第一太平戴维斯：运营承压，大湾区写字楼竞争持续白热化

随着两会的胜利闭幕，中国继续踏上发展新征程。2024年，加快发展新质生产力，推进高质量发展将成为全年经济工作的重要发力点。聚焦大湾区，随着创新动能的释放以及产业的转型升级，区域内更多高科技、高质量的新产业将实现快速发展，进而带动区域写字楼市场需求的增长，并助力市场复苏。近日，第一太平戴维斯华南区研究部发布最新《大湾区甲级写字楼指数》报告，回顾区域写字楼市场供需格局变化，展望新征程下市场将如何实现高质量发展。

新增供应持续放量，净吸纳量有所回升

全年，大湾区甲级写字楼市场新增供应合计约为216.8万平方米，推动区域总存量同比增长6.3%，至3,555.6万平方米。

图1：大湾区新增供应、净吸纳量和空置率，2019至2023

年内，受周期性不利因素、宏观环境不确定性及众多企业面临运营困境的影响，多数写字楼租户对租赁策略保持谨慎，并选择收紧企业房地产预算。因此，大湾区租赁需求有所受抑。尽管在多数业主提供更大力度的财务激励措施和更灵活的租赁条款的推动下，区域年度净吸纳量同比上升21.7%至46.7万平方米，但仍较过去五年均值低 54.3%。截至下半年末，大湾区平均空置率延续自2019年以来的上升趋势，环比上升1.4个百分点、同比上升3.2个百分点，至27.2%。

租户/买方市场延续，业主采取更多积极措施

2023年，大湾区甲级写字楼租赁及销售市场仍维持租户方及买方市场。截至年末，区域租金及价格指数分别同比下降5.3%及5.2%。

租金表现：

图2：租金指数，1H/2014至2H/2023

全年，引入足够多的新租户仍是最大的挑战，除给予必要且直接的降租优惠外，业主普遍采取更多积极举措以稳定或提升入驻率。对于在资本市场或其它领域有租金收益承诺的业主而言，维持面租稳定而延长免租期成为其租赁条款谈判的主要策略。受上述因素影响，各城市净有效租金有所下降。期末，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降3.7%，同比下降5.3%。

价格表现：

图3：价格指数，1H/2014至2H/2023

同期，由于经济形势不确定性、美元利率上行、投资信心减弱、租赁风险增加及租金下降等因素的共同影响，大湾区城市写字楼价格指数延续2022年的下降趋势，环比下降2.9%、同比下降5.2%。

2024：市场虽短期压力犹存，但政策利好料增动能

2024年，政府将继续在改善营商环境、促进战略性新兴产业发展、提升外商投资吸引力层面发力促进经济增长，这将为大湾区写字楼市场注入更多增长动能。诚然，多数城市所面临的供应压力，相对疲弱的需求，以及企业审慎的租赁策略均将致使写字楼租赁及投资市场继续面临挑战。未来6-12个月内，写字楼物业资产表现仍将承压，价格和租金变动预将保持低位。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“2023年，因受诸多周期性不利因素冲击，大湾区写字楼买卖及租赁需求维系在较低水平，业主在招商及运营层面均面临一定压力。2024年，多个城市仍将迎来较大体量的供应入市，市场在供应层面所面临的压力料有增加。尽管如此，在需求层面，市场仍有望迎来诸多利好。两会期间，政府工作报告将经济增长预期目标设定为5%左右，同时提出推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，并将培育新兴产业和未来产业，这将助力区域写字楼市场需求实现增量提质发展。”

第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山表示：“前瞻2024年，大湾区写字楼市场的竞争将持续白热化。对于写字楼租户，可根据企业自身的情况，利用这个最佳的窗口期来调整租赁策略，争取更优更灵活的租赁方案。第一太平戴维斯商业楼宇部团队深耕大湾区市场多年，凭借专业的市场洞察力及对市场的准确判断，成功为众多头部企业扩展提供一站式解决方案，助力楼宇经济高质量发展，实现多方共赢。未来，我们也将持续为大家带来更多商业楼宇的专业解析。”