李宇嘉：4月70城数据显示新房价格涨幅趋缓

5月17日，国家统计局发布了2023年4月份70个大中城市(下称70城)房价指数。数据显示，4月70城中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数在减少，同比上涨城市个数在增加。70城新建商品住宅销售价格环比整体涨幅显现回落、二手住宅环比涨幅回落则更为明显，各线城市的商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。

新房价格涨幅趋缓

通过我们测算，4月份，70城新房价格环比上涨了0.32%，相比3月份的0.44%的上涨水平来看，环比涨幅有所收窄，这也是2023年以来涨幅连续2个月扩大后的首次收窄。这表明，随着前期积压的需求释放殆尽，后续需求接续能力不足，1-3月份新房价格持续上涨后，要持续保持前期的市场活跃则需要购房需求持续地进行释放，以保持交易量维持在一定规模。

同时，市场对房价普遍预期稳定甚至下跌，当开发商提价，购房需求就在迅速褪去，这也是4月份销售明显下跌的原因。于是，市场中的开发商不得不继续采取稳妥的产品定价策略，以确保销售去化。

数据显示，各城市的市场分化形势比较明显。4月份，一线城市环比涨幅为0.38%，涨幅继续扩大(3月份为0.33%)，二三线城市涨幅有所收窄。城市市场发展分化比较明显，比如一线城市内部，由于近期购房需求下滑幅度较大，深圳房价涨幅回落，广州涨幅较小，上海、北京则仍保持了明显的上涨态势，这与城市内刚需购房群体集中，较大的交易量支撑了房价涨幅等多因素有关。二线城市中，成都、石家庄、武汉、重庆等涨幅居前。各地市场的发展情况主要取决于当地的新房供应，二手房交易情绪，以及近期需求端的刺激政策等因素。

二手房市场反弹动力较弱

4月份，70城二手住房价格指数环比上涨0.01%，市场几乎表现为“停涨”，这是2023年以来该指标连续三个月上涨，但涨幅比3月份的0.26%明显收窄，显示二手房价上涨动力更弱。笔者认为，这主要原因在于，尽管当前二手房交易量在明显增加，但挂牌量的规模更大，多数城市截止到3月份，二手房挂牌量相比2022年底增加了30%-40%，甚至有城市出现了交易量增加规模小于挂牌量增加的情况。在2023年1-3月份积累的刚性需求(主要集中在小户型、特别是学区房)释放之后，二手房的整体需求迅速萎缩，面对超高位的挂牌量，业主下调挂牌价的比例在增加。

整体来看，多数城市的二手房市场动力发展较弱。分不同层级城市来看，一二三线城市的二手房价格涨幅均显现回落或下跌。其中，一线城市4月份的涨幅为0.17%，相比3月份的0.48%出现明显回落，二线城市4月份涨幅为0.01%，而3月份为上涨0.32%，三线城市4月份则上涨0.01%，3月份房价上涨0.18%。由此可看出，二手房整体价格几乎保持在微涨或持平，由于前期需求释放完毕，后续需求接续能力较弱，加上挂牌量巨大，居民对房价下跌有预期，导致二手房市场表现较弱。

整体来看，近一段时间以来，由于政策纾困的空间较小，政策边际效应显现下降等因素，笔者预计2023年二季度，商品房市场交易量将在一季度的高位基础上有可能呈现下降。尽管当前商品房的成交规模较2022年同期有所增长，但由于市场需求的“蓄水池”接续能力不足，内生动力弱，交易量可能会维持在较低位徘徊，特别是二手房市场，价格出现反弹的概率不大。