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广深双遇土地供应小年 产业和租赁用地成为主要标签

中国房地产报2018-01-12 08:37

  虽然广州2017年加大土地供应,出让土地67宗(工业地除外),但仍低于2013至2015年的平均水平。有媒体统计广州供地计划完成率不及6成。与此同时,深圳则同样迎来供应不足的“小年”,土地成交面积降幅为52%。

  2017年刚刚结束,北京市规划国土委就在1月2日宣布去年北京市商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率为111%。

  而上海则在1月3日开始新年第一拍,3宗租赁宅地成功出让,2017年上海也成交87幅地块(经营性用地),成交面积合计375万平方米,环比增长32%,成交金额共计1107亿元,环比减少8.5%。

  两大一线城市“珠玉在前”,广州、深圳则失色不少。虽然广州2017年加大土地供应,出让土地67宗(工业地除外),但仍低于2013至2015年的平均水平。有媒体统计广州供地计划完成率不及6成。与此同时,深圳则同样迎来供应不足的“小年”,土地成交面积降幅为52%。

  回顾2017年4月,国土部曾发布通知,要求供求矛盾突出、房价上行压力较大的城市要增加住宅用地供应规模,去库存任务重的城市要减少甚至暂停住宅用地的出让,土地市场采取“因城施策“的政策原则。广深两地明显有不同的供应之路。

  广州土地供应仍然未恢复最高水平

  2017年的广州楼市并不平静,“限购、限贷、限售、限商”等多重政策下,广州的一手住宅网签成交宗数创下近三年的新低。广州中原研究发展部的统计显示,2017年广州新房网签成交了88462宗,同比下跌31.1%。

  进入2018年,广州市政府常务会议审议通过修订后的《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》中又透露了重要信息,为平抑房价、稳定预期、筹措人才公 寓等政府房源,增加了“限地价、竞配建人才公 寓”“限地价、竞配建公共设施”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、竞自持比例、现房销售等调控措施出让方式。

  事实上,按照去年公布的供地计划,广州2017年计划出让住宅用地(含商住地)65宗,总面积达5744069.6平方米,主要分布在白云、黄埔、增城区等。但是数据显示,2017年广州宅地总共成交38宗,成交面积约为270万平方米。若是以成交宗数计,广州宅地供应尚未完成计划的六成;若以成交面积计,则未完成计划的一半。

  合富研究院报告显示,新的供地方式下,广州居住类用地中住房租赁指标明显增加;商业金融办公及综合用地,更偏重企业实力及产业相关要求,更着重由“产城融合发展”所带来的长期收益。

  另外,由于一线城市土地资源的不足,由此带来土地价格持续上升。合富研究院相关负责人对中国房地产报记者直言,若与广州每年商品住房的成交规模对比,土地供给不足更为凸显。近5年广州市商品住房年均成交面积约1000万平方米,而居住用地年均供应总建面积仅600万平方米,市场供需缺口大。

  “在土地供给局限制约下,广州市未来自持或租赁用地的增加或将挤占商品住房用地规模。‘一地一策’抑制地价,稳定市场预期,但高地价持续。”上述负责人指出。

  广州中原研究发展部相关负责人也表示了相同看法,“单就商住用地而言,2017年供应量比2015年高出12%,但是2017年宅地供地量与《供地计划》中提出的年平均每年475万平方米仍存在一定差距,由此可见增加土地供应的目标仍然任重道远。”

  深圳土地市场也迎来“小年”

  同样遭遇了土地供应紧缺的深圳,在2017年也没有改变这个局面。作为面积最小但经济增速最快的一线城市,深圳发展面临严峻的土地稀缺问题。据深圳市民政局最近的数据统计,深圳人口密度全国最大,每平方公里人口超过8000,其人均土地占有面积远低于全国人均水平。

  不过在2017年7月公布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》中,产业及商业用地供给规模依然大于住宅用地供给。

  该文件显示,2017年安排产业用地供应规模203公顷,商业服务业设施用地98公顷,合共占约22.3%;包括商品房和保障房用地在内的居住用地共计划供应218公顷,仅占约16.1%。

