李宇嘉：“十一”楼市，和往年有何不一样？

2023年“十一”楼市，与往年相比，有至少五点不同。

一是新房推盘量明显增加。比如，十一假期及前夕广州一手住宅开盘或加推个盘20个。推盘个数比2022年十一期间增加3个，总推货量较2022年十一增加42%。节前各地退出限购，认房不认贷落地，开发商都想在“金九银十”这个传统旺季加速去化，冲刺年底业绩。但是，纯新盘并不多，大多是清尾货的同时，再推几十套或一两栋新货。2023年以来新盘的流速普遍放缓，去化率普遍在40%左右。据CRIC调研数据，重点城市在“金九”的平均开盘去化率仅为48%。清掉尾货，既是营销的基本节奏，也是提振市场情绪的关键。可想而知，前面几批次都卖完了，才能营造热销的场面。

二是优惠促销是主基调，“一口价”房源非常普遍。既然要清掉尾货，就得让利促销。笔者发现，除了常规的促销优惠(比如送家电大礼包)外，开发商针对尾货基本都会推出“一口价”房源(有的新推盘也会拿出10套做“一口价”)。笔者还发现，“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价，甚至低于该批次房源当初的开盘价。开发商这么做，一方面是希望通过诱人的“一口价”，推动看房的人气转化为买房的人气；另一方面，尾货低价促销，而新推盘高价能够营造出房价上涨的信号，刺激买房的热情。另外，部分开发商资金链紧张，也希望降价回笼资金。因此，更大折扣优惠往往与高比例首付捆绑。

三是看房的比买房的多。不管是笔者踩盘，还是与同行交流，“看的比买的多”是普遍现象。一方面，政策接二连三地刺激，确实提振了市场情绪，愿意去看房了，来访量较节前普遍增长；另一方面，刚需和换房的人群还真不少。但是，来访转下定的比例并不算高。从客户情绪来看，确实都是计划要买房的，但即便是婚房这种真正的刚需，也并不急于交定金，而是多盘比较，决策偏犹豫。一方面，普遍认为房价不会涨，甚至开发商大摆促销姿态的背景下，认为后续房价可能还会下跌。另一方面，很多楼盘都有一些瑕疵。靠中心区的，客厅或房间太小；靠外围的，通勤不方便。房价仍在高位的情况下，控总价的紧凑户型是普遍的设计风格。外围的房子户型大，价格适宜，但年轻人对通勤比较敏感。既然有这样那样的缺点，新盘选择又很多，房价也稳定，开发商都在促销，部分消费者就选择多看看再说。

四是需求的两极分化明显。大户型、大平层往往对应着更高的价格和涨价行为。比如，同一批次的新推房源，装修标准一致，但大户型的均价往往比中小户型的高。这与当下改善型需求占主导，高收入人群对房价敏感度下降有关。相比之下，中产和刚需尽管消费意愿强烈，但支付能力有所下降、预期变得谨慎，同时作为需求新生力量的90后对居住的内涵不愿意让步。当房价还在高位的情况下，供给端变得扭曲，且对需求的匹配程度开始弱化。于是，出现对紧凑型户型的观望和犹豫。

五是出现“等政策式的需求延滞”。从深圳来看，目前市场普遍预期深圳限购会松绑，首套二套首付或利率会下行。因此，长假期间深圳楼市人气也很旺，但叫好不叫座的现象更加明显，而深圳新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。而这种心态的背后，事实上是希望看到“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维作怪。

其实，这种思路在2022年以来一直很盛行。部分楼市政策未带来新一轮楼市回升周期，于是大家就认为还会有新的政策，出现“等政策式的需求延滞”。其实，这一普遍存在的现象也是楼市过去20年(2001-2021年)一直“单边上涨”，且每有下跌时政策就迫不及待地将其拉起来，从而导致的“政策市”预期。如何认清这种顽固预期，是解决当前楼市问题的关键。