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中国房地产业进入寡头时代 中小房企联手求存

界面2017-06-06 11:37

  风光不再 中国中小房企联手过冬

  “我绝 对不看好中小房企在中国市场的前 景。中小型企业未来主动或被动调整或退出房地产,是正常的,只是时间问题。”连合地产CEO许仰东告诉记者。上海连合地产号称“房企出海联合体”,运作方式是私募股权投 资公司,由10家中小型房企在2015年各出资1000万元成立,专注于海外房地产的开发经营。此次与其联手收购的中邦置业集团,是上海连合的股东之一。

  “三四线市场市场门槛低,但过剩风险加剧,一线市场门槛高利润却空间压缩。要不打烊休息,要不另找新路。”

  连合的背后,基本上都是房地产市场风光一时的公司和经理人。

  连合的十家股东中,规模最大的为中邦置业,这家公司的前身为有政府背景的上海联洋置业,参与浦东联洋社区的拆迁改造,参与开发占地近2平方公里的“联洋新社区”,是上海房地产50强排行榜的常客。

  不过,中邦始终没能变得更大。2006年起,它就筹划上市但是一直没能成功,没有资本市场的支持,2009年之后,中邦就很难在上海拿地,只能转战上海周边和其他二三线城市。

  与中邦的命运类似,连合系的另一家股东东苑房地产开发也曾是上海50强房企,目前,其在上海仅有虹桥的一个旧改项目。2014年,东苑提出转型,“及时收场与转场,盘活存量项目开发;做大企业不愿做,小企业做不来的事”。

  华建投 资的董事长何志平为福布斯上榜富豪,地产业务主要以股权投 资为主,是万达的股东;上海易章投 资的董事长是富豪简劲宏,他曾带资参与改制上海家化旗下的房产业务,成立上海家化置业,之后更是担任上海国际汽车城置业总裁,是“安亭新镇”的规划者。

  连合的大多数股东有一个共同点:在1990年-2005年之间非常活跃,依靠上海城市旧改发家,但是之后逐渐被排除在上海的土地市场之外。

  2016年上海住宅用地楼面均价17629元/平米,同比大幅上涨73.9%,其中商品住宅用地楼面均价为31382元/平米,同比上涨79.4%,皆创历史新高。

  造成这一现象最重要的原因之一,是房地产企业可以以很低的成本发行企业债——2015年5月至2016年8月的16个月期间,房地产企业从债市筹措到了1.2万亿元资金, AA级地产公司债利率普遍在6.5%左右,AAA级公司债则很多低于3.5%,龙湖保利这样的企业甚至拿到了3%以下的利率。

  2017年4月,上海土地对三块新出让土地的出让方式进行调整,竞标者不仅要比拼价格,还要被评分,分数包括信用评级,近三年行业平均排名等,这等于直接将中小房企排除在招拍挂市场外。事实证明,最终获胜的是保利、中建、中海三家央企。

  中国房地产业正进入寡头时代,百强之外的中小房企生存空间正在缩小。

  正荣地产董事长黄仙枝曾经和界面新闻记者描述过未来地产业的格局:新房市场的总体量为12万-13万亿元(销售额),根据房企的发展规划和趋势,其中将会有3家万亿企业,至少5家5000亿企业,已经至少10家千亿企业。也就是说,未来的20强房企将占据中国房地产的半壁江山。

  在连合系外,一些中小房企也已经通过出海来寻找一线生机,尤其是有地缘便利的东南和西南企业。

  在广东佛山,一些当地小房企开始进军东南亚。“在佛山买地太难了,中小型本土房企基本拿不到地了。即便是拿得到地,地价也太高了,开发风险太大。”佛山德宝 地产因此选择进军马来西亚,其总裁曾表示,虽然资金回笼速度比不上内地,但是收益比较稳定,毛利润不低于其在广东的项目。

  在云南,中小房企瞄准了相邻的国家,比如深陷天津地王星耀五洲泥沼的星耀集团就将开发重心转至东南亚,先后投 资缅甸和老挝等企业。


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