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2020-12-18
今年,一场突如其来的疫情,可谓是让许多人的生活也发生了翻天覆地的变化。
在北京生活了近十年的秦先生(化名),早期在北京打拼的时候,房价还不算太高,秦先生勉强在七八环外置业了一套80㎡的小两房。一直以来凭借着在北京辛苦打拼“艰难”地供养着房贷。今年的疫情各行各业都被波及,秦先生的薪资水平受业绩影响也大打折扣,这让他在北京的生活更是压力山大。
而且如今的他有了自己的家庭和孩子,80㎡的房子无法满足他的生活需求了,但是如果要在北京换一套房,又谈何容易?于是他在今年年中的时候还是选择回到老家——长沙,将北京的房子出租,勉强支撑起北京那套房子每个月的月供。
“终于自己也成为了传说中“逃离北上广”的那群人。”秦先生无奈地笑着说道。“其实来到长沙后确实也明显有感受到生活水平的提高。压力不如之前大了,虽然薪资不如北京高,但是北京那套房子的房贷基本可以靠房租支撑,长沙这边房租也不高,将来等我有购房资格,有预算的话,还是会考虑在长沙买房。如果实在是不够,可能还会考虑将北京的房子卖掉,总之,北京那座城市我是不会再回去了。”
秦先生的案例可能不算普遍,但也绝对不是个例。在许多房价高扬的城市里,类似“秦先生”这样的想法相信不止一两个人出现过。尤其今年的疫情,让人们对于居住需求越来越高,关于改善型置业、换房的话题从未间断过。但是换房成本却不是每个家庭能承担的。
2015年-2017年期间,房地产市场一路高歌猛进,如今的房价水平早已“改头换面”。就以长沙为例,根据某二手房平台交易网站的数据显示,2015年12月,当时长沙的房价水平约为6448元/平;2020年12月,如今的长沙房价水平约为10121元/平。
1套房来长沙能换4套!换座城
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一直以来,房地产调控成效明显的长沙,在5年的时间里房价都上涨了约57%。更不用说那些一线城市和强二线城市了。另外再算上二套房首付门槛、房贷利率的变化等,这些成本算起来都可谓是“触目惊心”。
如果换房的预算不够,何不换个角度思考:换个城市生活呢?
在以前,90-100㎡的小两房是市场上的主流,如今120-140㎡则更符合市场主流需求。根据当前长沙10121元/平的均价水平来算,一套140㎡的住宅总价约在141万左右。假设,现在把一线城市或者新一线城市的100㎡房子卖掉,来长沙换房能换到几套140㎡的房子?
(注:以下房价数据来源于某二手房交易平台,仅供参考)
其它城市1套房=长沙?套房
北京:11月北京二手房挂牌均价约在5.7W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为570W。在长沙预计可以换到约4套140㎡的新房。
上海:11月上海二手房挂牌均价约在5.2W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为520W。在长沙预计可以换到约3.7套140㎡的新房。
广州:11月广州二手房挂牌均价约在3.4W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为340W。在长沙预计可以换到约2.4套140㎡的新房。
深圳:11月深圳二手房挂牌均价约在5.7W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为570W。在长沙预计可以换到约4套140㎡的新房。
成都:11月成都二手房挂牌均价约在1.4W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为140W。在长沙预计可以换到约1套140㎡的新房。
重庆:11月重庆二手房挂牌均价约在1.1W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为110W。在长沙预计可以换到约0.8套140㎡的新房。
杭州:11月杭州二手房挂牌均价约在2.8W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为280W。在长沙预计可以换到约2套140㎡的新房。
武汉:11月武汉二手房挂牌均价约在1.7W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为170W。在长沙预计可以换到约1套140㎡的新房。
西安:11月西安二手房挂牌均价约在1.3W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为130W。在长沙预计可以换到约1套140㎡的新房。
天津:11月天津二手房挂牌均价约在2W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为200W。在长沙预计可以换到约1.4套140㎡的新房。
苏州:11月苏州二手房挂牌均价约在2.2W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为220W。在长沙预计可以换到约1.6套140㎡的新房。
南京:11月南京二手房挂牌均价约在2.9W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为290W。在长沙预计可以换到约2套140㎡的新房。
郑州:11月郑州二手房挂牌均价约在1.3W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为130W。在长沙预计可以换到约1套140㎡的新房。
东莞:11月东莞二手房挂牌均价约在1.8W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为180W。在长沙预计可以换到约1.3套140㎡的新房。
沈阳:11月沈阳二手房挂牌均价约在1W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为100W。在长沙预计可以换到约0.7套140㎡的新房。
青岛:11月青岛二手房挂牌均价约在1.7W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为170W。在长沙预计可以换到约1.2套140㎡的新房。
合肥:11月合肥二手房挂牌均价约在1.5W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为150W。在长沙预计可以换到约1套140㎡的新房。
佛山:11月佛山二手房挂牌均价约在1.3W元/平,一套100万的二手住宅出售总价约为130W。在长沙预计可以换到约1套140㎡的新房。
如此看来,基本在这些城市将一套小户型的二手房卖掉都能在长沙换上一套140㎡的大户型新房。部分城市甚至可以在长沙置换不止一套,或者是户型更大、居住条件更好、品质更高的房源。尤其相对于北上广深等一线城市或者杭州、南京、苏州等强二线城市来说,在当地换房成本较高,对换房后的生活可能会造成较大的压力。而如果来到长沙的话,置换成本就可能会相对较低,同时也会对生活品质和幸福感的提升起到一定的积极作用。
但另一方面,长沙的城市发展水平、人才政策、创业就业环境以及薪资水平等方面,自然也是不能与北上广深这些城市相比。这也是为什么即使压力大,依旧会有那么多青年选择坚守这些城市的原因。更何况如果是已经有房的一代人,自然更是不愿意离开这里,选择别的城市安居置业了。
但不可否认的是,长沙也有属于它的魅力和发展潜力,当下的长沙因为生活压力小、房价水平低是一座充满幸福感的城市,未来的长沙又当如何,谁又能准确地预测?正如早年那些房价上涨过快的城市,当时也仅有少数人找准了时机上车。
三十年河东,三十年河西。谁又能笃定当下置业长沙不会比置业其它城市在未来得到更好的发展呢?你怎么看待长沙这座城市?如果是你,你会选择换个幸福感更强的城市生活吗?欢迎下方留言互动~
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2020-12-18
11月新建商品房价格环比涨幅领跑一线城市后,七个行政区落户政策的放宽,给正在升温的广州楼市又添了一把柴。
据广州人社局12月16日发布的公开征求《广州市差别化入户市外迁入管理办法》意见通告,拥有国内普通高校全日制大专学历、年龄在28周岁以下,并在差别化入户实施范围区域内连续缴纳社保满一年的人员,即可申请落户。
此次广州共有7个行政区实施差别化入户政策,分别为白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区。
对于广州拟在区实行差别化入户政策,广州业内人士黎文江认为,“初衷是吸引人才,争取有更多青壮年人口流入,以减缓人口老龄化进程。而新入户的年轻人未必有足够本钱购置房产,一两年恐难影响整个房地产市场,其长远效果未来才会慢慢体现出来。”
业内人士认为,实施差别化入户政策将伴随人口增加,进而会对购房需求增长产生积极影响,这也使得市场持续看好广州未来楼市行情。
留住年轻人、减缓老龄化
对于广州拟实施差别化入户市外迁入管理办法,广州中原战略研究中心总监胡广东称,其背后的逻辑为,通过吸引人才来带动经济增长及消费落地。
“广州GDP被重庆赶超之后,政府面临较大经济增长压力。同时,广州整个产业正处于从传统加工制造业向高新技术业转型升级过程中,对产业型人才需求很大,因此通过实施差别化入户政策很有必要。”胡广东在接受记者采访时说。
一方面经济增长及产业转型需要有大量人才为依托,另一方面,业内人士认为广州此举之中也有增加城市活力,减缓人口老龄化进程的意味。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称,广州此次准备降低多个区域28岁以下人口的落户门槛,本意是为了吸引和留住更多的年轻人。
据国家统计局数据,2019年末,我国60周岁及以上人口达到25388万人,占总人口的18.1%,同比提高了0.2个百分点;其中65周岁及以上人口17603万人,占总人口的12.6%,同比提高了0.7个百分点。
另据广州市老龄委今年十月发布的《2019年广州老龄事业发展报告和老年人口数据手册》,
