为何8月中国房贷利率之“锚”维持不变？

  21日最新公布的8月中国贷款市场报价利率(LPR)再次出现非对称降息：1年期LPR下调10个基点；5年期以上LPR维持不变。

5年期以上LPR是房贷利率之“锚”，中国房贷利率是在5年期以上LPR的基础上加点形成。在官方强调更好满足刚性和改善性住房需求的当下，为何8月房贷利率之“锚”未做进一步调整？

综合梳理多位专家观点，8月份5年期以上LPR维持不变的背后传递出三大信号：

其一，此举或为存量房贷利率下调预留空间。

中国央行等两部门近期明确提出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，存量按揭贷款利率调整已“箭在弦上”。在当前居民投资和资产配置行为发生改变，新发放住房贷款利率已实现大幅下调但效果较为有限的情况下，存量按揭利率调降能够更好地起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且能够通过降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。

今年以来，新增和存量房贷利率利差加大。据机构统计，主要城市首套房贷利率最低降至3.6%，但存量首套房贷利率基本在5%以上，其中部分城市甚至高达6%以上。

温彬认为，在当前新发放贷款利率已降至历史低位、各地因城施策空间较大且银行息差持续承压的环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

数据研究中心首席分析师王小嫱也认为，5年期以上LPR不变或预示着目前官方在统筹增量、存量房贷利率的定价关系。当前增量和存量房贷利率存在较大利率差，存量利率下调的预期逐步提升。

其二，解决房地产市场问题，不能单靠房贷利率下调。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，目前，单纯使用下调房贷利率等货币政策方式，并不能根本地解决房地产市场周期性、结构性、趋势性问题的叠加。

某研究院的研究指出，今年6月，5年期以上LPR下调10个基点后，短期房地产市场预期出现一定修复，但并未彻底改变房地产市场调整态势。中指数据显示，7月，中国重点100城新房成交面积环比下降近三成，同比降幅超三成；8月以来，重点城市销售未见改善。这或许意味着降息之外，更多楼市政策协同优化，才能促进楼市预期实质性修复。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二季度以来，通过LPR下调来刺激刚需和改善性购房需求的效果在下降。相较于调整5年期以上LPR，当下更重要的是居民收入和就业预期的恢复。

其三，房贷利率仍有降息空间。

某研究院指出，当前，5年期以上LPR为2019年房贷利率“换锚”以来最低水平，部分城市首套房贷利率降至3.6%，已接近历史最低下限水平(2015年底中长期贷款利率降至4.9%，房贷利率最低为基准利率的七折，即：3.43%)。整体来看，LPR下调空间已不大。

但这并不意味着房贷利率已无降息空间。中指研究院认为，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率、降低购房成本。例如：近期，厦门出台住房贷款利率优化政策，8月17日起厦门二套房贷利率下限从5年期以上LPR+80基点调整为LPR+60基点。另外，存量房贷利率下调预期加强，有望进一步释放居民消费潜力。

据贝壳研究院统计，8月中国百城平均首套和二套房贷利率均与上月基本持平，维持历史低位。8月15日以后，部分城市调整房贷利率，预计9月份百城平均房贷利率将下行。