  计划指出,深圳2017年土地使用将推进重点区域开发建设,进一步强化空间资源配置统筹,保障重大项目、优化产业结构、补齐民生短板、完善城市功能。重点保障重大产业及总部经济等项目用地供应;加大住宅用地保障力度,满足居民合理住房需求;补齐民生事业发展短板,加快各类重大民生设施项目顺利落地。

  成交方面,深圳2017年工业用地和商办用地作为主要成交用地,全年一共成交98.8万平方米,占比超过9成。其中商业用地总成交60.9万平方米,占比超过五成。因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。

  广深皆注重租赁和产业用地

  广东作为制造业大省,工业发达,是全国外来流动人口最多的省份之一。加上粤港澳大湾区的加持,更多的新兴产业不断进入广深。因此,宅地供应缺少的背后则是广州、深圳两地都注重产业用地的推出。

  广州在去年前11月就成交了124宗工业用地,共出让土地面积705.6万平方米,规划建筑面积达1936.22万平方米。在过去的很长一段时间,广州依靠重工业推动了经济的快速增长,但从2014年开始工业增速大幅下降,广州感受到了前所未有的压力,直到2017年正式提出“IAB”战略,即发展新一代信息技术、人工智能、生物制药等战略性新兴产业,广州才找到了自己的发展之路。

  2016年下半年以来,广州先后引进了思科(广州)智慧城、富士康10.5代显示器全生态产业园、亚信全球数据总部、小马智行全国总部、蓝色光标天地互联全球总部、中国机器人检测评定中心广州分中心、科大讯飞人工智能大厦等重大企业项目。

  为此,广州市政府常务会议审议在去年12月底通过了《广州市关于落实广东省降低制造业企业成本若干政策措施的实施意见》,里面着重提到了要“明确工业用地规模和指标比例,执行工业用地优惠地价,实行工业用地使用权弹性出让、先租后让政策,完善土地续期机制等。”

  同样的,深圳市政府也将引进新兴企业作为了土地出让考虑的问题。尤其是深圳市南山区的深圳湾超级总部基地为热点供地区域,2017全年集中成交7宗土地,面积约15.5万平方米,出让金额合计近227亿元,是年内土地出让最多,出让金额最高的区域,可见政府对超级总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。

  目前已有招行、BAT、万科、恒大等名企入驻,未来必然会有更多高端企业相继入驻。

  深圳用地总量远远小于其他一线城市,但地均GDP高于北上广,土地利用相对高效。随着技术革新、科技进步及土地效能追求最佳,基于产业基础与劳动力优势的区群与城市群的市场化分工愈加明晰。粤港澳大湾区时代新的历史机遇之下,深圳希望能吸引更有实力的企业进入。

  按照《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》显示,深圳计划在2016年至2020年通过城市更新提供30平方公里用地规模,还加大了向产业用地的倾斜力度,到2020年深圳全市工业用地占建设用地比重将不低于30%。

  值得注意的是,两个一线城市大力发展产业的背后也是为了吸引更多人口不断流入。在新人口涌入下,也产生了购房需求,这也变相推动了房价上涨。因此无论是广州还是深圳,2017年也注重租赁用地的出让。

  广州在2017年10月推出首宗租赁住房用地,计划未来5年供应825公顷租赁住房用地。广州中原研究发展部认为,可售住宅入市面积减少意味着目前供不应求的情况仍有待解决。但是未来租赁市场将更加科学、合理,将“倒逼”更加专业、规范的租赁产品面世,尤其对于目前长租公 寓市场基本处于空白状态的家庭租赁部分,新出让的租赁自持用地有望在这一领域进行探索。

  而深圳随后也加入战局,在去年11月推出了“只租不售”地块。因为深圳“十三五”期间将建设和筹集保障性住房及人才安居房40万套。其中,人才安居房30万套,相当于特区建立以来政策性住房的总和。为此,深圳在2017年12月30日又一口气推出了三宗“只租不售”地块。

  深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“只租不售无法从根本上缓解供求矛盾,新增土地就这么多。但是增加了租赁住房可以解决居民住房问题,是有效性的增加,能循环利用。这种模式会成为常态化,大部分城市未来都会采取这种供地模式。对于开发商来说,要想在深圳立足,就必须要参与租赁。这是政府公共工程,开发商只要参与了就能获得代建收益、城市更新项目、发展空间,这是必然的趋势。”

                   
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