广州2019年60岁以上户籍人口占比为18.4%,老龄化程度略高于全国平均水平。
肖文晓也表示,随着青壮年劳动人口减少和老龄化社会逐渐到来,近几年越来越多的城市意识到,年轻人是一个城市发展的未来和活力。很多城市因此出台相关政策积极创造各种条件,吸引年轻人到城市来发展、就业。一些城市推出“零门槛”落户,就是一个很好的证明。
不过肖文晓同时指出,七个区域拟同时实施这个政策,但各个区域实际的产业基础并不一样,因此效果也会有一定差异。
“哪个区域的就业机会多、发展潜力大,同时能创造出更加宜居、宜业的环境,哪个区域就会更加得到年轻人的青睐。”肖文晓补充道。
利好楼市但影响有限
为增加经济活力,引进大量年轻人,无疑会增加楼市需求;不过,在多位业内人士看来,利好广州楼市是必然的,但影响有限。
贝壳研究院广州分院院长李茂喆强调,该政策着眼点并非针对房地产市场,而是从吸引人才角度出发的。
“考虑到广州目前入户门槛并不高,且新政策对年龄有明确要求,我们认为其对楼市会有一定的利好作用。”李茂喆在接受记者采访时说。
胡广东也表示,“实施差别化入户政策,并不意外。此前市场就预期,一些区域或以人才的名义,放松落户条件。这对于整个购房消费肯定会有所触动,各区域之间的价格会出现一些明显分化,但总体来说呈上行趋势。”
分析人士指出,在各种政策助推之下,今年广州楼市成交量持续攀升的时候,价格也有所上扬。
克而瑞监测数据显示,截至12月15日,广州今年一手住宅网签面积为989.72万平方米,已超过去年全年的858.07万平方米;而今年广州一手住宅成交均价28530元/平方米,较去年均价上涨约500元/平方米。
从价格表现来看,广州今年下半年新房成交均价呈不断攀升态势:10月份开始广州签约均价已经突破3万元/平方米关卡,12月上半月签约均价为31038元/平方米,再次创出新高。
就广州七个区拟放松落户政策,多位业内人士向记者表示,为增加经济活力引进大量年轻人,无疑会增加楼市的需求。
肖文晓表示,只要年轻人愿意留在广州,不论租房还是买房,都会增加居住的需求,因此于广州楼市而言,利好是必然的。
不过李茂喆指出,虽然该政策对广州楼市会产生利好影响,但“利好相对有限。”
肖文晓也认为,不应过分在意新政对楼市的影响。“28岁以下的年轻人,很多人不一定能马上买得起房。另外,广州的落户政策一直以来比较友好,如拥有本科学历、有专业技能的人才,其实在此前也有很多落户途径。”肖文晓补充道。
值得一提的是,在上述七区中,增城、从化原本就不限购,而南沙、花都此前对落户限制也已有所放松。白云区、番禺区、黄埔区此前已实施了人才购房策略,也对楼市成交起到一定助推作用。
例如,白云区的政策是,大专以上符合条件的人才在江高、人和、太和、钟落潭四镇范围内享受广州市户籍居民同等待遇。黄埔区明确,经区认定的黄埔区连续工作半年以上的各类人才(包括本科及以上学历)可不受户籍限制,在黄埔区购买一套房。番禺区而言,大专学历,仅需在番禺区缴足社保,并在番禺区“四上”企业担任中高级管理职务可在该区购房。
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2020-12-18
业主遭遇烂尾楼如何维权?“相对于施工人、抵押权人的优先权,还有一个更优先的权利,那就是购房人的基本债权优先受偿权。”北京金诉律师事务所主任王玉臣提醒,这一优先受偿权的行使前提是:必须要起诉,要进入法律程序。“否则等银行、施工人等已经把钱划走了,再起诉,再有优先权也白搭。必要时可以申请开发商破产,在破产清算中行使优先权。”
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再过两周,云南省昆明市别样幸福城小区的50多户居民就要迎来新年了。按照承诺,这应是他们在自己花钱购买的烂尾楼里过的最后一个新年。
这片楼盘因开发商资金断裂在2015年停止施工,又在今年受到高度关注后,于8月被承诺复工,2021年10月底竣工交房。
这样的烂尾楼不是孤例。工程停工的原因各不相同,而受害业主总是在问同一个问题:如果当时买的是现房而不是预售的房子,是不是就不会有今天的遭遇?
最近,一些城市对预售制的政策进行了调整。收紧如成都,规定商品房预售款将全部存入监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款;放宽如唐山,不仅增加了提取重点监管资金的节点,也提高了可提金额。
我国预售制将走向何方,购房者又应如何规避付了钱却遭遇烂尾楼的风险?
三条红线当前 预售制还是房企的法宝吗
房地产市场冷热不均,我国不同城市对于预售条件的规定也不尽相同。
海通证券2018年10月发布的《详解预售制——政策分析及国际经验借鉴》对部分城市抽样调查发现,一线、二线和三线城市的预售条件(项目出地面层数占比)均值分别为81%、78%和56%,层级越低的城市,预售条件越宽松。
这项调查显示,当时,上海徐汇区的预售条件最为严格(89%),要求商品住房开发建设已达主体结构封顶;商业、办公等房屋类型多层达到主体结构封顶,高层达到主体结构的2/3,并已经确定施工进度和竣工交付日期。北上广深均值达到81%。
而唐山在这项调查中均值最低(8%)。在2018年《关于加快办理市中心区商品住房预售许可的意见》中规定,已投入资金达到总投资25%以上的商品住房,六层以上的,工程形象达到正负零;六层及以下的工程形象进度达到地上一层封顶,即可申请办理商品房预售许可证。
今年12月,唐山预售资金政策进一步松动。唐山市住房城乡建设局发布《唐山市商品房预售资金监管办法修订草案(征求意见稿)》,对2015年规定的5个提取重点监管资金的节点增加至至少8个节点,并提高了可提金额。2015年政策规定,类似工程施工比例为1/3时,只能提取30%的资金。此次这一数额提升到不超过监管总额的35%。
今年8月,住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会上释放出重大信号:对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则。
这被视为此前房地产市场传出“三条红线”的靴子落地。尽管没有具体细节的公布,但市场普遍认为:房企将面临融资的三条红线——剔除应收账款后资产负债率不得超过70%,净负债率不得超过100%,现金短债比不得低于1。
在此传闻下,房企加速销售回款,并通过股权融资减轻资金压力。同策研究院监测的房企融资报告显示,11月,40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元,占比23.50%,环比大幅上涨331.2%。
因此,有关预售制政策的风吹草动,在这一大背景下,更能够牵动房企的脆弱神经。
作为改革的先行者,广东省房地产协会曾于2018年9月21日下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。
然而,在当年5月到10月广东省中山市合计推出16宗明确了现房销售的出让条件(即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房)的住宅用地中,有3宗土地流拍,1宗仅底价成交。
“政策鼓励现房交付,本质上还是希望压缩房地产市场的高周转率。预售条件下,开发商可以借用业主的资金作为无息资金去加快自己的资金周转。”某知名券商地产分析师陈元(化名)说,企业考虑得更多的是收益率,如果政府在现房交付中收土地出让金时能给予一定折扣,会有一些企业愿意尝试。尤其是在一些人地供需矛盾非常突出的城市,一定会有资金实力雄厚又希望在一线城市维持品牌影响力的企业去战略性操盘。但在多数二三线城市,房地产市场供需矛盾没有那么大,有选择的情况下,企业还是会优先选择期房交付。
陈元给中青报·中青网记者算了一笔账:从企业拿地到出售,最快也需要两年左右的时间。房地产企业借贷的资金成本有的在10%以上,哪怕不考虑增加的管理成本,仅考虑建设所需的资金使用成本,也要多承担21%左右的成本。
前述调查也引用广州实例项目对比了预售时间节点的变化对房企利润的影响。预售制度如果从主体三分之二变为结构封顶,则净利润下滑0.47个百分点,内部收益率下滑3.47个百分点,如果完全现售(拿地到销售两年)则分别下降2.44%和9.44%。
“预售下的‘高周转’策略,在某种程度让房地产开发异化为资本运作。”广东省住房政策研究中心首席研究员兼主任助理李宇嘉说。
预售制会取消吗
尽管预售制政策在设计之初旨在帮助开发商合理运用杠杆加快房地产开发项目进度,提高资金使用效率,减轻财务压力,并对项目按时交付有所保障,但在实际操作中,购房者“货不对版”甚至遭遇烂尾楼的情况还是时有发生。
昆明别样幸福城小区是购房时承诺2015年交房的“幸福城”。到了2020年仍旧水电燃气不通,甚至门窗都没有安装。一些住户花去了所有积蓄还要付按揭贷款,实在无力再购置其他房产或租房,只能在烂尾楼里生活。
李宇嘉认为,这些问题出现的根源不在预售制上,而在监管上。“本质上,‘预售+按揭’就是顺应商品房大宗消费、高门槛和高成本的特性,通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本、降低房价,开发商和购房者实现双赢。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也同意,此类烂尾楼,其实和过去各类投资力度大但是产品营销不好有关,所以实际上也是烂尾楼的一种新的情况,即企业对于资金把控不到位,导致项目存在各类问题。
在李宇嘉看来,我国对于预售制条件规定较为严格,高出不少发达国家。李宇嘉通过多个课题同开发商、地方政府、银行接触。他直言,银行对监管缺少足够的动力,也是源于它们认为有房子的热销、有预收款的保证和土地抵押,开发贷款是安全的。银行也很在乎开发商资金回笼后贡献的贷款和中间收入业务等。因此,实际上,银行放松了对预售资金的监管。
严跃进建议,银行要规避一种冲动,即有时候银行既监管此类企业,又和此类企业合作,所以容易架空。“监管本身是和预售挂钩的,如果是现房,本身监管的意义就不大了。”
新冠肺炎疫情期间,一些城市将预售资金提取的门槛降低了。李宇嘉指出,一些地方政府对房地产的依赖程度较高,被迫采取降低预售门槛等手段,但后续可能产生很多烂尾问题。
那么,预售制是否会逐步取消?
