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单伟豹:我的路劲与房地产

智通财经网2017-12-04 14:57

  和以往一样,单伟豹说话慢条斯理,语速不快,却抑扬顿挫极其分明,在表达观点时也态度清晰,喜欢的就是喜欢,不认可的就毫不掩饰地表达不满。

  人生七十古来稀,今年已经七十一岁的单伟豹依然精神矍铄,出席了路劲基建(12.6, 0.04,0.32%)(01098)2016年股东大会现场,与现场股东愉快交流。

  和去年出席博鳌房地产论坛时相比,单伟豹看上去反而更富态了一些。和以往一样,说话慢条斯理,语速不快,却抑扬顿挫极其分明,在表达观点时也态度清晰,喜欢的就是喜欢,不认可的就毫不掩饰地表达不满。

  这种爱憎分明、直言不讳的性子,难怪大家都以“豹哥”称之。

  在这几天,大家最关心的还是路劲基建分拆的事情,但单伟豹并不愿多说,直言港交所有规定,不敢乱讲。

  颇为可惜的是,在这次采访之后不久,路劲基建发布公告宣布,分拆公路业务上市的计划搁浅中止。

  分拆:历时三月的遗憾

  路劲基建的这次分拆计划于4月7日正式对公众宣布。

  当日,路劲基建向联交所申请批准劲投股份于联交所主板上市及买卖,并称不考虑超额配售,上市后路劲基建将间接拥有劲投国际约73%的股份。

  由此,刚于2016年底成立的劲投国际,将成为重组后持有路劲基建所有高速公路的控股公司;余下的路劲基建集团将主要于中国大陆、香港及其他地方从事投资及发展、营运及管理物业,亦将继续持有及管理连通苏州及上海虹桥机场的江苏省除外公路50%权益。

  劲投拥有权益的高速公路包括保津高速公路、唐津高速公路、长益高速公路、龙城高速公路、马巢高速公路,五条高速公路覆盖里程约340公里,主要位于河北、湖南、山西及安徽等省份。

  6月9日,劲投国际发布了聆讯后资料集,意味着该公司用两个月的时间便通过了联交所的聆讯,进展迅速。若不考虑超额配售,该公司计划发售约4.19亿股股份,每股发售价介于4至5.5港元。

  为什么会分拆?单伟豹对观点地产新媒体作出了解释。

  他表示,目前上市平台上其实有公路和地产两个业务,有一些投资者可能想投公路或基建股票,但现在的路劲基建业务其实主要是房地产。

  “分拆之后就干净了,就会是纯基建公司,然后母公司不能修公路,子公司不能做房地产,这个是很清楚了。”

  另外,单伟豹还看重“一带一路”机遇,认为在“一带一路”带动下,未来肯定会有很大的项目,但大项目相对风险会提高。如果分拆了风险就分隔了,不会影响到房地产主业。

  在随后的上市新闻发布会上,单伟豹亦难掩欢喜的心情,透露劲投国际的财务将非常健康,不仅没有负债,银行还会有超过20亿的现金。而且,未来劲投的公路将会是现在的两倍,每年的收入和利润应该是“Double”的。

  为了让劲投国际更有吸引力,单伟豹不惜将所有的债务留在了路劲基建这个上市平台,以便让劲投国际零负债上市。

  有不少业内人士对此很是看好,他们甚至认为,在分拆高速公路业务后,路劲基建的资产负债表更为稳健,“估计路劲基建的净负债权益比率将降至51.8%”。

  按照计划,劲投股份于6月27日至6月30日内进行公开发售,并预计最终于7月7日于港交所上市。就在6月29日,港媒还曾报道称,市场消息指,劲投国际国际配售“相当理想”。

  如此顺利的分拆进程,看上去一切都是美好和充满希望的。然而谁也没想到,就在离上市还有四天的时候,路劲基建再次发布公告,却是宣布分拆停止,停止的原因是未能与联席全球协调人订立定价协议。

