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北京万科陷“以租代售”争议背后:激进拿地后遗症显现

每日经济新闻 2018-04-29 07:28

  【编者按】一年多前万科斥资109亿元拿下位于海淀永丰区的两块全自持用地,如今却变成“烫手山芋”,其打造的翡翠书院项目近期深陷“以租代售”的风波。随即,也引发业内对房企全自持地块盈利模式的质疑。记者统计,截至2018年3月底,16个城市共成交228宗自持地块(含租赁用地、集体建设用地)。随着自持租赁住房即将入市,房企“预租”概念兴起。这种新尝试是否符合租赁政策的本意?对企业和租赁市场又会产生哪些影响?

  每经记者 舒曼曼 实习记者 李诗琪 每经编辑 梁秋月

  “月房租1.5万元起”、“一次性交付10年租金180万起”,万科全自持租赁住房项目翡翠书院在上周公布的预租消息,成功刷新了人们对于房屋租赁的认知。北京万科也因此深陷“以租代售”的风波之中。

  实际上,争议背后也透露出企业的焦虑与彷徨,由于高价拿地后背负成本压力,在还无“样本”可借鉴的情况下,“投 资回报率仅为2%~3%”明显不是开发商希望的结果。

  而此时,市场却呈现出两种截然相反的声音。肯定者认为其高租金由高成本决定,有需求则说明定价合理;质疑者认为这是非理性拿地的后果,无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上,偏离市场实际情况,未来盈利困难重重。

  万科项目陷“以租代售”争议“无奈之举”源于拿地后遗症

  10年租金180万的房子到底是什么样子?

  4月23日,《每日经济新闻》记者带着疑问来到了翡翠书院项目。面对来自媒体和消费者的疑问,在近一周多的时间里,这里的工作人员一遍又一遍地解释着这一产品的高端定位,传达定价相对品质并不离谱的信息。

  而这一产品的问世还要从2016年北京全自持租赁地块的诞生说起。伴随着当年楼市“930调控新政”中“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”等内容,土地出让竞自持比例的情况下,企业全自持用地应运而生。

  据记者统计,目前北京范围内的4块企业全自持用地中,万科一家便占据两块,用于翡翠书院项目的开发,其余两块分别被中铁建和中粮联合其他房企竞得。而在项目推出方面,万科则成为第一家吃螃蟹的企业,率先公布了“预租”消息,但也因此陷入了备受质疑的境地。

  4月22日晚间,北京市住建委对此展开回应,表示企业竞自持的租赁住房,开发建设主体无论自持项目,还是将项目转让给新受让主体,都只能出租,不能出售或变相“以租代售”等。

  相比翡翠书院当前预租方案的摇摆不定,北京万科当年在拍下这块全自持用地时可谓毫不犹豫。

  2016年11月16日,在北京海淀永丰18号、19号这两块土地拍卖现场,多家房企为争夺地块使尽浑身解数。最终,万科以50亿元的价格独家获得了海淀永丰18号地,联合住总以59亿元竞得海淀永丰19号地,自持比例均达100%。而后,万科还回购了19号地的全部使用权。至此,翡翠书院的两块用地共耗资万科109亿元。不少媒体一度将万科描绘成当年北京土拍市场上的最大赢家。

  但事件的转折总是猝不及防,如今翡翠书院项目面对的质疑,也引来了业界对于当年房企拿地行为的反思。

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉《每日经济新闻》记者,万科当时拿下北京市第一块纯自持的土地,从计算方式来说,公司似乎并没有按照逻辑去倒推它的拿地成本。

  靠租金收入难以为继盈利模式仍然在探索中

  《每日经济新闻》记者调查发现,过去北京推出的首批4宗企业全自持地块中,除万科已有初步的预租方案以外,中粮地产以及中铁建的全自持项目运营方案仍未有公布。

  从已公布的租金方案来看,大众市场并不“买账”,北京万科通过对市场和客户的试探,势必需要完善最终的租赁方案。中铁建自持项目的销售人员也一再强调最终的租赁方案并没有出来。在租金备受质疑的情况下,企业也流露出观望情绪。

  我爱我家市场研究总监孔丹在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,从定价来看,万科10年180万元租金都够支付买房首付款,租十年的房子本来就不现实,但是必须说明,该类住房一定有它的市场,老百姓不太可能支付180万元的租金,但高端人才或可接受。

  他也提出了一种租赁模式的可能性,例如,企业引进五名高管,公司为高管租下这类房子,为其解决住房问题,虽然180万元非常贵,但是企业通过10年的租期“养住了”人才,这样是合理的。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,从目前北京等一线城市租金年回报率来看,仅有1%~2%,按照正常的市场逻辑,租赁成为资本首选投 资的前提是,租金回报率超过资金成本1%以上,但按照国内目前最低的资金成本5%计算,除非房价跌60%,或者租金上涨2倍,否则租赁只能是边缘选择。

  不可否认的是,以高周转、开发销售为主的地产商,都在面临一场“持有运营”的转型。

  多位业内人士认为,当下赚取“租金差”仍是租赁行业主要的盈利模式,自持项目盈利模式更难以依靠租金支撑,目前房企自持宅地,最核心的问题是如何最大化获取稳定的租金收益,以实现资金迅速回笼。

  对万科、中粮和中铁建等获取全自持型物业的房企来说,如何回款、盈利还没有明确的办法和模式,在无样本可参照的情况下,如何操盘才能让全自持地块实现盈利,开发商也在观望和探索。

  事实上,在拿到全自持地块后,3家主要企业不断投入资金成本。据北京万科相关负责人测算,翡翠书院项目从拿地到建安成本总计达到159亿元。《每日经济新闻》记者调查发现,中粮地产拿下的另一宗永丰地块目前仍处于立项阶段,在资金方面面临很大的压力。中粮地产于2017年实际投 资已达到约64亿元,而今年3月,中粮地产为项目公司提供不超过32亿元的财务资助,以保证永丰项目的融资需求,确保项目顺利推进。

  孔丹表示,企业测算的结果已经很明显地预示着,企业必须寻找商业模式创新。商业模式的变化,也提醒未来市场的各个参与方,包括开发商、经营机构、政府、银行和金融机构如何为老百姓推出普适性、大众化的产品,同时实现盈利,这是至关重要的问题。

  而资金压力的背后,开发商需要快速实现回款,除了收租金,业内专家纷纷提出通过资产证券化以提高变现能力,回笼资金。

  张大伟表示,自持地块破解盈利难题的办法只能依赖“REITs+千人商业配比+地下空间”开发,REITs是以证券化方式来体现房地产的价值,证券发行后将大大提高流动性和变现能力。

  近期,房企也在频繁发布租赁资产证券化产品。保利于3月13日成功发行房企租赁住房REITs;4月初,阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所通过,规模不超过30亿元。此外,碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也以发行REITs、CMBS、ABN等方式,实施了租赁证券化。

  4月25日,证监会联合住建部发布支持企业开展资产证券化,无疑再一次为当下焦虑的企业打了一针“强心剂”。

  中央财经大学不动产法研究所所长尹飞坦言,企业要充分运用多种金融手段来解决资金回笼难题,通过稳定的现金流开展资产证券化。

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