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惠州沿海商业爆红大湾区 全国资本竞相涌入

新浪乐居 2018-06-17 17:15

  2018年4月23日,海南省在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。限购强度赶超一线,意味着新的炒房客想要进入海南市场,似乎已再无可能。

  对于游客而言,海南是面目模糊的存在,除了阳光沙滩,几乎无从感知它的性情,被广为流传的海鲜街宰客的传闻,已经算是关于此地最生动的片段。然而对于手握全国资本的投 资者来说,海南投 资的脉络异常清晰。旅游产业、旅居生态、以及源源不断涌入的外来人口,都构成了资本偏爱这座岛屿的理由。据链家数据显示,2017年海南岛外客户购房占比高达88%,在层层加码的限购到来前,不少投 资客都尝到了海南楼市的甜头。

  全域限购,让海南一夜之间成为入市危地,最先入市的,所持增值在回落,刚刚入市的,亦苦不堪言。在此之下,来自全国各地的资本将不得不考虑调转龙头,改变商业投 资的去向。

  大湾区规划将落地  全国资本纷纷涌入惠州

  恰逢此时,隔海相望的彼岸,粤港澳大湾区的规划正在悄悄部署。

  嗅觉灵敏的投 资者当然不会错过任何一个政策窗口期。更何况,粤港澳大湾区所对标的,是世界三大湾区。2017年,两会提出“粤港澳大湾区”规划,正式将“粤港澳大湾区”上升为国家规划战略,以深圳为核心的“粤港澳大湾区城市群”规划,正在促进大深圳都市圈的加速融合,深圳东进也将全面加速升级。

  随着粤港澳大湾区规划落地越来越近,聪明的资本撤离海南之后,迅速流入粤港澳大湾区。而在以港深为核心的商置门槛越来越高的大湾区,既是深圳东进战略“桥头堡”,又是深圳居住度假“后花园”的惠州,瞬间承接了全国商业资本的配置需求。一方面,这里正吸引着各路具有深耕全国经验的开发商纷纷涌入,另一方面,惠州尤其是大亚湾不限购不限贷,目前较低的投 资门槛和未来的多项利好,都让全国各地投 资者在权衡和预判中,最终决定落子于此。

  资本的每一次流出和流入,似乎都遵循着相似的路径。旅游产业、生态资源、流入人口的投 资逻辑,让具有近港区位优势和天然海岸线资源的大亚湾霞涌逐渐进入投 资者的视线。作为惠州网红海鲜一条街,沿海商业泡泡海商圈的繁荣,似乎印证着,投 资者正从海南限购的阵痛中走出来。

  海鲜一条街爆红 泡泡海商圈重塑资产配置逻辑

  先来看泡泡海商圈的旅游产业。

  惠州拥有11599平方公里土地,约是深圳的6倍,可供应土地充裕,新开建房子多,租金便宜,只有深圳的1/4左右,发展腹地广阔,逐渐成为深圳人口、产业、资金外溢的后花园。大亚湾在此趋势下得以飞速发展,政府也抓准时机加大湾区各方面的投 资力度,其中,区域旅游则成了大亚湾发展的重头戏之一。值得注意的是,在大亚湾《惠州市大亚湾霞涌片区控制性详细规划(草案)》中,霞涌片区被形容为大亚湾东部的咽喉要冲。

  深圳知名地产自媒体朱罗纪在新浪乐居主办的深圳晚八点《粤港澳发展论坛上》指出,惠州是难得的山林湖海全有的城市,在整个粤港澳大湾区中是环境非常舒服的城市。而作为深圳人滨海度假首站的霞涌,更是拥有得天独厚的滨海资源,闻名中外的霞涌八景、延绵22公里海岸线,还有其中的2公里沙滩更被称为大亚湾最美沙滩,霞涌的沙滩沙质柔软,海水水质保持着较为原始的纯粹和清澈。山海之间,相看不厌,浪花入耳,海风拂面,生活节奏不知不觉竟慢了下来。随着深武高铁、广深高铁、厦深高铁的开通,将鄂湘粤跨省游,变成了一至两天的“短线游”,霞涌正逐渐取代海南,继续完成内地人心中的海居梦。继中国海岸线后退200米之后,绝 版一线海景无法进行再开发,霞涌的黄金海岸纯粹的海景资源亦将成为绝 版。

 