  如此急转直下的故事背后,到底有着怎样的原因?直到今日路劲都未曾对外透露。

  单伟豹的房地产行业之路,一直都不是坦途一条。

  1946年,单伟豹出生于上海,16岁时才跟随父母移居香港。或许就是因此,和其他香港人相比,单伟豹的国语大抵还是流利的,并隐约还保留着当年十里洋场的“软侬”腔调。

  1970年,单伟豹父亲创立了香港知名土木工程公司:惠记集团(3.55, -0.05, -1.39%)有限公司;2005年,该公司名列香港土木工程业第五名,此外惠记还拥有一家上市建筑公司利基控股(0.53, -0.01, -1.85%)。

  1994年,惠记集团与AIG(美国国际集团)联手创立路劲基建,专事开拓大陆的收费公路业务,其中单伟豹担任董事局主席,其弟单伟彪担任执行董事,并于1996年在香港上市。

  2003年,路劲地产收购隽御地产,趁势进入中国房地产市场。

  可以说,在家族企业的基础上,单伟豹完成了路劲基建公司的创立,并主导进入了房地产企业。

  发展:路劲的土地逻辑

  虽然一直敢言敢说,但在公司发展方面,单伟豹明显“小心”多了。与内地开发商的大举拿地行为相比,单伟豹在这方面显然更谨慎。

  很长一段时间里,路劲的拿地模式都倾向于收购,公司高管层坦言:“一是盘活既有的顺驰资产就够用很长时间,二是价格问题,毕竟招拍挂的土地价格还是比较高的。”

  当时路劲理想的土地是“体量不用太大,最好在城区,总价不要太高,5亿元左右”。

  定下这样要求的原因是出于对现金回流与周转的速度问题考虑,城区相对较小的地块,销售和周转的速度都比较快,可以较快实现资金回笼。

  后来发现,通过收购拿地越来越困难,路劲也开始出现在一些城市的招拍挂市场上。

  单伟豹其实很看重拿地这件事,仅以广州为例,就亲自出席坐镇土地拍卖会数次。

  对于目前出现的并购扩张风潮,单伟豹有些无奈地表示:“招拍挂没有了,旧改又太慢,最少要做四五年,甚至五六年,要发展就只有并购了。”

  他表示,有机会的话路劲也会并购拿地,这不代表并购划算,只是“没得选择”。

  单伟豹进一步透露,未来路劲的扩展依然会集中在一二三线城市,并对新获取项目有两个基本的要求:一是最低要求回报率是12%,二是能借到钱。

  至于现在一些城市放出带着各种条件的土地,如竞配建、全自持等,单伟豹态度明确,称“绝对不碰”。

  事实上,这家在内地房地产行业起家的企业,如今也已经回到香港拿地,与老牌港资开发商和其他进入的中资房企一较高下。

  今年2月底,路劲联手平安不动产成功竞得香港黄竹坑站第一期物业发展项目。当时市场消息指,项目补地价金额逾46亿港元,即每平方呎补价8100多元,港铁要求项目分红比例为35%。项目住宅楼面上限逾57万平方呎,可兴建两座住宅、共800伙。

  对于这次拿地,单伟豹有些得意,也有些意外。

  在路劲香港海港城写字楼上的会议室里,单伟豹指着窗外的维港及密密麻麻的中环大厦,向观点地产新媒体介绍:“我们黄竹坑的地就在这个边上不远,地铁两个站就到金钟了。”

  再后来,越来越多的中资房企涌入香港,香港的地价也越来越高。香港人和香港媒体在惊呼从内地来的有钱人的同时,也担忧香港的房价会因此变得越来越让普通老百姓难以承担。

  单伟豹对此似乎并没有那么焦虑,认为应该不会有更多的中资房企到香港拿地,毕竟香港现在的地价已经很贵了,再来抢也不划算。

  另一方面,单伟豹也表示香港的房价不会永远涨上去。

  他随手在旁边的一张纸上画起了坐标图,一边解释:“经济学都是供求问题,现在香港供求不平衡,也就是说,现在的价钱最多是跌一点,但不会跌到供求线下面,这是不可能的。”

  以下为观点地产新媒体对路劲基建有限公司联席主席单伟豹先生的采访实录:

  观点地产新媒体:您怎么看现在香港和内地的调控政策?