李宇嘉认为,从目前我国开发商融资模式单一、“招拍挂”下土地价格高企以及房价高企、供求矛盾大等现状来看,短期内取消预售的可能性比较小。
“但是,基于完善政府‘放管服’服务和行政审批改革,完善预售制度的可能性比较大。比如,提高预售门槛,一律封顶预售;比如上面提到的加强预售资金监管,截留部分资金确保房屋质量和公建;再如,热点城市区域启动现售试点,一二线重点城市或广东、浙江等热点省份,存量房屋规模大,新增供地实施现售不影响短期供求关系。”李宇嘉告诉中青报·中青网记者。
具体应如何监管流程?李宇嘉建议把握四个关键节点:一是低层、高层、中高层不同形象进度要求的预售审批是否严格;二是项目资本金是否实缴到位、是否属于自有资金;三是“先证后售”(即先审批规划许可,后审批预售)的程序是否严格遵守;四是预售资金(首付款及按揭贷款)是否严格按照工程进度拨付。
业主应该如何规避烂尾楼风险
北京金诉律师事务所主任王玉臣直言,要认清一个基本现实:业主往往是最后知后觉、最容易房钱两空的。
王玉臣说,这是因为,当开发商资金链断裂,民间资本和各大银行会第一时间出手,第一时间起诉,第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效,这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行,拍卖被查封的房产,尽可能划走开发商名下所有的钱。
在此之前,开发商往往会转移财产。“利用施工单位虚报工程款,利用员工虚报工资已经成为不是秘密的秘密。”
王玉臣做过不少烂尾楼的案子,接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主。他说,“有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。”
“该出手的时候不出手,坐等开发商或者别的业主去折腾,梦想搭顺风车,等到最后房钱两空。往往错失挽回损失的良机。”他建议,一旦发现自己买的房子要烂尾了,必须立刻展开行动,团结一切值得团结的业主,利用一切合法合规的法律手段。
例如,天津静海某项目开发商资金断裂,并在断裂前通过施工单位转移预付的购房款,逃避资金监管。在维权过程中,相关部门进行部分垫资,将一部分工程进行收尾。该部分业主成功收房。一部分业主则通过民事诉讼的方式解除了商品房买卖合同和银行按揭合同。
王玉臣特别指出,不少人可能有种误区:楼盘早被封了,银行、债权人、施工人早查封了无数遍了,施工人有优先受偿权,银行、债权人又有抵押权,我们就算诉了也拿不回钱。
“相对于施工人、抵押权人的优先权,还有一个更优先的权利,那就是购房人的基本债权优先受偿权。”王玉臣提醒,这一优先受偿权的行使前提是:必须要起诉,要进入法律程序。“否则等银行、施工人等已经把钱划走了,再起诉,再有优先权也白搭。必要时可以申请开发商破产,在破产清算中行使优先权。”
一个可能有效的警示是,尽量规避一些小型房企。陈元说,业界普遍共识是,未来一个阶段,小房企的日子可能比较难过。
“比较大的、排名前三十甚至是前十的房地产企业提升空间和战略格局相对较为稳定。而一些地区的龙头房企,尽管每年只有几十亿元的销售额,但现金流和负债率比较安全,我们认为问题也不太大。”陈元说,排名在300-500名的房企期待冲到前100名,相对风险较大。宏观环境并不十分利于这种企业加速扩张,而它们已经走上了扩张的道路,只能依靠新项目拿地做抵押回笼资金,才能维持企业的高速运转。
陈元强调,这类企业从公开市场融资能力有限,也没有公开发债的能力。在信托相对收紧的情况下,他们受益于流动性扩张的货币环境,受到的影响不大。但压力可能会持续加大。
“许多资金能力不是很强的开发商可能会在这场风暴中被打翻,淹没在历史的长河里。一般而言,如果可以选择,同等条件下,购房者往往优先选择更有实力和地位的房企。”王玉臣说。
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2020-12-18
目前中国房屋租赁人数已超2亿人,然而今年以来,已有超30家长租公寓相继出问题,为租客带来很大困扰。如何让在外漂泊的“打工人”住得安心,成为监管部门的关注重点。
广州等5地发文规范住房租赁市场
据中新经纬不完全统计,11月以来,至少已有重庆、深圳、武汉、西安、广州等5地发文规范住房租赁市场,这些城市政策内容各有侧重。
其中,租金监管方面,重庆指出,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的,由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。存入监管账户的租金在住房租赁企业、承租人和承办银行签订住房租赁资金监管协议生效后的次月,按月划转给住房租赁企业。
部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“跑路”等问题,已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。深圳、武汉两地明确,住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式,恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益。一经发现,房管部门将发布相关行业风险提示。同时,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款,不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
“高进低出”是指支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金,“长收短付”即收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。同时,深圳、武汉两地还在新规中要求,住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的,应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决,不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。
此外,西安拟对住房租赁企业信用分级,同时拟规定:通过虚假出租、虚假网签备案等骗取奖补资金及以明显高于市场价抢占租赁房源,并造成不良社会影响的,信用分直接扣减为零,并列入“黑名单”;从业人员在租赁经营服务过程中涉及刑事犯罪的,信用分直接扣减为零,将人员及企业直接列入黑名单。
专家:规范租赁市场,保障租客和房东权益
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示,类似规范防范了“爆雷”事件,保护了租客和房东,尤其是保护租客的权益。租客本身对此类长租公寓比较信任,但如果没有较好地保障,就会失去租赁信心。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,对于租客和房东来说,加强租赁市场监管,租赁行业更加规范化,使得自身合法权益得到保障,以利于减少维权事件的发生。近期出台的租赁市场管理条例中,涉及加强信用管理体系的建立、加强住房租赁资金监管等内容,表明了政府对规范住房租赁市场秩序、堵住长租公寓监管漏洞的决心,对于整治长租公寓乱象有一定的积极作用。从未来政策走向来看,加强租赁资金监管将成为一个重要方向。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持相同看法,他对中新经纬客户端表示,未来的政策走向,还是要对长租公寓租金贷加强监管,租金贷一定要控制一定的比例,而且不能让小贷机构去参与,以这种高利贷的形式来进行。
若不幸遇到长租公寓出问题,租客应该怎么办呢?诸葛找房数据研究中心指出,不要过于惊慌失措,保持冷静的心态,首先可以与机构协商解决方式,在寻求无果的情况下,也可以积极运用法律途径维权。在遭遇房东驱赶时,租户可以通过司法程序维护自身的合法权益。在由于平台责任导致租户无法继续承租导致的损失,租客可以要求平台方承担损失和相关赔偿;即使公司破产也可以在未来的破产清算流程中依法按照比例获得赔偿。
长租公寓行业如何健康发展?
对于长租公寓行业现状,我爱我家董事长兼总裁谢勇指出,当前,行业内存在一股思潮误区,以为采用互联网行业普遍采用的“烧钱”模式,“烧”成行业老大,就能掌控定价权,然后再通过涨价达到盈利目标。这种违反“商业规律”及“商业本质”要求的行为,难免对行业产生短期的负面冲击。
如何才能让长租公寓健康发展?景晖智库首席经济学家胡景晖在接受中新经纬客户端采访时说,造成长租公寓行业今天的局面原因很简单,如同P2P、共享单车等问题一样,“新兴行业在资本的夹持下严重跑偏,让社会和消费者付出了沉重的代价。”他认为,一方面要鼓励创新,同时也要加强监管,二者不可偏废。
严跃进表示,对于租赁市场来说,蛋壳公寓事件引起了很多问题和反思,加强监管也是必然的。对于长租公寓市场,也需要研究市场需求。但从近期的企业运作来说,加强监管是第一步。对于违规操作和有风险的经营模式,近期确实需要纠偏,这是很关键的内容。
胡景晖提到,9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,通过加强立法、加强行业监管、资本市场改革、农村土地入市、国家队进场等,长租公寓行业未来可以积极健康发展。只是如今第一波“拍死在沙滩上”,如果监管对中国的长租公寓进行20年系统性产业规划,辅之以立法和行业管理,行业前景依然非常光明。
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2020-12-15
经过多次递表后,领地控股(HK.06999)、大唐地产(HK.02117)于近日成功上岸。
12月10日,随着董事长刘玉辉的一声锣响,领地控股正式在香港联合交易所主板挂牌,领地控股本次上市募资约14亿港元。次日,来自福建的大唐地产亦在一众机构的注视之下,完成了登陆资本市场的夙愿,募资净额14.36亿港元。至此,2020年已先后有7家房企上市。
在业内人士看来,融资端的压力迫使房企寻求更多融资渠道,接下来仍不乏有亦步亦趋的房企。不过,上市并非灵丹妙药。从两家房企认购不足、股价表现平平的现状不难判断,中小房企想实现可持续性发展,并获得资本市场的认可,任重而道远。
财务指标改善,领地、大唐多次递表终上岸
对于大唐地产而言,上市过程可谓一波三折。
早在2008年,大唐地产便首次计划赴港IPO。不过,由于经济危机以及创始人的离世,上市未能成行。2019年11月,大唐地产二度递表,却因较高的负债率等原因再度铩羽而归。今年5月份,疫情压力之下的大唐地产第三次向IPO发起冲刺,终于成功上岸。
与二度递表时相比,负债率走低成为大唐成功上市的重要保障之一。据更新后的招股书信息显示,2016年至2018年,大唐地产净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。截至2019年底,公司净负债率已经降低至119.2%。2020年上半年,这一指标又小幅增至128.5%。
对于净负债三年内大幅下降的原因,大唐地产解释称,主要由于2017年至2019年保留盈利持续增加,以及2019年股东注资增加所致。自2017年起,大唐地产逐步收购福信集团旗下地产板块子公司以增加其资产总额;同时,其加速偿还借款使其有息借款总额逐渐走低,从而达到降低净负债率的效果。
值得关注的是,在上市现场敲钟的,除了董事长吴迪,另一位则是中国民生银行行长郑万春,这也被业内解读为大唐地产的背后“金主”之一。
截至2020年上半年,大唐地产向民生银行所借款项占其借款总额的29%,本金结余总额约为人民币23.76亿元,共有5笔,贷款利率从6.5%到8.5%不等。在房企融资普遍受阻的市场行情下,大唐地产此举所要彰显的意义不言而喻。
