8月上海房地产市场报告 | 市场缺货，金九难成银十有望

8月，上海新建住宅市场供求两端交易热情减退。因第三批房源集中入市项目存量不足影响，新开盘项目处于低位，带动成交下行，共有7个项目开盘，其中大家·美颂和绿地铂晶舍因疫情推迟选房，仅大华朗香花园一盘日光且触及积分制。

针对项目存量不足问题，上海于月内公布了第四批集中入市房源，本次共上市42个商品房项目，合计12441套，有望带动后续两月成交上行。

月内，上海还发布了《上海市住房发展“十四五”规划》和《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划》，对上海的住房发展做出规划指引。

此外，上海市住房公积金管委会审议通过《关于调整本市职工提取住房公积金支付房租月提取限额的通知》，提高了市场性租赁住房月提取限额，以支持租赁市场的发展。

住房发展十四五规划 聚焦住房保障

8月，上海发布了《上海市住房发展十四五规划》，规划提出以住有宜居为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，加强住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求。

上海十四五规划聚焦构建住房保障，“十四五”阶段全市将形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%，而临港新片区的十四五规划也指出，到2025年将完善租售并举的住房体系，加快先租后售公租房、公共租赁住房、共有产权房、征收安置住房“四位一体”住房保障体系建设。

月内，上海市还提高了无房租赁公积金月提取限额，以支持租赁市场发展。本人及配偶在本市无自有住房且承租市场性租赁住房等条件的职工，职工租赁住房不属于网签备案范围的，自今年8月6日起，每户家庭最高月提取限额从原来的2000元提高至2500元。

招商、融信接手虹口商业地块，上海地产持续出货

上海市2021年第二批集中供地，原拟于8月第二周（8月9日-8月13日）发布集中出让公告。8月13日上海土地市场发布相关延迟通知，将延迟到9月集中发布公告。

成交方面，月内成交6宗商办地块以及一宗仓储地块，前者共成交10.86亿元，后者成交1.73亿元。

存量项目上，月内招商、融信以42.23亿元竞得上海地产虹口商业地块80%权益。8月13日，上海地产还挂牌转让旗下上海虹权置业和上海虹极置业100%股权及债券，挂牌起始总价43.2亿元。

其中，虹权置业下拥有闵行区新虹街道G1MH-0001单元III-G02B-02、III-G02D-04地块，地块于2020年10月竞得，地价21.94亿元，楼面价13510元/平方米。

虹极置业拥有闵行区虹桥商务区（G1MH-0001）单元III-F05-10地块，同样于去年10月摘得，地价9.6亿元，楼面价12185元/平方米。

8月16日，苏州招恺置业有限公司摘得上海弘安里企业发展有限公司80%股权及40.6亿元债权，成交价42.23亿元。而苏州招恺置业由招商蛇口持股51%，融信持股49%。同时，上海弘安里是上海地产的控股子公司，今年2月弘安里拍下上海虹口区四川北路街道商业地块，地价111.3534亿元。

供应低位运行，第四批次房源调整认购入围比

8月，上海新建住宅市场供应降低，成交下行。据观点指数监测，月内共有7个项目开盘，其中大家·美颂和绿地铂晶舍因疫情推迟选房，7盘中仅一盘触及积分制。供应套数1891套，环比下降83%，新开楼盘推售1398套。

受上海第三批房源集中入市项目存量不足影响，本月新开盘项目处于低位，带动成交下行。

触及积分制的项目为大华朗香花园，项目位于宝山区上大板块，此次推出106套房源，户型为99平3房，126-129平4房，销售均价为5.76万元/平方米，认筹比达1:3.08，触及积分制，入围积分70.01。

上海建工也有两个项目开盘，位于金山枫泾板块的海玥瀜庭推售298套，销售均价2.52万元/平方米，周边交通配套较差，本次开盘未采取公证摇号程序，去化仅15%。另一个项目海月瑄邸位于浦东惠南板块，销售均价4.01万元/平方米，推售235套，首日去化80%。

目前取证代开项目仍处于低位，第三批次集中入市房源仅余4盘未开。而上海市房地产交易中心也在8月22日发布公告，集中推出第四批次房源，涉及42个项目，12441套房源，总面积约135.8万平方米，42个项目中，超过八成项目供应房源为刚需型，有26个楼盘的房价低于5万/平方米。

值得注意的是，第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分项目认购入围比有所调整，最高的楼盘达到了1:2.5，这意味着将有更多购房者可入围新房摇号。但所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。

目前第四批入市项目陆续取证，但9月供给仍无法恢复前两月高点。预计项目供应或将逐渐放量，带动成交缓慢上行，后续两月成交将逐渐上升，金九或难以达成，银十有望实现。