  单伟豹:我觉得现在国内和香港的楼市政策都有不合理的地方,比如海南岛开始全面限购,但限购之后就惨了,房子卖给谁呢?

  没想到香港的政策也会这样,我认为新一届特区政府会一步步把不合理的政策取消。其实要保障香港市民的居住,小单位的楼盘就可以保障,那些大单位豪宅降价干什么?这也是香港政府收入的一部分,大单位住宅跟普通人永远没有关系。

  观点地产新媒体:最近香港商业地块、住宅地成交价格还是很高的?

  单伟豹:对的。其实现在香港和大陆的限制完全一样,不管再怎么控制,都没有地。没有地的话,就算现在手上有四块地,我也会继续投的,是不是?因为那边就只有一块地,未来开盘就只有这一个楼盘。那这个地,要不要?

  这个是供求问题,好像深圳连续七年供应量只有需求量的40%,这个市场怎么跌?现在去深圳看看,哪一个是新盘?几乎没有了。

  深圳现在的土地几乎都来自旧改,旧改不可能是便宜的,土地收回来大概都是三万元/平方米,还要改造,还要回迁。

  深圳市区现在没有土地可以招拍挂了,龙岗还是有的,可是现在中央有指令,不让出地王,出了地王要问责,所以干脆就不拍。

  深圳的供应量越来越少,这样房价会跌吗?不可能的。现在去市场上想买,就算不限购,也买不到,只能去买二手房,但二手房现在也不便宜。

  观点地产新媒体:您对香港拍地有什么看法吗?连南丰这么保守公司都出来投地,您是不是认为香港楼市还很好,后市还大有可为?

  单伟豹:是的,绝对还是看好。但房价涨得太多,也会跌下去的,而且现在香港的供求关系还是不平衡的。

  其实香港是真的可以和内地政府谈一下,澳门拿的是横琴岛,我们什么都不拿。填海在香港境内不能填,在珠海境内填不就可以了吗?然后,填完了交给我们用就行了。

  香港一国两制还有多少年呢?还有30年,那么就租给香港三十年好了,可以解决很多夹层的廉租房问题。

  香港上一届政府从来不会做这个事情,但这一届会做的,他们和房地产商已经有讨论了,我们也建议向大陆租地。这是有先例的,横琴不就租给澳门了?所有的条款完全一样就可以了,没有问题的,可以彻底解决香港的土地供应问题。

  观点地产新媒体:您认为香港未来楼价趋势是只升不跌吗?

  单伟豹:不一定的,能上涨就可能会下跌。经济学都是供求问题,但现在供求不平衡,也就是说,现在的价钱最多是跌一点,但不会跌到供求线下面,这是不可能的。

  就像内地说严控,但深圳房价没有跌过,北京跌了一点。但是,北京去年上涨了40%多,今年跌了几个点也合理。

  观点地产新媒体:不是很多人认为北京的房价实际上没有下降吗?

  单伟豹:把回迁房的价格也算在里面了,但有一些企业还是很惨的,特别是别墅一个月只卖了四套。

  观点地产新媒体:您觉得未来会不会有很多中资企业来香港抢地?

  单伟豹:去年的主席报告我都说过了,我们拿了第一块,就是元朗那一块地,之后可能就没有这么过瘾了。

  其实我也不是很明白,为什么元朗这块地这个价格我也会中标。香港的开发商其实是很厉害的,所以我现在都知道了会积极拿地。

  我积极拿地,内地开发商也一定会积极。话都还没有说完,半年之内都全部冲来了。

  观点地产新媒体:未来会不会更多的内地发展商来呢?

  单伟豹:可能不会,现在土地价钱很贵了,而且还有上升的机会,后面拿的地就不是那么划算了。可能有得赚,但是没有那么划算。

  我们第一块很划算,元朗的地都赚死了。还有香港没有土地征税,这可以赚多少?

  观点地产新媒体:会不会认为香港的其他开发商有一点太保守,太小心?

  单伟豹:也不是保守。他们以前如果较低价格能拿到土地,为什么要涨价呢?现在内地开发商冲过来,不是有其他的开发商也是跟上了?