与大唐地产相比,川系出身的领地控股似乎没这么幸运。据领地控股招股书披露,2017-2019年及截止今年5月末,领地控股实际借款利率分别为:6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。同期,领地净负债率分别为60%、110%和140%、150%。
虽然债务指标出现恶化,不过,据领地控股最新的招股书披露,其前5个月盈利增长能力、手持现金资源、及短期偿债能力均有了大幅改善。
2020年前5个月,领地控股净利润1.66亿元,较去年同期净亏损925.1万元有了大幅增长。2017年至2019年,领地三年来经营活动净现金流均为“负”,而截至2020年5月31日,领地集团的现金流翻红。同期,领地控股的现金短债比也提升至1.1,较2019年底0.55的现金短债比有了显著的提升。
知名地产分析师严跃进表示,企业财务指标的改善,说明公司在运营等层面做了改变,经营状况得到好转,这对公司通过聆讯,以及之后顺利上市都有着积极意义。
认购不足、股价表现平平,领地、大唐任重而道远
虽然经过多次递表后,两家房企均如愿完成了上市目标。然而,资本市场似乎也以自己的方式来表明,对两家房企,甚至说房地产行业并不看好。
以领地控股为例,据12月9日的数据显示,领地控股已接获合共4,552份有效申请,认购合共14,298,000股香港发售股份,相当于香港公开发售项下初步可供认购的25,000,000股香港发售股份总数的约0.57倍。国际方面的认购倒是中规中矩,约为1.39倍。
此外,领地控股的股价表现也难称亮眼。开盘当日,领地控股每股的股价维持在5.69港元,并无太大波动。
大唐地产的表现也难言乐观。上市之前,大唐亦面临着认购不足的情况。上市当日,其股价跌幅一度超过20%。
蓝鲸房产注意到,2020年内,已有7家内地房企成功赴港上市,分别为:汇景控股(HK.09968)、港龙中国地产(HK.06968)、金辉控股(HK.09993)、上坤地产(HK.06900)、祥生控股(HK.02599)、领地控股、大唐地产。其中除了祥生和领地之外,其它5家均出现了上市首日即破发的现象。此外,即便是TOP30之内的祥生控股,其香港发售依旧面临着认购不足的窘状。
IPG中国区首席经济学家柏文喜指出,行业调控持续和行业竞争加剧、市场集中度快速上升,让资本市场对中小房企的未来信心不足。
2020年前11月,领地控股操盘金额228.8亿元,位居机构榜单的第84位,这与其千亿目标相去甚远。而按照“三道红线”的标准,领地控股净负债率、以及净资产负债率均超过了标准线,因此其有息负债规模年增速不得超过5%。在扩规模和降负债的双重压力下,领地控股接下来的困难可想而知。
同期,大唐地产操盘金额为205.2亿元,位居榜单第92位。在强者如云的房地产行业,想要实现新的突破也着实不易。
对此,两家房企似乎也有所预料。两家房企均对外表示,接下来会积极内部提高运营效能,提高周转速度,同时继续多渠道拿地。
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2020-12-15
年关将至,房企进入年度业绩“冲刺模式”,各种优惠力度拨动着购房者的心弦,如何使用公积金购房成了绕不开的话题。其实,这些年来,有关住房公积金制度的讨论不绝于耳,核心是存与废的争议。很显然,取消公积金可能群众并非受益者。与其“一刀切”取消,当务之急是加快制度改革的步伐,灵活取用、兼顾公平,让更多群众从这项福利制度中受益。
1 公积金从“雪中送炭”变成“锦上添花”
住房公积金制度设立的初衷,是为了不断满足人们的居住需求,改善我国住房建设资金短缺和供给严重不足的局面。经过多年发展,公积金制度全面推行开,规模不断扩大,对推进住房市场化和住房保障工作发挥了显著作用。 住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2019年年度报告》显示,2019年全年共发放个人住房公积金贷款286.04万笔、提取人数5648.56万人,住房公积金贷款和提取人数占实缴职工人数约40%。 正是得益于住房公积金制度的存在,群众可以获得数十万元乃至更多低于商业银行利率的贷款,降低了购房门槛。根据制度设计,个人每月在缴纳公积金的同时,所在单位也会以一定比例缴存公积金至个人账户。日常还贷,公积金还可以直接冲抵,减轻了还款压力,有助于提高生活质量。 不过,随着这些年各地房价的快速上涨,原本发挥了“雪中送炭”作用的公积金,正变得越来越像是“锦上添花”。 一方面,现实生活中,仍有企业单位并未给员工缴纳住房公积金,限制了这项福利制度的广泛覆盖。不缴纳公积金的现象在如共享经济等新兴业态以及低收入群体中表现得尤为突出。另一方面,相比于一二线城市动辄几百万元的总房价,不少单位每月几百元的公积金显得杯水车薪。
更遭人诟病的是,有的地方提取公积金手续十分繁杂。各种复印件一厚摞不说,公积金管理中心跑了一趟又一趟。“明明是我自己的钱,提取却要看别人脸色”,不少人“吐槽”公积金常年趴在账上,利息少不说,提取的前置条件十分苛刻。还有的楼盘为了快速回笼资金,明目张胆地“拒收”公积金贷款,这更使得一些急于购房的人不得不忍痛割爱放弃公积金贷款。
2 审慎对待“取消”呼声
有一种观点更是尖锐地指出,住房公积金制度是“劫贫济富”,其理由是“穷人”买不起房也就压根用不上,“富人”有钱买房还要使用“池子”里的公积金享受低利率。长此以往,呼吁取消住房公积金制度的声音逐渐占了上风。 细品呼吁取消的声音会发现,这种声音有相当一部分来自企业界。尤其是一些“企业家”热衷于在各种场合不遗余力呼吁取消公积金,从而为企业减负。更有甚者提出建立“新型制度”作为取消公积金后的补充,却始终未给“新型制度”的设计谋划出清晰的方向,也就成了看得见摸不着的镜花水月。 在这些“企业家”心中,设法取消住房公积金制度是真,倡导建立新制度恐怕并不一定为真。取消公积金不见得就能使企业“起死回生”,但却是真真切切以牺牲群众福利为代价。一项惠及全民的制度,从出台到推广开,是一个极为审慎、复杂的过程。一旦推倒,再想重建难上加难。 诚然,我国房地产行业市场化程度已经不低,商业银行成为提供房贷的主体。但这并不意味着,住房公积金制度就变得无足轻重。面对越是高昂的总房价及月供,通过公积金实实在在减轻一定程度的负担就变得越发可贵。 市场的问题就应当回归市场,企业减负本就应从地价房租、水费电费、减税降费等方面寻求空间,而非一门心思在群众身上“下功夫”。
3 改革需力求普惠、公平、保值
改革住房公积金制度箭在弦上。改革的方向绝不是“一刀切”式盲目取消,而要站在人民群众的立场上,谋划释放制度红利的大文章。 允许患有重大疾病的职工或其直系亲属提取公积金救急;取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目;探索建立统一的平台办理住房公积金异地转移接续……可以看到,近年来从上到下加快了改革的节奏。这些改革力求呼应新时代群众对住房公积金制度改革的期待,仍有进一步提升的空间。 公积金的提取方式需更为灵活,租房、装修、旧房翻新等与住房密切相关的用途,使用公积金应进一步减少手续,做到应办尽办。对于重大疾病、家庭变故等应急需求,甚至是医疗、养老,也可考虑特殊性,适当放宽使用范围,力争让沉淀的公积金物尽其用。 鼓励各地创新形式扩大缴存,将公积金盘子做大,夯实支持住房保障的基础。公积金本就是一种补贴政策,而相当一部分需要提升购买力的低收入群体并未被纳入。扩大住房公积金覆盖面,既是提高缴存“蛋糕”,缓解资金压力的方式之一,更是让这项福利惠及更多群众,减轻购房压力的具体体现。对低收入群体可实行反向补贴政策,即高工资人群多缴政府少缴,低工资人群少缴政府多缴,体现公平。 在解决一些地方资金池“见底”、存量资金贬值等群众关心的焦点问题上,可探索住房公积金制度跨区域统筹,以及资产证券化等手段,及时总结经验,借鉴推广。 只要思想不滑坡,方法总比困难多。任何制度设计,只有真正以人民群众作为出发点,回归初心了,才能得到更广泛的支持,具备更持久的生命力。
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2020-12-15
国家统计局14日公布数据显示,70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳,略有回落。36城新房价格环比上涨,28城下跌,下跌数量创今年最高。分析人士认为,11月一二三线城市房价纷纷涨幅回落或持平,而北上广深,核心二、三线城市房价抗跌指数高。楼市降温态势与调控升级和房企促销等因素有关,未来新一轮调控政策有望继续升级。
2020年房价全年呈现先高后低的走势。有专家指出,11月公布的70城房价释放出四个信号,其一是房价进入探底;其二是部分城市调控收紧、加码告一段落;其三是城市涨跌分明,分化是未来一二三四线城市的主旋律;其四是货币放水,买房抄底拐点来了。
楼市降温 70城仅36城房价上涨
国家统计局14日公布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,初步测算,11月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京下降0.1%,上海和深圳持平,广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。
根据简单算术平均计算,11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%,同比涨幅为4.0%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析,“70城房价环比涨幅数据连续3个月收窄,同比涨幅连续5个月收窄,充分说明房价涨幅降温的态势。”
“11月70城有36个城市新房价格上涨,这是疫情后最低数值。二手房上涨城市44个,基本持平。” 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说,2020年“金九银十”已经过去,在7-8月楼市冲高后,9-11月整体楼市开始出现了明显的涨幅放缓。
为何楼市降温了?张大伟认为,首先,调控政策持续升级,下半年以来32城收紧楼市政策,虽然力度不一,但都以收紧为主。对于市场的影响,特别是对于新建住宅的影响逐渐出现,很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。所以楼市数据逐渐上涨放缓。
其次,市场供应量增加,大部分企业销售都抓紧年末增加供应,部分企业也出现了促销行为。
严跃进也指出,“楼市降温态势,和今年的市场大环境有关。尤其是房企为了加快完成全年销售工作,也会有意识降价促销。另外,部分城市如西安、宁波等政策收紧,也说明年底对于稳房价的工作依然急迫,各地都会对高价项目进行管控。”
值得注意的是,济宁成为此次房价环比上涨最快的城市,也是唯一一个涨幅超过1%的城市。严跃进认为,此类城市房价上涨和城市规划等有关。尤其是鲁西南的城市高铁等规划较好,楼市也容易抬升。
二手房价格略涨 广州成为领头羊
二手房方面,11月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%,同比涨幅为2.1%。严跃进指出,和一手房的数据对应来看,二手房相对降温近期要少,至少没有出现过于明显的涨幅收窄。
由于一手房存在限价、限签的价格管制政策,二手房价格更真实。11月,广州、合肥、徐州、深圳、北京二手房价环比涨幅排在前五位,其中,广州、深圳、北京分别涨0.8%、0.6%和0.5%。张大伟认为,这些城市基本都是之前调控被明显抑制的城市,最近在全国热点城市包括深圳等上涨的影响下,房价复苏企稳。
“广州、深圳等城市房价处于前列,核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好,投资属性相对较高,而各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。"他认为,随着上述城市房价的上涨加速,新一轮调控政策有望继续升级。房价大部分城市上涨的趋势不变,但涨幅会继续放缓。
能抄底了?房价四个信号显现!
