卢刚：住房租赁股权投资“趟新路”，须先从降低拿房成本着手

国家在租赁市场发展方面推出了相当多的政策，既有土地政策，也有税收、金融政策。而国家当前大力推动住房制度改革与住房租赁发展有一个大背景，即当前中国租赁市场的供需矛盾依然比较突出。

如何理解当前租赁市场的供需矛盾？

从需求端来看，根据2021年全国第七次人口普查数据，中国的流动人口数量已经达到3.76亿人，其中相当一部分人的居住需求要通过住房租赁来解决。

中国户均人口在减少，婚育年龄推迟，还有不少人选择单身，这些因素都推高了住房租赁需求。随着租购并举理念深入人心，城市青年在消费、生活观念上有所改变，买房已不再是个人获得归属感的唯一方式。

我认为未来国内住房租赁需求很大，且会呈现上升趋势。

从供给端看，目前住房租赁的供给远不能满足新市民和青年人品质生活的需求。区位不匹配、职住不平衡、产品不适配是几大痛点。

未来租赁市场发展将呈现出几大特点：第一是产品的普惠化，我们要持续加大、拓展保障性租赁住房多元化的供给渠道；第二是机构化、品牌化的住房租赁供给会成为市场主流；第三是规模较大的租赁社区会在市场上越来越多；第四是行业发展走向数字化，数字化技术手段将持续提升居住者的租房体验。

为住房租赁股权投资“趟新路”

当前，房地产市场的租售比相对较低，一二线城市租金收益率几乎不会超过2%。我们的基金要追求市场化、法治化、商业可持续，当前正集中从租赁产业最前端的“原材料”开始入手。

首先是“非租改租”，就是“工改租、商改租”，把原来是商办和工业用地性质的土地改造为租赁住房，这种模式成本相对较低。

其次是房企的自持住宅，经过这些年国家的积极鼓励，开发商不少项目都是自持住宅，只租不售，价格也相对便宜。

再次是低成本用地，目前，不少城市都推出了专门针对租赁的住房用地，给市场带来较大供应量。北京的集体土地、集体建设用地供应量充足，这也是我们发展租赁住房的“原材料”。一旦能在实践中将租赁产业前期“原材料”成本控制好，再通过专业化运营，提供大规模、符合市场需要的租赁住房自然可水到渠成。