  拥有绝佳的旅游产业和旅居生态之后,商业配套和人流也是资本关注的重点。

  随着霞涌旅游市场的扩大,旅客对商业配套的需求也在逐渐增加,而泡泡海商圈的出现不仅完善了霞涌的旅游度假体验,更以其典型的地方特色,迅速成为网红打卡地。泡泡海商圈位于深圳东部商业中心的发展轴线上,以海鲜美食街、风情酒吧街、酒店管理街三大业态完美规划,除了特色民宿、原汁原味的海鲜美食,泡泡海还打造风情酒吧街,酒吧街距离深圳仅有40分钟的路程,将填补深惠人民滨海度假夜生活方面的空白。让惠州沿海商业的风情并不逊于海岛,甚至吸引了众多深圳人慕名前来打卡。

 

  再说人流量。深圳每年的旅游消费人群高达1.1亿人数,旅游总收入超千亿元。其中,2017年国庆假期,大亚湾累计接待旅客31.6万人次,同比增长25.9%,旅游总收入1.33亿元,同比增长39.1%,拉动相关产业总收入约6.65亿元。尚且不说目前霞涌良好的旅游产业基础和口碑,在未来,惠州还是名副其实的高铁之城。预计到2020年左右,惠州境内将形成“3条高铁线路9座高铁站”的路网格局。其中赣深高铁分别设置博罗北、惠州北和仲恺站3个站点。此外,惠州机场24条航线,已通航北京、上海、成都、杭州等24个城市,2017年全年旅客吞吐量高达95.68万人次,未来将开通国际航线,客户范围面向全国。

 高回报率热铺珍席递减中

  近两年,随着深圳客的不断涌入,海量的度假旅客,还有环大亚湾新区超135万的常住人口,霞涌的消费人口迅速猛增,超百万消费人群,让霞涌的旅游经济发展的同时,备受商业投 资者青睐。

  在经验老道的投 资者眼中,泡泡海商圈的价值正在粤港澳的孵化下迅速发酵。深惠滨海度假旅游经济带中,霞涌是首站,更是度假资源最丰富的一站,从交通、地段、资源、规划,再到政策支持,都可预测到霞涌的未来必成旅游度假热门目的地。交通规划和旅游经济带来的海量客流,深圳东进商业中心发展轴线上的价格洼地,加之逐渐完善的度假配套,泡泡海正重塑投 资者心目中旅居商业的投 资线条,逐渐勾勒出泡泡海商圈未来房价、商铺、租金、客流的上涨趋势。

 

  随着资本竞相涌入,目前整个霞涌市场一铺难求。海鲜街商铺整栋租金平均在200元以上,一楼租金更高至300-400元/㎡。以海鲜街霞韵饭店为例,共2层,平均租金:200元/㎡;面积约150㎡,月租金3万元,周中翻台率3次,周末翻台率9次;周中营业额平均为:1万元/天,周末营业额约3万元/天。月度营业额接近50万元,超高收益,超高人气。其火 爆程度甚至已远远超过深圳某些网红店。

 

  显然,想要抓住霞涌未来的商机,必须要抓住泡泡海仅剩不多的机会。泡泡海绝 版超一线海景,下楼即是天然沙滩,项目第一排物业离沙滩仅50-100米,社区内享亿级配套:澳大利亚著名IAPA团队倾情设计项目;双无边际空中泳池、星光水吧,1公里滨海风情商业街、高级健身房与瑜伽房等。优质资源加持,源源不断的流入人口,对于资本来说,未来利润势必翻倍。

  据悉,在粤港澳大湾区背景下,泡泡海项目招商迎来新一轮火 爆,众多商家争抢入驻,回报率十分可观。笔者通过调查发现,泡泡海目前滨海临街商铺主力户型是40-80㎡临街铺,还有20套126-139㎡海景复式。临街铺目前均价仅2.8-3.5万/㎡,的确吸引了众多深圳客。一位入驻泡泡海的投 资者告诉笔者,泡泡海之所以粤港澳众多商业项目中吸引了越来越多人注意,除了项目本身有资源优势之外,和开发商开出的条件也有很大关系。“现在泡泡海首付5成起,统一招商运营,带5年返租,年回报率可以高达6%,而且前3年可一次性减房总价,第4、5年按季度形式返还给业主,买这里肯定是只赚不亏的。”

    对于全国资本来说,失去一个海南,又得到一个泡泡海,商业市场上的博弈还远未停止,把握时机迅速做出正确的选择在这一特殊时期显得至关重要。

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