著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,11月70城房价释放出四个信号,其一是房价进入探底。其二是部分城市调控收紧、加码告一段落。其三是城市涨跌分明,分化是未来一二三四线城市的主旋律。其四是货币放水,买房抄底拐点来了。
不过,谢逸枫强调,因限价、限签的价格管制,房价的涨幅回落,不是意味着房价下跌了,是上涨的速度减速了。此外,由于网签的滞后性,房价的指数由于数据更新缓慢,存在与市场脱离的现象。
年内楼市调控高达458次 专家:年末房价继续放缓
来自中原地产研究中心的统计数据显示,11月全国房地产调控累计次数为33次,1-11月全国房地产调控政策次数高达458次。
从7月开始,调控政策风向转变,从上半年的全面宽松,开始出现收紧趋势,抑制市场过热成为调控政策的新特征。具体来看,11月台州等多城升级加码调控政策。从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。
不过,在张大伟看来,11月各地收紧的调控政策虽然力度不大,但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策,房住不炒,维持房地产市场的平稳,只要上涨过快必然会导致调控升级。
年底房价是涨还是跌?张大伟说,“楼市调控政策基本以‘稳’楼市为主,部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回,但对于市场的影响并没有出现全面转向。预计12月房价继续上涨,但涨幅放缓,越来越收紧的调控政策有望平稳市场。”
严跃进对中新经纬客户端表示,12月是房企加快完成销售目标的关键时期,预计还是会有各类促销活动。而且各地政府积极落实房价调控,预计近期也还是会有对房屋交易秩序的管控。这都说明房价短期内涨幅反弹空间不大,总体以涨幅收窄为导向。
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2020-12-15
尽管有着疫情、调控等诸多因素的影响,但房地产企业的投资热情仍然不减。
中原地产的数据显示,截至12月7日,今年50大城市卖地金额高达3.75万亿元,同比上涨20.7%。其中,有11个城市的土地出让金突破千亿元,上海、杭州、广州三地的土地出让金则突破2000亿元。
土地交易旺盛,通常反映出房企的投资热情较高。在一季度因疫情影响而出现低谷后,土地交易从二季度开始就迅速恢复。近两个月,虽有“三条红线”等政策的影响,企业的拿地热情仍然不减。
从区域分布来看,房企拿地的重心更加倾向于一二线城市,这既反映出企业投资正趋于稳健,也使得今年的土地交易单价明显提升。
但对于今年的土地交易,有业内人士将其称为“最后的机会”。随着“三条红线”政策逐渐推开,未来房企的融资规模将不可避免地受到影响,其在土地市场的表现也将更加谨慎。
一二线是“主战场”
2020年的土地市场,大致可分为三个阶段。
新冠疫情的出现,一度使土地交易受到不小的影响。为此,今年第一季度,不少城市推出延缓缴纳土地出让金等合理化政策,在稳定土地市场的同时,维持房企的投资信心。
从二季度开始,土地交易逐渐升温。由于过去几年房企因销售消耗了大量库存,加之市场流动性充裕,房企的拿地热情迅速恢复。
8月末,以“三条红线”为代表的房地产融资审慎管理政策被提出,对房企的融资进行分层量化管理。在“靴子”落地之前,房企纷纷加快融资步伐,拿地节奏也明显加快。
中原地产指出,截至12月7日,今年已有30个城市的土地出让金超过500亿元,明显高于历史同期。
在土地交易榜上,上海以2773亿的土地出让金规模位居榜首,同比增加57%。杭州、广州的土地出让金分别达到2564亿元和2249亿元。南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆等城市的土地出让金则超过千亿。
在11个“千亿城市”中,除武汉、苏州略有下降外,其他城市的土地出让金规模均高于去年同期。
一二线城市向来是房企拿地的重点区域,今年这种情况尤甚。中指院对20家房企的统计显示,在今年1-11月的新增土储中,房企在一线城市拿地金额占比为 19.4%,较2019年提高近4.1个百分点。
这不仅使得房企的平均土地成本有所提高,也使热点城市土地市场呈现出较为激烈的竞争态势。
前述机构的数据显示,今年1-11月,20家代表企业累计拿地2.7亿平方米,同比下降8.7%;但累计拿地金额1.6万亿元,同比增长8.6%。
进入12月,这种态势依旧不减。12月8日,宁波北仑两宗土地交易中,分别经过192轮和233轮竞价成交;湖州一宗宅地则在279轮竞价后成交。同日,武汉光谷区域的一宗宅地拍出15778元/平方米的楼面价,成为光谷东新单价“地王”。
“三条红线”影响逐渐显现
房企对外投资热情不减,有着多方原因的影响。其中,除了供应端保持规模外,融资和销售被认为是最能影响投资热情的两个指标。
根据贝壳研究院统计,2020年1-11月,房企境内外债券融资累计约11291亿元,累计同比微增0.8%。考虑到今年“境外债市低迷,境内融资趋紧”的融资环境,这一规模仍然不小。
融资渠道顺畅令企业有拿地的资本。其中,今年二季度以来,房企的融资成本一度低至4%-5%的水平,明显低于去年同期的6%-8%。在“三条红线”政策正式推广之前,很多房企已经储备了足够的资金。
此外,北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,企业的拿地支出通常与销售规模挂钩。当销售维持增长时,拿地支出自然不会下降。
中指院指出,今年前11月,20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%,较2019年同期有所回升。
多家机构预测,2020年全年,房企的拿地支出仍将保持在高位。一二线为重心、高单价、竞争激烈仍是土地市场的重要表现。
但前述房企人士同时指出,随着“三条红线”政策的逐渐落地,在土地市场“豪掷千金”的局面将很难出现。预计从明年开始,土地市场将逐渐趋稳。
一方面,对融资规模的量化管理,将使房企在土地市场更加谨慎;另一方面,随着地价居高不下,越来越多的房企倾向于用并购的手段获取土地。
实际上,最近两年,公开市场的土地交易面积一直呈下降趋势。根据国家统计局的数据,2019年,房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,同比下降11.4%。今年1—10月份,房企土地购置面积17775万平方米,同比下降3.3%,降幅比1—9月份扩大0.4个百分点。
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2020-12-15
经过收紧信贷、强化调控等一系列动作,今年的房价上涨曲线,正在趋于缓和。
12月14日,国家统计局发布数据显示,今年11月,70个大中城市的价格涨幅回落。70个大中城市中,有36个城市的新建商品住宅价格出现上涨,数量为今年3月以来的新低。
平均来看,一二三线城市的房价涨幅均有持平或回落。其中,二三线楼市的房价涨幅较低,一线城市则重新领涨。
国家统计局对房价变化的表述口径,已经从前几个月的“保持平稳”,变为“稳中有落”。按照机构的观点,随着各项调控政策的出台,房价上涨的动力正在弱化。
临近年末,房地产政策层面的动作频繁。监管层在多个表态中提到“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”。这被解读为政策不会放松的信号,同时也是房价“维稳”的利好因素。
“三条红线”加剧房价“倒挂”
今年11月,70个大中城市中,有36个城市的新房价格出现上涨,数量为今年3月以来的新低。新房价格下跌的城市则有28个,为近几年来的新高。
具体而言,4个一线城市新房价格平均环比上涨0.2%,31个二线城市上涨0.1%,35个三线城市上涨0.1%,涨幅均比上月持平或回落。二手房方面,一二三线城市的价格环比涨幅分别为0.5%、0.1%和0.2%。
可见,过去几个月间房价上涨迅速的二三线城市,价格已有所缓和,一线城市则重新领涨。