  观点地产新媒体:您认为香港和内地其实最根本的问题就是土地问题,对吗?

  单伟豹:房地产开发绝对是,在土地供应方面,都没有真正想办法去执行,而只是在压抑需求。

  需求压抑只能是一段时间的,尤其香港还可以的,如果香港不卖,还能到新加坡,但国内出不去。这些资金出不去,那怎么办呢?反正放在银行也没有利息。

  这样的话就算五年不涨,十年之后也肯定涨上去的。

  观点地产新媒体:路劲会在深圳拿旧改的项目吗?

  单伟豹:我们拿了一个旧改的项目,正在拆,拆了77%。

  观点地产新媒体:会继续谈吗?

  单伟豹:会的,肯定。

  观点地产新媒体:我们看到很多收购、并购在进行,您怎么看这种方式?

  单伟豹:招拍挂没有了,旧改又太慢,最少要做四五年,甚至五六年,要发展就只有并购了。

  有机会我们也一定会这样子做,不是因为并购划算,而是没得选择。

  观点地产新媒体:路劲这一两年在国内拿地好像不太多,未来拿地还是集中一二线城市吗?

  单伟豹:上市的地还是很多,但不会要的,这个是事实,未来我们还是集中在一二三线城市。

  四线城市不拿是没有办法的,别人的房子售价可能就四五千元,而我们的要求比较高,成本就是四五千元,这要怎么竞争?就没有办法。

  观点地产新媒体:您对拿地有什么要求?

  单伟豹:这要算账,反正我们最低要求回报率是12%,不超过12%的回报我们不干;第二要能借到钱。

  观点地产新媒体:最近一二线城市的土地在出让的时候,有很多限制条件,如竞自持、建配建房,甚至要求全自持等,有这些条件的土地您会拿吗?

  单伟豹:这个是离谱的,我们绝对不碰。这些政策都不会持久的,这二十年一直在调控,但基本的问题是土地供应,不解决的话,这种矛盾永远存在。

  其实现在还是有一些变动,有一些土地是必须租赁的,但中国的租赁市场不够,憋得企业必须买。然后,中国投资渠道也不多,有钱可以投什么东西呢?股票没什么人敢碰。

  还有什么东西可以投资?没有了。但外国有关房地产的证券是很多的。比如REITs,国内我们成立了专门的机构推动,十年也没什么反应。

  外国的商业不管在欧洲还是美国商业最大的持有者都是REITs,这是收租的。

  上市的时候,有人如果有钱想投资房地产就可以买REITs的股票,随时可以抛出去,还有一个很好的规定是REITs90%的收益必须分红。

  要收购新项目的话,要开股东会、董事会,不是董事长拍板,必须股东会上同意。所以变成参加房地产投资的普通老百姓不用去买一套房子,买股票就可以了。房产发展上涨,股票肯定上涨。

  REITs的好处是租金理论上是很少跌的,就算收5%的回报也比银行好得多。哪怕每年回报增加半个点,五年之后也有7点几了,这是很好的回报,就让普通老百姓有地方投资,不一定要买房地产,买房地产股票是一样的。

  观点地产新媒体:您怎么看上半年房企公布的销售数据?

  单伟豹:都在下跌,跌了20%多了。如果,每个月都横向比较下降20%多,那么到年底是很恐怖的。

  观点地产新媒体:关于路劲基建的分拆有没有更多信息可以透露?目前的情况怎样?

  单伟豹:分拆主要基于两个原因。

  第一,路劲集团对投资者是有些问题的,投资者本来想投公路,但买我们其实是房地产。想买房地产股票买路劲无所谓,我们房地产还是占了很大一块,但是想买基建就没有办法买,因为根本就不是基建公司。

  分拆之后就干净了,就会是纯基建公司,然后母公司不能修公路,子公司不能做房地产,这个是很清楚了。

  第二,“一带一路”机遇,未来肯定有很大的项目可以出来,这个机遇会很大。但风险相对肯定也会提高。如果分拆了风险就分隔了,不会影响到房地产业务,房地产目前还是主业。

  分拆之后,基建业务就出去了,路劲会持有70%-75%。(编辑:姜禹)

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