一线城市的房地产格局重构 土地供应结构调整成重点

21世纪经济报道 2018-01-09 09:51

  一线城市的房地产格局重构

  本报记者 宋兴国 实 习 生 张玮钊 北京报道

  一线城市的房地产格局重构

  不久前召开的中央经济工作会议提出,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

  解决房地产供给与需求之间的矛盾,对于一线城市来说,显得尤为迫切。而发展租赁住房,已成为目前地方政府最为现实的选择。如何通过发展租赁住房,达成城市的房地产格局重构,为城市的可持续发展打下基础?北京、上海和深圳分别交出了自己的答卷。(陈洁)

  导读

  北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。

  根据北京市规划国土委消息,截至2017年12月底,北京市实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。

  《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》2017年8月印发,利用集体建设用地建设租赁住房,被认为可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制。因此,其落地试点情况如何,供地节奏快慢,成为关注焦点。

  北京市规划国土委相关人士1月8日向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。

  超额完成2017年供应任务

  集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业),可依法出租获取收益,不得对外出售或以租代售。

  据了解,2017年是北京首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。

  据21世纪经济报道记者的不完全统计,除东城、西城以外,北京各区均已有此类项目出现或完成。

  北京市规划国土委方面指出,已供应的项目主要位于中心城区、城市副中心和平原地区新城范围内,符合“毗邻产业园区、交通枢纽和新城”的选址原则,但从与市中心的绝对距离和通勤条件来看,距离市中心较远。

  据房山区规划分局网站,2017年完成集体土地租赁住房项目乡村建设规划条件工作的三个地块分别位于琉璃河镇兴礼村、窦店镇窦店村及窦店镇下坡店,三地均位于六环外。

  其中,琉璃河镇兴礼村项目总用地面积9.8公顷,距离其最近的燕房线星城站13千米。据百度地图显示,其公交车程1个半小时左右。

  1月8日,有受访专家向21世纪经济报道记者表示,此类项目更加关注“区域职住平衡”。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾对记者表示,集体建设用地租赁住房一般远离市区,配套基础设施不如普通租赁住房,其竞争优势在于较低的租金,未来将与普通租赁住房形成高低配置。

  北京市社会科学院副院长赵弘则认为,城市的发展需要过程。此前更多位置更好的土地已经进入商品房市场,而随着北京轨道交通体系的建设,这些区域的区位条件将明显改善。

  集体建设用地建设租赁住房,并不是新一轮房改背景下的“新鲜事物”,也不是北京独有,早在2009年就有地方开始探索。但在城市发展的不同阶段,其政策导向一直有所不同。

  2009年,上海市出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》(下称《试行意见》),提出集体经济组织可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地,建设限定供应的市场化租赁宿舍。

  这一限定主要是指定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。值得注意的是,上海市对此类住房提出的“只租不售、封闭运行”要求,在今天仍是各地制定文件的重要准则。

  2012年1月,国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡等5个试点项目。这一阶段,北京方面规定,集体租赁住房由农村集体经济组织自主进行开发建设,并未提到联营、入股等方式,且主要采取将此类房屋趸租作为公租房房源,面向公租房备案家庭或人才配租的租赁模式。

  供地结构调整抓手

  在国家政策层面,此前一直以“审慎”态度为主。到了2017年8月,国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定将在13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,则首次提出村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  多位受访人士均表示,供地紧张、房价上涨,一线城市房地产业的供给结构和城市居住需求之间需要更好的协调,而集体土地建设租赁住房,能减少土地入市环节,有效增加住房供给,因此得以加快试点。

  赵弘认为,在一线城市新一轮城市总规纷纷提出“做减法”、规划建设用地总规模负增长的大前提下,土地供应内部结构调整成为工作重点。

  全国土地利用总体规划专家组成员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明则认为,集体建设用地建设租赁住房,一方面是通过住房供给结构的调整,把过去通过购买商品房“一步到位”满足住房需求的方式细化,解决当前困扰人口净流入城市的住房供需矛盾;另一方面,也是在通过多主体供应的方式,配合农村集体“三块地”改革,解决政府在土地供应一级市场的垄断问题。

  他表示,新一轮试点中,各地提出的包括允许企业联营、拓宽融资渠道、限定流通范围等措施,思路更加清晰,政策更加细化,实际上是不断厘清土地市场各主体之间权利与义务关系、土地增值收益与成本分配关系的过程。

  比如,对于集体土地建设租赁住房试点,北京目前已有一套政策体系。

  去年11月,北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》),对集体租赁住房项目的选址条件、申报主体、运营模式及申报程序等内容进行了详细规定。

  其中,在广受关注的资金和运营模式层面,《意见》指出了四种资金筹措模式,分别是农村集体经济组织的自有资金;市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金;农村集体经济组织以建设用地预期收益,向金融机构申请的抵押贷款;以及由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式,与国有企业联合开发建设。

  对于第四种模式,《意见》专门提出,集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%,且应有保底分红。

  (编辑:王峰,如有意见或建议请联系:songxg@21jingji.com,wangfeng@21jingji.com)

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