丁祖昱评楼市：11月供应放量，上海、武汉供应规模超百万平方米

随着政策利好不断落地，行业弱复苏行情延续。

从供应端来看，市场呈现出“环比持增、同比回落”的特征。11月重点28城预计新增供应环比增长22%，同比下降25%。

这一特征同样表现在不同能级城市层面，各线城市11月新增供应表现出环比涨、同比降的特征，其中一线城市供应环比涨幅最大，三线城市供应同比降幅最为明显。单从城市来看，上海、武汉两城单月供应规模破百万方，房企推盘积极性比较高。

11月供应结构来看，刚需、改善各占4成，主城区为主、近郊为辅。

整体来看，供应虽有所放量，但对成交带动作用有限，热点城市和热点项目个数还将持续减少，成交环比或稳中有降。

随着年末冲刺季来临，叠加核心城市利好政策持续发酵，房企推盘积极性有所提升。

据CRIC调研，11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1151万平方米，环比增长22%，同比下降25%。基本与2023年月均水平持平。

从累计供应来看，前11月累计供应面积将达到12986万平方米，累计同比跌幅为10%。

从各能级城市来看，一线城市供应面积预计为268万平方米，环比上涨38%，在各线城市中涨幅最大；二线城市稳中有增，11月供应环比预期增长17%，同比仍跌27%，累计同比微降6%；三四线整体供应放量显著，环比增长32%，仅次于一线，同比下降36%。

各城市供应规模表现不一。

上海、武汉两城11月供应规模超100万平方米，其中，上海供应规模为118万平方米，达到年内次高；武汉单月供应达104万平方米，位列二线城市榜首，受市场稳步修复影响，房企推盘积极性相对较高，11月环比翻番，同比涨幅也达16%。

各城市环比涨多跌少，涨幅显著的集中在青岛、宁波、福州等弱二线城市。其中一线城市北京因上月基数较低，11月环比倍增，同比增幅也达83%，迎来了小幅放量期。二线城市中，宁波已经历了数月的供应低迷期，2023年下半年单月供应均不足20万平方米。

供应下跌城市多为行情相对低迷的内陆城市，比如济南、南宁、长春等，“以销定产”模式之下房企都在积极努力去库存，推盘积极性并不高涨。

三四线城市供应积极性不高，根据CRIC调研的长、珠三角部分重点城市来看，无锡、徐州、泉州单月供应规模均超过15万平方米，徐州、泉州环比倍增主要源于基数较低，仅常州因行情低迷原因，房企推盘近乎停滞，单月供应量仅7万平方米，同环比齐跌。

不过值得关注的是，三四线累计同比降幅仍高达42%，在不同能级中居首。

从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、43%和12%，呈现出以刚需、改善二分天下的供应结构。

内陆弱二线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上。以长春、郑州、天津、南宁、济南、昆明、青岛、重庆、福州等为典型代表，刚需客群仍是成交主力。

值得关注的是，改善盘热销的城市如深圳、宁波，在11月加强了刚需产品的供应，供应占比分别达到了71%和57%。

上海刚需和改善占比可谓不分伯仲，均在4成左右。

苏州、西安、厦门、杭州、北京等“以销定产”，以改善作为供应主力，占比均在6成以上。 

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为45%、38%和17%，整体供应重心仍集中在主城区，近郊次之。

泉州、昆明、西安、重庆、福州、南宁、厦门、成都主城占比均在7成以上；济南、漳州、长春、无锡、青岛、上海、北京则以近郊项目为主，占比均在5成以上。

少数城市诸如长沙、深圳还将持续加大远郊区供货量，预期也将造成库存积压。

从调研情况来看，11月供应将迎来小幅放量，但整体来看对成交带动作用有限，热点城市和热点项目个数还将持续减少。

一方面，各地新政利好频繁叠加，对成交的提振效果边际递减，即便是北京、上海、杭州等城市次核心区也面临项目去化的压力。

另一方面，当前政策落地效果良好的成都、西安，受供应缩量+供需错配双重影响，成交也难有较大的释放空间。

此外，郑州、重庆、天津、徐州等弱二线和广大三四线以刚需客群为主导，新房以价换量难以撬动有效需求，部分刚需客户消费降级，被全面分流至二手房市场，对新房成交支撑作用也在不断减弱。