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住宅盈利空间收缩?路劲基建寄望商业谋增长

中国经营报2016-12-11 08:30

  住宅盈利空间收缩?路劲基建寄望商业谋增长

  金姝妮

  近日,路劲基建连续两次出手购置资产,《中国经营报》记者梳理其近几年财报发现,路劲基建2011~2015年的经营利润率呈不断下降趋势,2015年的房地产发展业务收入、税前溢利、每股盈利三项指标较2014年均有不同程度下降。在当前商业地产库存高企压力下,路劲基建却逆势加速布局商业地产,是否与其住宅产业经营情况相关?

  路劲产业集团商业地产副总裁王俊在接受记者采访时表示,公司住宅项目获利情况都已达到预期,但在当前楼市政策整体收紧的情况下,纯住宅项目的盈利空间越来越稀薄,虽然目前商业地产不景气,但若从资本角度去看待商业,路劲能以较优惠的价格购置资产,后续只要找到盈利模式,获利不难,因此,路劲希望实现住宅加商业“两条腿”走路。

  连续“动作”

  路劲基建有限公司(以下简称“路劲基建”)主要业务为基建合作企业发展、经营管理收费公路以及经营房地产发展和投资业务。自2004年涉足房地产业务以来,路劲基建一直保持着“谨慎”的姿态,但今年似乎有所改变。

  6月30日,路劲基建间接全资附属公司苏州隽宏2.56亿元收购了苏州市一处商业物业。据了解,该物业楼高 4层作为商业用途,总建筑面积为 37174 平方米。

  11月3日,路劲基建公告称附属子公司北京劲杉投资管理有限公司(以下简称“北京劲衫”)与宁波奥丽赛置业有限公司订立股份转让协议,协议9.6亿元收购了宁波奥丽赛置业有限公司旗下项目公司宁波甬鸿置业有限公司全部权益。记者注意到宁波甬鸿置业有限公司开发的宁波奥丽赛广场是一栋商业综合大楼,包括商场、公寓及办公室,总可售面积为98151平方米。至股份转让协议订立时,综合大楼建设已完成约80%,而建筑面积约9200平方米的公寓已获预售。

  在路劲基建与宁波奥丽赛订立股份转让协议之前,宁波奥丽赛广场还深陷“烂尾”泥淖,项目自2010年拿地,至今仍未完工。据《钱江晚报》报道,牵头处理奥丽赛广场的宁波江北区白沙街道表示,当前路劲基建接手该项目的相关事宜仍在走程序,一旦收购完成,江北区政府将正式公告。并称自2015年初停工以来,街道及区招商部门与将近50家的企业进行过对接洽谈,多数因价格没能谈拢。

  路劲基建则在公告中表示,建议收购事项完成后加入集团于中国长三角地区之投资物业组合。

  一周后,11月10日路劲基建再次公告,称北京劲杉11月9日与郑州永丰农业科技有限公司(以下简称“郑州永丰”)、郑州宝利农业科技有限公司(以下简称“郑州宝利”)及郑州华首宏田置业有限公司(以下简称“华首宏田”)订立增资协议,北京劲杉向华首宏田注入7.03亿元,并与郑州永丰及郑州宝利订立股东协议,注资完成后,华首宏田将由北京劲杉、郑州永丰及郑州宝利分别拥有60%、28%及12%权益。

  路劲基建公告显示,华首宏田为一家项目公司,其运作的项目涉及合共12幅土地,总面积434394平方米,并预期将交付总建筑面积约为120万平方米。两幅项目土地将用作兴建总建筑面积约19.2万平方米的商业及安置单位,以安置原占用12幅项目土地的村民,另外两幅项目土地已指定用作兴建小学及中学,余下的土地可发展为自持、出售的商业及住宅单位。

  至此,据记者粗略统计,路劲基建通过这3次连续“动作”,已获取将近100万平方米建筑面积的商服用地。

  王俊说:“要站在资本的角度看待商业,现在很多商业项目的操盘手只是站在商业的经营层面,这样的话商业的盈利空间就会比较稀薄了。”他认为上述苏州吴江项目和宁波奥丽赛广场项目均为优质资产,当前路劲基建能以较优惠的价格收入囊中,便是以资本手段运作商业项目。

  住宅产业“不振”

  路劲基建官网介绍中写道“致力于发展优质经济型住宅项目”,这在其项目上体现的淋漓尽致。

  路劲地产集团有限公司(以下简称“路劲地产”)成立于2003年,是路劲基建房地产业务的旗舰公司。记者发现路劲地产官网公布的分布于北京等12个城市的32个项目中,涉及商业的项目仅有7个,占比约22%。而路劲基建2016年中报中披露的项目主要资料显示,31个地产项目中25个为纯住宅项目,占比约为81%;另外住宅及商业和纯商业项目各占3个,占比约为19%。

  据王俊介绍,路劲基建2012年开始涉及商业地产领域,而今年则被视为公司商业地产发展的“元”年,是公司加速全国商业地产布局的节点。4月路劲产业集团成立,主要负责商业、基金、文旅等板块,并于同月成立了劲宸商业投资有限公司。王俊表示,路劲在未来一段时间内,会投入资金扶持商业的拓展。

  今年6月至今,路劲基建通过收购、增资间接在苏州、宁波以及郑州为自己储备了总建筑面积近百万平方米的商业物业。在当前全国商业物业库存高企压力下,路劲基建为何会选择布局商业地产?

  资料显示,路劲基建2011~2015年的经营利润率呈不断下降趋势,从2011年的27.22%一路跌至2015年的15.85%。经营利润率是企业的营业利润与营业收入的比率,反映了在考虑营业成本的情况下,企业管理者通过经营获取利润的能力。2015年的房地产发展业务收入、税前溢利、每股盈利三项指标较2014年均有不同程度下降。布局商业地产是否与其住宅产业经营情况相关?

  “不至于因为政策的调整,我们住宅地产就相对来说收拢,而是通过跟商业更加紧密的结合去扩充别人所拿不到的项目,综合置业,既发展商业又发展住宅。”王俊告诉记者,路劲基建每个项目前期投资时会进行盈利测算,按照目前投资的情况,每个项目都能达到前期测算的获利值。

  王俊认为在住宅地产受到调控的情况下,住宅项目的获利空间越来越小,商业本身的盈利空间不比住宅差。即使在当前商业地产整体库存压力较大的情况下,企业只要能找到商业的盈利方式,通过商业加住宅模式,“两条腿”走路,对于土地获取更加有利。而他认为做好商业地产的核心是优质的运营团队,以及能否找准独特的经营方式。

  另外,路劲基建2015年年报称,路劲基建在与北京市接壤的廊坊市、洛阳市及广州市,取得了3幅新地块,合共约100.20万平方米楼面面积。 其中两个较大面积的新项目均为合资项目,分别与北京国际信托有限公司及平安不动产有限公司合作,集团相信合作发展能让集团投资较大型项目,分享更高的回报及分散集团的财务承担。董事局主席单伟豹则在主席致辞中直言集团已开拓新房地产业务模式,尝试通过经营地产私募基金,在可控风险下,寻找新的利润增长点。

  安信证券首席地产分析师陈天诚认为金融化是未来房地产发展的大势所趋,因为原有的开发业务会面临极大的困难,未来肯定很大一部分房企会走上做金融业务的道路。关于路劲基建董事局主席单伟豹提到的地产私募基建,陈天诚指出肯定是需要资金实力雄厚,并且有超强的募资能力及运营管理能力的地产基金才会有较好的发展前景,“做的比较精细、定制化的一些地产基金会有比较好的一个前景和发展空间”。

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