对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,这主要跟上半年流动性相对比较充裕有关,核心城市的房子受到资金的追捧。而随着近期信贷环境的收紧,核心城市的房产也表现出更好的保值性。
其中,广州新房价格环比上涨0.9%,涨幅位居70大中城市次席。二手房价格环比上涨0.8%,涨幅领跑。
贝壳研究院指出,11月广州全市二手住宅成交环比增加15.7%,预计全年成交量同比增加约23%,交易量的提升,促使广州房价升温。“广州市场一直相对稳健,今年以来市场预期持续向好,需求入市积极。同时,周边的深圳、东莞调控加码后,需求溢出,带动广州楼市升温。”
分类型看,热点城市的二手房价格的涨幅要普遍高于新房。比如,上月北京新房价格环比下降0.1%,二手房价格则上涨0.5%。
近些年来,热点城市一二手房价格倒挂的现象一直存在。由于多数城市对新房实施限价,而二手房并无相关的限价政策,从而使得同区域的二手房价格通常高于新房。
此外,“这也跟房企的主动调整有关。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,“三条红线”政策推出后,一些房企通过去库存的方式进行降杠杆。加之临近年末,房企也在抓紧冲击年底销售任务。因此,四季度新房销售中的让利现象较为普遍,并影响到新房市场的价格表现。
根据近期房企发布的销售简报,融创、远洋、建业的房企在11月的销售价格均有所下降,甚至低于去年同期。
房企仍处于偿债高峰期
历史数据显示,在今年6月达到峰值后,70大中城市的房价涨幅就开始震荡下滑。10月和11月,房价上涨的城市数量快速减少,下跌的数量则明显增多。
在多数受访者看来,这种趋势与政策层面的变化有关。一方面,货币政策逐步回归中性,二季度以来的宽松购房信贷环境终结,购房门槛有所提高。
贝壳研究院监测的36个城市中,主流房贷利率水平逐渐企稳,银行放贷平均放款周期拉长,11月与7月比拉长8天。
另一方面,越来越多的城市加入调控行列,陆续将此前房价上涨的“星星之火”熄灭。根据中原地产的统计,今年7月至11月,各地出台房地产调控政策的次数分别为32次、32次、35次、22次、33次。
实际上,11月以来,楼市调控的频率未降,规格却再度提升。
11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提到,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
12月3日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部召开座谈会,强调“房住不炒”。12月11日召开的中央政治局会议表示,“要促进房地产市场平稳健康发展”。
许小乐认为,中长期看,房地产调控将延续“房住不炒”的基调,平抑房价波动,深化住房金融调控。由于供需两端杠杆严格受控,房价上涨动力将进一步弱化。
CBRE世邦魏理仕中国区主管谢晨向21世纪经济报道表示,2021年楼市政策面总体较今年略有收紧,但“房住不炒、因城施策”仍是主基调。预计明年新开工量和销售量较今年有小幅下降,但价格走势仍将以稳为主。
谢晨指出,今明两年是开发商债券到期偿付的高峰,分别将有价值8700亿元人民币和9000亿元人民币的房企信用债到期。未来,开发商在继续保持融资需求的同时,也将加大销售,大幅涨价的动力并不充足。
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2020-12-15
国家统计局14日公布的11月份70城房价数据显示,新建商品住宅上涨城市数量为36个,较上月减少9个。从涨幅情况来看,70城平均涨幅为0.12%,环比涨幅收窄0.03个百分点。
楼市“打新”被按住了吗?二手房价格表现又如何?哪个城市是11月的房价涨幅“黑马”?
政策效果初显,70城房价涨幅回落
据国家统计局数据,11月份,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落。
其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,2020年11月份,各地进一步落实房地产长效机制,推动房地产市场平稳健康发展,70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳,略有回落。
“11月房价涨幅收窄原因主要跟信贷宽松程度相关。随着货币政策逐步回归中性,购房信贷环境宽松触底。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,“下半年来,LPR(贷款市场报价利率)保持不变,我们监测的36城主流房贷利率下降减速并筑底企稳,银行放贷平均放款周期拉长,11月比7月拉长8天,居民房贷余额增速连续下滑。”
“前期房价上涨的城市也加强金融监管,严查资金来源,有力遏制了投机性购房行为。”许小乐说。
在中原地产首席分析师张大伟看来,调控政策持续升级是涨幅出现放缓的主要原因之一。“截至11月底,下半年已32城出台收紧政策,央行等部委都以收紧为主。对于市场的影响,特别是对新建商品住宅的影响逐渐出现,很多城市的新建住宅限价政策影响了新房价格。”
“二手房表现优于新房”
相比新房,二手房处于“真香”状态。从11月二手住宅房价指数来看,上涨城市数量为44个,比上月增加5个;持平城市3个,较上月减少1个;下跌城市23个,比上月减少4个。从涨幅情况来看,70城二手住宅价格环比上涨0.13%,涨幅较上月扩大0.02个百分点。
其中,广州二手房价格涨幅领先全国,环比上涨0.8%,同比上涨6.7%。“广州二手住宅市场热度居高,在深圳和东莞调控逐渐收紧后,使得部分购房需求外溢至广州,一定程度上带动了房价的上涨。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,整体来看,11月份房价趋于稳定,二手房表现优于新房。
“从城市名单可以看出,二手房房价涨幅较大的城市普遍都是一二线城市,广州、合肥、徐州、深圳、北京、沈阳、厦门、西宁和银川等城市二手房涨幅比较靠前。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这说明房东的预期在变。如,合肥近期地王拍出后,出现周边房东趁势涨价的现象;银川此前土地市场比较热,新房价格明显升温,这都使得房东在趁势涨价。
许小乐认为,这其中是由于一些地方新房限价,导致一二手房价格出现倒挂。“据我们观察,一线城市中的核心区域、核心产品的价格涨幅较高,出现房价越贵的地方涨得越快的特点,二手房受到追捧。”
严跃进表示,年底部分房企销售业绩或加快完成,后续会进入重新拿地的工作中来。要防范部分热点区域地价炒作的现象,同时防范房东借机炒作和涨价。“要防范二手房价格受土地市场的影响。”
济宁新房价格涨幅1.2%领跑全国
“济宁成为此次房价环比上涨最快,或者说最热的城市,也是唯一一个涨幅超过1%的城市,此类城市房价上涨和城市规划等有关。”严跃进说。
根据数据,新房方面,济宁以1.2%的环比涨幅领跑全国;广州、丹东紧随其后,分别位居第二、三。
严跃进表示,鲁西南城市高铁等规划较好,楼市容易被抬升。“实际上,类似城市的走势和此前分析的苏北房价炒作有一定的关联,基本上是属于徐州周边的相关城市。后续需要对此类城市的房价进行管控,防范各类炒作。”
许小乐则认为,济宁新房价格涨幅居首主要在于土地市场热度传导。从土拍数据看,9-10月济宁住宅用地成交平均溢价率分别为29%和34%,土地市场升温带动新房价格涨幅扩大。“这些城市房价基数不高,短期里出现价格波动不一定代表市场过热,需要继续观察。”
“11月下旬以来,楼市调控密度再度提升。中长期看,房地产调控将延续‘房住不炒’的基调,平抑房价波动,住房金融调控继续深化,供需两端杠杆严格受控,房价上涨的动力将进一步弱化。”许小乐说。
对于楼市的后续走向,严跃进认为,12月是房企加快完成销售目标的关键时期,预计还是会有各类促销活动。而且地方政府房价调控的责任目标值在积极落实,预计一些地方近期还会有对房屋交易秩序的管控政策出台。
“这都说明短期内房价涨幅反弹的空间不大,总体以涨幅收窄为导向。”严跃进说。
你所在城市的房子涨价了吗?二手房和新房,你更愿意买哪个?
