张大伟：一线城市二套房首付“认房认贷”政策有调整必要

一季度，楼市小阳春持续将近2个月，进入4-5月，楼市成交显现疲态。尽管房企加大推盘力度，多重优惠政策频出，仍有不少城市市场表现出“再刺激也没有需求”的情况。同时，部分热点城市，特别是一线城市存在有合理购房需求但受制于严格信贷政策无法购买释放的现象。

我认为，在坚持房住不炒的前提下，个别重点城市可以考虑取消二套房购买时“认房又认贷”的严格限制政策，以满足购房者合理需求。

市场小阳春出现退烧

据中原地产不完全统计，2023年1-5月，各地房地产政策累计已达到320次左右。

与之前主要集中在三四线城市相比，5月份，二线城市如杭州、南京等城市开始出现较多的楼市宽松政策。大部分聚焦在优化公积金政策、发放购房补贴等方面。

各城市出台的政策除涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房。多个城市针对二手房买卖推出了“带押过户”“连环单”等政策，以期进一步促进市场活跃。

但市场情况的基本面并不是特别理想：尽管2023年出现了一波楼市成交小阳春，但后续政策的边际效应在持续递减。整体看，一二线城市市场有所企稳，但大部分三四线城市依然处于深度调整中。

国家统计局数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。

5月份，房地产市场小阳春出现退烧。多数城市的销售面积环比延续了下降态势，市场信心不足。特别是一线城市公积金政策相对覆盖面小，难以拉动改善需求，小阳春有降温趋势。

“认房又认贷”的标准应择机调整了

“认房又认贷”主要是指在购房者买第二套住房时的一个评定标准。众所周知，购买首套房和二套房的首付比例、贷款利率等各项政策都有明显区别。

以严格执行“认房又认贷”政策的北京为例；首套、二套的认定标准可简单总结为：认北京房及全国的贷款记录。即在北京名下有一套住宅或全国内的贷款记录(与是否还清无关)，再次贷款购买北京住宅即被认定为二套。

目前，北京首套、二套房的首付比例有较大差异，首套普宅首付比为35%，非普宅40%，二套房普宅首付60%，非普宅首付80%。

从北京当前楼市发展情况来看，新盘可以称之为普宅的项目已寥寥无几。一旦被认定为二套，换房群体(包括一部分刚需客群)一般都要按二套房60%或80%的高首付比例执行，这在一定程度上给刚需、改善型需求群体设下了严格的、较高的入市门槛。

目前，郑州、青岛等地已率先取消或变相取消了“认房又认贷”等政策。从全国范围来看，我认为，各城市有必要对稳楼市政策进行再升级了。

近两年来，中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，因此，在“房住不炒”总基调不变前提下，针对这部分在一线城市有真实购房需求，特别是“卖一买一”的这部分改善购房群体，应抓紧倾斜宽松政策，按首套房信贷政策执行，以释放市场中更多的合理购房需求。