社科院专家：房价演变为全面上涨的可能性很小

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华16日在中新网举办的“国是论坛”2021年第一季度经济形势分析会上表示，在当前环境下，全球经济并没有从疫情中走出，房价结构性上涨演变为全面上涨的可能性很小。

当日，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，3月份，大中城市房价整体保持环比上涨，二手房、新房房价环比上涨城市数量分别达到58个、62个，分别较上月增长3个、6个。其中，一线城市城市楼市热度依然较高，二手房价格环比上涨1%。

邹琳华指出，总体而言，一季度楼市复苏强劲，市场分化显著。

他解释说，今年楼市分化主要体现在三个方面：一是不同能级城市之间房价表现有差异。今年以来，一二线城市房价上涨快于三四线城市，部分三四线城市房价下跌。

二是不同地域之间的差异明显。房地产市场总体呈现出南热北稳，东热西稳的特点。

三是不仅城市间差距明显，城市内部分化也很显著。热点城市房价上涨往往以热点学区上涨为先导，以北京为例2021年3月海淀区二手房价同比上涨11%，而作为副中心的通州房价同期同比下降0.7%。

改善性需求成为市场主导或是城市内部房价分化的重要原因。邹琳华认为，2009年时，房地产市场从总量短缺逐步向总量过剩过渡，首次置业还是购房的主力，但目前改善性需求已经成为市场主体。地段或者学区好的房子涨得更快，主要就是受到改善性需求的推动。

总体来说，一季度，一线城市中深圳、上海房价上涨很快，广州稳中有升，二线城市中，宁波、东莞、杭州、厦门等城市房价比较平稳，三线城市中，盐城、马鞍山房价上涨较快，另外此前一些投机性需求较多的城市，如：廊坊、保定则出现房价下跌。

对于核心城市的短期房价走势，邹琳华认为，当前部分城市房价上涨过快与全球货币宽松的影响有关。去年以来，全球多个国家，包括：美国、澳大利亚、韩国等国家的大城市房价都出现了明显上涨。若短期内相对宽松的货币环境不发生逆转，一线和二线城市的房价上涨还会持续一段时间，其中，“涨得最快最早的城市房价可能会被政策摁着，但是其他二线城市还会上涨”，邹琳华说。

值得注意的是，官方数据显示，3月份，二线城市新房价格环比涨幅超过一线城市。当月，福州、西安等二线城市房价涨幅较大，仅低于广州。同时，杭州、合肥、宁波等二线城市二手房价格涨幅仍位居前十名。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这是一线城市热度向二线城市转移的结果。

总体而言，邹琳华表示，在当前环境下，全球经济并没有从疫情中走出，房价从结构性上涨演变成全面上涨的可能性很小。他认为，住房需求的韧性较大，单纯通过抑制需求来控制房价上涨很难有作为。邹琳华表示，抑制房价的重点，还是要提高供给率和交易效率上来。