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2020-12-10
在近四千米海拔的西藏土地上,种植着一种作物叫青稞,我们不一定吃过青稞,但偶尔还是会在购物网站上看到青稞米、青稞挂面这样的高冷产品。青稞是一种怎样的味道,多少充满着好奇,但是,在好奇之下,我们却是承载着扶贫之路的重任在肩。
2020年3月,中国物业管理协会与中国社区扶贫网发起“藏区青苗牵手计划”专项扶贫行动,号召物业企业认领一亩青稞田,帮扶一名藏区儿童。在扶贫之路上前行的滨江物业,深知这是一份义不容辞的责任。认领一亩青稞,意味着给种植农户带去一份青稞的推广,给藏区儿童送上一树的希望之花。
希望是行动的主力军,滨江物业认领三亩青稞田的行动,很快落地。滨江物业率先以企业之名认领第一亩青稞田,牵手一名藏区儿童,担负起企业长久以来不懈努力的扶贫使命;滨江物业董事长兼总经理朱立东,以个人名义认领第二亩青稞田,他将用恒久的爱心帮扶一名藏区儿童的茁壮成长。然而,对于朱立东先生而言,这是他个人在爱心之路上的又一次播撒。在过去的几年间,滨江集团与滨江物业携手开展的千岛湖爱心之旅,他曾多次倾囊捐赠,与山区贫困学子结对子、送书香、传温暖。
滨江物业认领的第三亩青稞田,有点不太一样,它是由20名爱心员工在一天之内迅速集结,共同认领完成。20只像萤火虫一样的微弱之光,很小却很有力量,它们将撒向这亩青稞田的角角落落,他们要带给种植农户信心与勇气,让这名西藏儿童拥有更多的关爱与鼓励。
从6月8日到6月9日,滨江物业爱心员工代表,他们在繁忙的工作中抽出时间各自从杭州西湖、杭州湘湖、杭州滨江楼盘、千岛湖、绍兴镜湖大桥、上海外滩等这些具有地区地标特征的地方向四千公里之外的西藏青稞田种植户、西藏小朋友做比心手势,传递他们像湖水一样满满的祝福。
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2020-12-10
观点地产网讯:12月9日,中国人民银行发布2020年11月金融统计数据报告。
观点地产新媒体了解到,11月末,广义货币余额217.2万亿元,同比增长10.7%,增速分别比上月末和上年同期高0.2个和2.5个百分点;狭义货币余额61.86万亿元,同比增长10%,增速分别比上月末和上年同期高0.9个和6.5个百分点;流通中货币余额8.16万亿元,同比增长10.3%。当月净投放现金557亿元。
贷款方面,11月份人民币贷款增加1.43万亿元,外币贷款减少183亿美元。11月末,本外币贷款余额177.44万亿元,同比增长12.6%。月末人民币贷款余额171.49万亿元,同比增长12.8%,增速比上月末低0.1个百分点,比上年同期高0.4个百分点。11月份人民币贷款增加1.43万亿元,同比多增456亿元。11月末,外币贷款余额9048亿美元,同比增长13.9%。当月外币贷款减少183亿美元,同比多减144亿美元。
存款方面,11月份人民币存款增加2.1万亿元,外币存款增加133亿美元。11月末,本外币存款余额218.64万亿元,同比增长10.7%。月末人民币存款余额212.78万亿元,同比增长10.7%,增速分别比上月末和上年同期高0.4个和2.3个百分点。11月份人民币存款增加2.1万亿元,同比多增7933亿元。11月末,外币存款余额8909亿美元,同比增长18.8%。当月外币存款增加133亿美元,同比多增132亿美元。
另外,11月份银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率为1.98%,质押式债券回购月加权平均利率为2.05%。11月份,银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交97.23万亿元,日均成交4.63万亿元,日均成交同比下降6.8%。其中,同业拆借日均成交同比下降12.2%,现券日均成交同比下降33.7%,质押式回购日均成交同比增长3%。
11月份同业拆借加权平均利率为1.98%,分别比上月和上年同期低0.15个和0.31个百分点;质押式回购加权平均利率为2.05%,分别比上月和上年同期低0.17个和0.24个百分点。
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2020-12-10
12月9日,中国人民银行发布2020年11月社会融资规模存量及增量统计数据报告。
观点地产新媒体从中获悉,增量方面,初步统计,2020年11月社会融资规模增量为2.13万亿元,比上年同期多1406亿元。
其中,对实体经济发放的人民币贷款增加1.53万亿元,同比多增1676亿元;对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少447亿元,同比多减198亿元;委托贷款减少31亿元,同比少减928亿元;信托贷款减少1387亿元,同比多减714亿元;未贴现的银行承兑汇票减少626亿元,同比多减1196亿元;企业债券净融资862亿元,同比少2468亿元;政府债券净融资4000亿元,同比多2284亿元;非金融企业境内股票融资771亿元,同比多247亿元。
存量方面,初步统计,11月末社会融资规模存量为283.25万亿元,同比增长13.6%。其中,对实体经济发放的人民币贷款余额为170.45万亿元,同比增长13.3%;对实体经济发放的外币贷款折合人民币余额为2.21万亿元,同比增长3.1%;委托贷款余额为11.11万亿元,同比下降4%;信托贷款余额为6.81万亿元,同比下降9.9%;未贴现的银行承兑汇票余额为3.73万亿元,同比增长15.2%;企业债券余额为27.6万亿元,同比增长19.3%;政府债券余额为45.35万亿元,同比增长21.4%;非金融企业境内股票余额为8.14万亿元,同比增长11.3%。
从结构看,11月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的60.2%,同比低0.2个百分点;对实体经济发放的外币贷款折合人民币余额占比0.8%,同比低0.1个百分点;委托贷款余额占比3.9%,同比低0.7个百分点;信托贷款余额占比2.4%,同比低0.6个百分点;未贴现的银行承兑汇票余额占比1.3%,与上年同期持平;企业债券余额占比9.7%,同比高0.4个百分点;政府债券余额占比16%,同比高1个百分点;非金融企业境内股票余额占比2.9%,与上年同期持平。
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2020-12-10
12月9日,中国人民银行发布2020年11月金融统计数据报告。
观点地产新媒体了解到,11月末,广义货币余额217.2万亿元,同比增长10.7%,增速分别比上月末和上年同期高0.2个和2.5个百分点;狭义货币余额61.86万亿元,同比增长10%,增速分别比上月末和上年同期高0.9个和6.5个百分点;流通中货币余额8.16万亿元,同比增长10.3%。当月净投放现金557亿元。
贷款方面,11月份人民币贷款增加1.43万亿元,外币贷款减少183亿美元。11月末,本外币贷款余额177.44万亿元,同比增长12.6%。月末人民币贷款余额171.49万亿元,同比增长12.8%,增速比上月末低0.1个百分点,比上年同期高0.4个百分点。11月份人民币贷款增加1.43万亿元,同比多增456亿元。11月末,外币贷款余额9048亿美元,同比增长13.9%。当月外币贷款减少183亿美元,同比多减144亿美元。
存款方面,11月份人民币存款增加2.1万亿元,外币存款增加133亿美元。11月末,本外币存款余额218.64万亿元,同比增长10.7%。月末人民币存款余额212.78万亿元,同比增长10.7%,增速分别比上月末和上年同期高0.4个和2.3个百分点。11月份人民币存款增加2.1万亿元,同比多增7933亿元。11月末,外币存款余额8909亿美元,同比增长18.8%。当月外币存款增加133亿美元,同比多增132亿美元。
另外,11月份银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率为1.98%,质押式债券回购月加权平均利率为2.05%。11月份,银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交97.23万亿元,日均成交4.63万亿元,日均成交同比下降6.8%。其中,同业拆借日均成交同比下降12.2%,现券日均成交同比下降33.7%,质押式回购日均成交同比增长3%。
11月份同业拆借加权平均利率为1.98%,分别比上月和上年同期低0.15个和0.31个百分点;质押式回购加权平均利率为2.05%,分别比上月和上年同期低0.17个和0.24个百分点。
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2020-12-10
在半个月内,成都已经两次出手调控楼市。12月8日,成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》),对监管措施从严进行了升级。依照《办法》规定,成都商品房预售款将全部直接存入监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。《办法》自2021年1月7日起施行,有效期3年。
关于商品房预售款监管,成都在2009年就已经出台相关政策,并于2015年做过修订。这一次发布的新版《办法》,监管力度很强,措施也很细致、到位,能有效保障购房者买房之后的权益。
半个月前,成都政府相关部门针对房地产市场的调控手段频繁,从供给和需求两方面下手,连续打出“限地价+限房价的双限地”、“修订商品房摇号规则”等组合拳。
成都近期为何收紧楼市调控?综合业内人士反馈,近期成都房价上涨苗头凸显、消费者买房热情高涨;土地成交价格上涨,房企买地热情也高涨。楼市基本面向好的背后,市场基础是否牢固?
