两个月只卖了20套，卓越樾山问题出在哪儿？

两个月了，只卖了20套，俩星期了一套都没卖掉。

数据来源温州房管网，截止7月12日

当下的市场行情实在也不至于，所以这是只有卓越樾山遭遇的“黑天鹅”吗？

另一方面，这个盘的存在感也实在低，以至于我这里提到，也许都一下子想不起来这是哪里的盘。

基于好奇，小编去现场看了下，然后悟了……

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这个盘光看位置就很奇特，集众多抗性因素于一体，利好因素却寥寥，实在神奇。

卓越樾山位于龙湾区政府和中心老城区过渡的地带，说好听点是交汇处，难听点就是两不沾。

不算靠区政府，也不是那部分高净值人群的佳选；离老城区主配套又有距离，尤其是商业配套，不太便利。 

地块区位图

其实这些都还算好，大不了骑电动车去购物么。环境好、居住舒服，离商业远点都不是事儿。

但是周边环境也实在过于一言难尽了。

下面我们看看这个项目的东南西北都有什么。

首先是主采光的南向，一般卧室和客厅会朝南，阳台也通常放在南面，所以南向景观其实对一个房子的溢价影响还蛮大的。

同样的，南向景观若是抗性明显，对房子的“负面”影响也很大。

卓越樾山的南面目前是一片空地，停留了多辆工程车，后期如何建、何时建还是个问号，但愿能在业主入住前完工，否则当下工程车满地跑、建设粉尘和噪音的场面，会成为以后入住业主的日常。 

南面还有一个非常显眼的存在——教堂。 

这个教堂的体量不小，基本和卓越樾山的1#隔路相对，避无可避。除了南向第一排的1#和2#能清楚地看见，后排靠东的视角应该也能看见。 

地块区位图

宗教建筑对于很多购房者而言是一个抗性的存在，而它就存在于卓越樾山的南向视角，并且东南方向接连还有道观、寺庙等存在于直距300米内。 

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其次是东向，东西边套是南向后的另外两个主要的选房视角，甚至一般而言东边套更重要。

那么前面说了东边部分房源可能会看见体量不小的教堂，除了教堂，东边基本都是一片待更新的“老破小”，没有什么现代化的亮化景观。 

放眼望去，是成片低矮的青灰屋顶和杂草丛生的地面。

象征着这一片日后无论是道路还是配套的更新，都需要时间打磨。

或，与之共生。 

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接着是西向，如果东向还是成片的低矮旧建筑，那么西向就是乱套的建筑和拆建空地衔接着远处的安置房和区政府。 

卓越樾山西面的邻居是一片工厂和汽修厂，是否会对居住有什么影响暂未可知，因为目前该工厂的邻居只有在建的卓越樾山。

工厂西侧是大片拆迁后的空地，以及堆积的大片生活垃圾和建筑垃圾。实在不太美观，甚至让人看着就难受。

另外，这些周边的空地若是日后需要建设可能工程车都会走项目西侧的建中路，如同当下建中路的场景，日后或许会长时间存在，业主需要做好心里准备——和工程车抢路。 

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最后重头戏来了——项目北向。虽说一般吧，项目北向不是主采光面，甚至开窗面也不大，没什么景观塑造无所谓，但若存在比较严重的抗性因素，那问题就来了。

卓越樾山北面临瓯海大道，而且是瓯海大道上下分别双向8车道以及道路分叉口的位置。绝了！

小编当时临时起意去看，没有带分贝仪，但是耳朵里的耳机音量在60%以上，到这里瞬间无声，只有建中路和瓯海大道各种大大小小的车声充斥着耳朵。

一不小心扑面而来的就是汽车尾气和车轮经过时扬起的粉尘，人不多的地方，口罩都必须好好戴着。

实在难以想象日后入住的业主该如何居住，而开发商是否为业主降噪和隔离粉尘下过功夫？是否能做到让业主安心居住？

还是期房，一切未知，但是按照温州交房期即维权期的惯性……

另外，北向不仅是瓯海大道，还有一个最大的“惊喜”等着呢！——黄石山公墓。

上图是在瓯海大道无高架遮挡的位置拍的，很清晰，很显眼。

也就是说，未来卓越樾山北面的房子，若非被高架遮挡，就能清晰地看到这幅图的画面，甚至在高处可能看得更清晰。

清明上香什么的，可能还能看到烧纸钱的，听到鞭炮声。

看到公墓大概是比看到宗教建筑更让人避讳的，而卓越樾山把这两者集齐了，正好在南北两个方向，就看购房者如何选。 看完周边后，心中感叹，这样的期房买来居住，过于挑战自我了。

若是环境不好，但价格放低，让利购房者，一部分预算不高的刚需客群或许也会接受。

然而，价格上这个项目也不太厚道，占便宜占得太多了，购房者要买单的太多了。

下期继续分析价格。

To be continued.