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规模发展之后,万科寻求“城市配套业务”增长

第一财经 2018-01-04 15:07

  从单纯服务城市发展,到和客户共同发展,万科的发展逻辑正在不断改变。从万科过去一年的业务导向看,它正在各种新领域进行探索。

  2017年,万科上海区域的实践主要在两个方面。第一是与城市共同生长,第二与客户共创趋势。核心是两个共,也就是一起的意思,而不是分别、单独,没有先后关系。万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海告诉记者。

  1992年,万科在上海拿下第一个住宅项目万科城市花园,随后在华东区域进入22个城市,共计交付35万住户,截至目前,华东区域市场占有率7.8%。规模发展之后,万科开始了自己新一轮战略思考。

  多领域探索

  第一财经记者注意到,自从万科上海区域提出热带雨林之后,在多业务进行了探索和布局。

  围绕生活配套,万科在养老、医疗、长租公 寓等领域均进行了不同程度的生活实践。在张海看来,这些实践更多的就是同客户一起走,年轻的客户可以选择长租公 寓,未来有了经济实力可以选择万科住宅,随后还可以享受万科提供的医疗和养老服务。

  从某种意义看,热带雨林的背后是围绕客户的全生命周期展开。

  在养老板块,万科通过自营和投 资模式不断进行试水和探索。在万科上海区域,养老板块已经有5800张床位,其中1452张已投入运营,包括上海申养和杭州随园。其中万科通过合作投 资入股上海申养,同时,在杭州良渚文化村,万科则有自己的自营养老业务。

  记者了解到,目前上海区域有4条产品线模式,分别是长者公 寓、照护机构、为老服务中心、康复护理园,可进行全流程委托、PPP模式、租赁经营、委托运营4个合作模式,目前上海累计获取37个项目,已开业9个项目。

  在张海看来,养老领域是万科城市配套服务商战略的重要板块,随着申养公司项目全面开花,城市养老困局有望在上海逐步解决。

  在长租公 寓方面,自2016年万科推出泊寓品牌后,上海万科围绕上海郊环开始自己的业务布局,在上海开业7个,包括虹桥南华园店、张江国创中心店、翡翠公园店、安亭新镇店等,拥有近2000个房间。

  此外,万科在教育领域不断拓展,在2017年参与了13所幼儿园及中小学的教育教学管理,并在多个业务领域进行了探索试水。

  万科上海区域除了传统业务外,还有产品建造营销服务、金融资管和城市更新业务,代表着万科上海区域的未来发展领域和方向。张海说。

  为何布局?

  第一财经记者注意到,随着房企的规模扩大,新的业务增长需求开始越来越旺盛。包括绿地、恒大、碧桂园这样的规模房企在住宅规模见顶的预期下,同样开始寻找更多的增长极。

  一位绿地高管对记者表示,未来的房地产竞争更多的是服务竞争,存量房时代开始到来,围绕客户深度挖掘价值,打通产业链上下游增加服务内容,都是很多房企重点的战略布局方向。

  规模房企都都需要更多的产业来支持其发展,一是可以支持主业,第二是可以提供给更多的业务增长点。同策咨询研究总监张宏伟说。

  今年8月的万科中期业绩会上,万科公布未来的五大业务类型:核心业务(地产开发和物业管理)、优势业务(商业和物流)、拓展业务(长租公 寓和冰雪度假)、摸索业务(养老和教育)、潜力业务(轨道物业和混合所有制改革)。

  国泰君安研究报告显示,目前热点城市量缩价跌,楼市调控初见成效,此外,棚改的力度和目标超出市场预期,对三四线房地产销售和投 资形成支撑。总体看,房地产市场处在一个微妙的平衡,总量放缓、结构分化格局料将持续。而房企迈向业务多元化将步入深水区。

  未来的开发商真正的出路是升级换代,从建筑商变成服务商,从制造业走向服务业。国泰君安首席经济学家林采宜说。

  易居智库研究总监严跃进认为,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。

  克而瑞认为,随着城市化放缓和人口红利接近尾声,政策和市场等多重因素的影响,房地产行业正告别快速增长、高额利润的通道,传统的住宅开发销售业务受到越来越多的局限,行业天花板隐现,我国房地产存量时代到来。可以发现,近年来不少房企调整企业战略,步入转型轨道,2017年很多房企更是加大转型升级,不断尝试和探索新的业务,谋求多元化现代化发展。生存和创新成为2017年房地产行业的关键词,为寻求新的利润增长点,挖掘存量市场,谋求健康发展,房企积极布局加码长租公 寓、物流地产、特色小镇、轻资产、养老地产等多元化业务。

  编辑:边长勇

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