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【大数据】你的收入能否Hold住你所在城市的房价?

新浪房产 2017年12月01日 08:37

收入与房价一直是两个社会热议话题,提起购房压力大的城市,相信大多数人的第一反应都是北上广。然而事实上,历经了新一轮“政策洗牌”后,无论是地价还是房价,都已悄然起了变化。

  北上广Out!深圳、三亚、厦门,分列房价收入比前三甲!

  收入与房价一直是两个社会热议话题,提起购房压力大的城市,相信大多数人的第一反应都是北上广。然而事实上,历经了新一轮“政策洗牌”后,无论是地价还是房价,都已悄然起了变化。那么问题来了:

  你的收入能否Hold住你所在城市的房价?

  你的收入增长又能否追上房价飞奔的脚步?

  今天,我们通过“房价收入比”、“地价收入比”这些指标,来探讨40城房价水平与居民承受能力、地价与居民承受能力之间的关系,还原房价与地价的本质联系:

北上广Out!深圳、三亚、厦门

  分列房价收入比前三甲

  据CRIC数据整理,全国40个重点城市

  2016年的房价收入比排在前10名的城市分别是

  深圳、三亚、厦门、上海、北京、

  南京、温州、杭州、福州和天津,

  其房价收入比均超10。

 40个城市中,有25个城市的房价收入比超过7,

  均是房价涨幅过快的城市,

  购买力强劲,房价水平也较高。

  反观房价收入比在6以下的城市,分别是

  哈尔滨、长沙、兰州、西宁、银川、

  乌鲁木齐、沈阳、贵阳和呼和浩特,

  房价水平较为合理。

  其中,深圳、三亚、厦门的房价收入比

  分别以26.64、23.56和19.44占据前三,

  也印证了各自分别代表的一线城市、

  三线城市和二线城市的房价“龙头”地位。

  上海、北京以16.07和15.68居第四、五位

  南京、杭州、天津等城市房价收入比也快速上升


 注:

  房价收入比是城市住房价格与城市居民家庭收入之比,反映居民家庭对住房的负担能力。

  房价收入比=(城市人均住房面积*户均人数*商品住宅成交金额/商品住宅成交面积)/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)


 9城房价收入比显著上升?

  与房价涨幅直接相关!

  对比2015/2016,40城房价收入比变化趋势,

  深圳、南京、厦门、北京、

  苏州、天津、上海、合肥、大连

  等9城房价收入比差距均超过1。

  这与其房价水平在2016年大幅增长直接相关。

  深圳、上海、北京等一线城市2016全年新房价格

  同比上涨28.2%、34.8%和28.9%。

  南京、厦门、苏州、天津、合肥等城市

  同样在2016年实现量价齐升。


  土地价格影响房价收入比?

  厦门南京合肥等地价是最核心因素!

  单就地价收入比而言,

 厦门、深圳、温州、北京、南京、上海

  等6城数据都超过10,

  也就是说,这6城居民的家庭收入,

  负担房价中包含的地租费用就要10年以上

  我们将房价收入比进行另一种测算,

  即剔除土地价格之后的房价收入。

  将两种算法的房价收入比进行比较发现:

  厦门、南京、合肥、杭州、

  石家庄、苏州、温州、宁波

  8城房价收入比相差都超过4。

  其中厦门差值高达11.37,

  南京、合肥差值也分别为7.34和6.04,

  说明在这几个城市,

  房价构成中土地价格严重过高,

  是导致房价收入比高企的核心要素。

  注:

  地价收入比属于自创指标,旨在反映城市住房价格中地租因素相对居民家庭收入情况。

  地价收入比= (城市人均住房面积*户均人数*土地成交价款/土地成交面积)/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)


  注:

  房价收入比(去除土地)={(城市人均住房面积*户均人数*(商品住宅成交金额-土地成交价款)/商品住宅成交面积)}/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)


  地价上涨与土地制度相关?

  亟需加大平价土地供应!

 目前中国土地价格不断上涨,

  这与当前的土地制度不无关系。

  诚然,土地财政的确为加快地方城镇化进程、

  兴建基础设施融资作出了巨大贡献,

  但副作用也非常明显。

  高企的土地价格必然体现在未来的房价上,

  不断强化市场各方预期,进一步加剧房价上涨。

  在当前热点城市调控政策手段接近“天花板”时,

  只有进一步加大土地供应,规范土地交易市场,

  尤其是增加“平价”土地,

  政府亟需降低土地财政依赖,

  尽快使城市房地产市场恢复供求平衡。

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