板块的中德麓府也接近2万，相较而言，回到商务区来看仍旧具备一定优势。定位接近的一些改善住宅如蔚蓝卡地亚二手房，麓湖二手房数量都较少，价格也在3万左右浮动。
目前周边项目已形成初步规模，加上自身的人口导入，未来丰富的商业、交通、教育配套呈现有保障。相较优质区位，由万科重点打造，倾注的产品力与呈现度也有较高期待值。不过从目前的价格空间来看，无论单价还是总价都是接近成都的上限档位，未来即使有空间，时间上也不会太短。
从进度规划看，地块多，部分楼栋已封顶，但周边几个住宅整体呈现度仍有一定时间，如南向招商时代公园规划为1年初步开工，3年全面动工，5年基本建成，享受成熟规模配套需要时间。另一方面万科天府锦绣各个地块皆配置有人才公寓等产品，居住纯粹与舒适度比起一般低密豪宅产品有一定差距，与外界环境的交互更多。
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