今年9月,一则关于成都金融机构禁止向和记黄埔地产(成都)有限公司提供新增融资、贷款的新闻引发轰动,同时也撕开了房企此前在成都“囤地”、“捂盘惜售”等赚取高额利润的冰山一角。和记黄埔将其在2014年的一幅土地转给禹洲集团,直接获利38亿。
这一事件引发了业内对成都楼市的关注,调控或许也因此埋下伏笔。
进一步保障购房者权益
今年国内疫情平稳后,成都也加入了楼市回暖大军,不少楼盘开始出现购房者排队进售楼部看样板房的现象。多个楼盘开始摇号,甚至出现“万人摇”。
成都对中签率有划分,分别是拆迁、刚需、普通等分类。在普通类的摇号中签率里,最低只有0.62%。热销楼盘基本都是一二手倒挂的盘。比如,青羊区外光华的绿地新里城,均价1.74万元/平方米, 54套房源吸引了3000多人排号,普通中签率只有0.62%。
天府新区恒大天府半岛,360套房,均价1.25万元/平方米,网上报名第一天就有超过3000组客户,最后参与摇号人数达11129人次,平均中签率3.23%。
东二环的首创天禧,均价2.1万元/平方米,共321套房,吸引1000多组客户参与摇号。
疫情过后,被压抑的需求喷涌而出,虽然成都也有部分因报名人数不足而取消摇号的楼盘,但因为有一二手倒挂的楼盘存在,楼市成交依然是向上的态势。
在这样的市场现状下,市场乱象也频频发生,“收茶水费”“全款不备案”、“开发商自主摇号舞弊”等还会出现于一些监管不严的项目里。实际上,不公平的市场环境就是对消费者利益的最大损害。
同策研究院分析师谢梦娴认为,2015年的时候,成都政府也出台过关于预售款监管的相关政策,要求房企需被监管的工程建设资金达总额的1.1倍,且在取得《工程竣工验收备案表》之前,只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用,不得挪作他用。
新推出的商品房预收款监管办法,将对预售款监管实行银行专户监管制度,预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩。对于信用良好的大房企,预收款监管更为宽松,在工程建设各进度节点上对于预售款的使用也更加灵活。对于购房者来说,预收款监管将最大限度减少期房烂尾的可能,减小了购买期房的风险,提供了更大的保障。
据成都住建官方发布的信息,为保障预售商品房工程建设维护购房人合法权益,成都相关部门将对预售款进行全程监管。预售款是指房地产开发企业将取得商品房预售许可且未完成工程并联竣工验收的房屋预先出售给承购人,由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款。“预售款全部进入专管账户,监管额度内的预售款支取实施节点余额管理”,这一条对于成都房地产行业的影响是最直接的。
“尾款”制度倒逼闲置土地开发防烂尾
对预售款进行全程监管,简单来说,就是针对期房销售的楼盘,为了防止开发商随意支配挪用预售款、保障商品房工程建设防止“烂尾”、维护购房者的权益,行政部门和金融机构对开发商收取的预售房款进行的监管。
业内人士指出,由于被监管的资金,房企还是能使用,这相当于给企业上了一个紧箍咒。在2015年出台的政策中,住建部门只负责制定监管规则,对商品房预售款监管工作只进行“指导、督促”;此次《办法》明确规定了监管协议须由开发商、住建局和银行三方共同签订。
住建部门的强力介入,银行基本上就变成了一个保管资金的“工具人”,须得到住建部门的授权才能向开发商拨付监管资金。这个操作,能有效避免开发商随意挪用预售款,减少开发商因资金断裂而出现楼盘“烂尾”的风险。
对于房价,《办法》规定以商品房预售挂牌价款总额为基准,当工程达到正负零时,监管额度不低于25%,其余阶段,监管额度不低于15%。以商品房预售挂牌价款总额为基准的规定,可以起到防止楼盘挂牌价虚高的作用。据透露,目前成都市面上有些商办项目实际上卖1万元/平方米,但开发商却在住建部门以5万/平方米甚至更高的价格登记挂牌。
《办法》规定了预售款的监管期限,要从楼盘拿预售开始,到集中交付时才结束,覆盖了购房者从买房到交房的全过程。由于要到集中交房才能结束预售款监管,这就倒逼开发商不得不把包括景观、公区、装修等工程质量和细节做得更好。如果做出来的产品“货不对板”,遭到业主的普遍投诉,开发商想拿到“尾款”就没那么简单了。
成都业内资深人士分析,《办法》规定了行政部门参与监管的具体执行,更好地保证开发商专款专用,减小楼盘烂尾的风险;监管期限延长至楼盘集中交付,相当于开发商压了一笔交房尾款,倒逼开发商把好工程质量关,这对于未来三年,拿了高价地的房企来说非常重要,一旦粗制滥造,则有拿不到尾款的风险;监管额度与开发商信用等级挂钩,将减少市场乱象,有利于建立更公平的市场交易环境;对于外来开发商在成都设立分公司的情况,分公司的建设资金能有效运用到本地项目中,防止集团总部克扣、挪用成都项目的建设款项。一些因“分公司没钱而不得不偷工减料”的情况将得到很大的改善,最终也将利好成都购房者,减少购房者的后顾之忧。
更为重要的是,成都此次在预售款资金监管中祭出“尾款”制度,对于房企现金回流影响非常大,这就像通过设置“条件”倒逼房企加快开发节奏、强化内部运营体系、提升工程高质量管理。也意味着房企捂盘可能性将大大减少。
三道红线之下的风险把控
一名深耕成都多年的房企相关人士表示,三道红线之后,行业去杠杆化将是趋势,迫使开发商在产品质量上下功夫,以期提高单个项目的收益率。
从近期成都土地市场来看,市场存在供需失衡的现状。中指院数据显示,2020年11月成都全市商品住宅成交面积环同比均上升,成交199.8万平方米,环比上升59.1%,同比上升7.6%。成都市中心城区却略显供应不足,中心城区供应面积为97.3万平方米,环比下降3.6%,同比下降60.3%。中心城区商品住宅库存面积为1591.1万平方米,环比下降1.9%,同比下降16.3%。出清周期为10.2个月,较去年同期缩窄5.5个月。放到大成都区域来看,去化周期也在10.5个月,较去年同期缩窄3.6个月。
但成都土地供应开始上涨,成交量却开始走低。11月,成都推出涉宅用地33宗,约139.8万平方米,同比上升2.8%,环比上升83.8%;成交涉宅用地20宗,约89.2万平方米,同比下降32.7%,环比上升66.0% 。这个时候,土地价格是环比上升的。
究其原因,“成都有一些捂了很久的地,一直烂着;新拿的地又贵得吓人。”一名房企人士认为,“作为西南中心城市,成都早已是各路房企兵家必争之地,招拍挂的高价地实在是赚不到钱,尤其是主城,开发商举牌到最后大多放弃了。”
过去房企通过大量囤地,降低持有成本,如今恐怕随着开发模式的转变,手中的土地就会转化成风险。南都大数据研究院监测65家规模房企,囤地最多的房企总土储已超过2.4亿平方米。业内人士认为,成都新政对于房企开发模式的敲打,并不亚于杭州。
与杭州市场一样,近两年成都市场土拍价格水涨船高,房企利润也被压缩,但不少房企在成都拿地就像在杭州拿地一样,“只要进军成都,整个四川都知道我进成都、进四川、进西部了,省去多少广告费。”一名成都外来房企相关人士说。
成都这个市场不只外来房企瞄准,当地国资也积极参与到土拍市场。12月1日,成都推出4宗纯住宅土地出让,全部位于主城区成熟区域,出让面积合计113亩。其中锦江区共推出2宗地,起拍楼面价均为16800元/平方米。竞拍最为激烈的是锦江区二号宗地,最终被锦江统建联合华发竞得,竞拍对价为“19300元/平方米+无偿移交23%统筹住房”。启信宝数据显示,锦江统建为成都市锦江区国有资产监督管理局100%控股企业。
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2020-12-10
中国国家统计局9日公布,11月份中国居民消费价格指数(CPI)同比下降0.5%。在经济稳定恢复背景下,CPI为何罕见地由涨转降?
事实上,去年下半年以来中国CPI在食品价格上涨带动下持续走高,直至今年初才开始回落,这种高基数效应已经预示了今年下半年CPI增速将呈现持续回落趋势。
近期CPI走低,同样有食品价格变动的因素。11月份,随着中国各地区各部门持续推进“六稳”“六保”工作,猪肉等重要民生商品价格继续回落。
当月,食品价格同比涨幅由上月上涨2.2%转为下降2.0%,影响CPI下降约0.44个百分点,是带动CPI由涨转降的主因。其中,猪肉价格同比下降12.5%,降幅比上月扩大9.7个百分点,仅此一项便影响CPI下降约0.6个百分点。
但PPI尚未转正,CPI又现负增长,这让一些人生出对“通缩”的担忧。在中国民生银行首席研究员温彬看来,据此判断中国经济陷入通缩还缺乏依据。
一方面,CPI仍然受食品价格变动主导,而食品价格又主要受猪肉价格主导,去年通胀中枢走高和今年通胀中枢回落,基本都是由猪肉价格变动引起的食品价格变动所致。剔除食品和能源的核心CPI更能反映经济真实需求,11月份核心CPI同比增长0.5%,涨幅连续5个月相同,说明疫情冲击后的有效需求仍然较为平稳。
另一方面,随着中国经济持续向好,供需逐渐改善,PPI修复趋势日渐明朗,有助于改善企业利润,提振市场信心,从而进一步提升有效需求。
综合来看,温彬向记者强调,中国不存在通货紧缩基础,CPI负增长主要是高基数效应叠加食品价格回落所致,不宜过度解读。
中信证券首席经济学家诸建芳亦指出,11月份整体CPI同比下降没有影响核心通胀稳定,且服务业CPI同比增长0.3%,并未出现下行趋势。
他还提到,在当月非食品价格中,衣着加工服务、家庭服务、教育文化和娱乐和医疗服务等核心服务类消费分项环比增速分别为0.1%、0.2%、0.6%和0.1%,与消费回升趋势相同,居民部门需求恢复仍较为稳定。“核心、服务业和非食品CPI的表现证明当前中国经济基本面仍在稳步复苏阶段中。”
事实上,对于物价稳定,中国官方也表达了相当的信心。
中国央行此前发布的2020年第三季度中国货币政策执行报告亦指出,初步估计全年CPI涨幅均值将处于合理区间。中长期看,中国经济运行总体平稳,总供求基本平衡,供给侧结构性改革深入推进,市场机制作用得到更好发挥,货币政策保持稳健,货币条件合理适度,不存在长期通胀或通缩的基础。
对于后续物价走势,中国首席经济学家论坛理事长连平认为,出现同比负增长后,中国CPI将在全球经济复苏、国内需求进一步回升共同发力带动下逐渐回升至正值水平。
展望2021年,他表示,随着中国经济逐步进入趋势性运行轨道,物价整体水平将会回归经济基本面,保持温和上涨格局。
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2020-12-10
“最近上海市场成交非常快,今年核心区域的市场均价涨幅13%以上。”这是一家高端豪宅中介近期要求业务员对外的统一说辞。
12月9日上午,刘忻(化名)又把几套豪宅信息同时推送给微信里的几个近半年内一直在看房的准买家。因应公司要求,她在编辑信息的开头就附上了这句话。尽管刘忻微信里的储备客户有的会回应有的不回应,但刘忻近期推送信息的频率都加大了,因为最近上海新房成交异常火爆,摇号一场接着一场,且每次都很快清盘。她预计二手房市场也会随之起来,最近她确实成交了一套世茂滨江的二手房。
上海楼市最近火到什么程度呢?据一名近期准备买房的准客户透露,12月8日,她参与了保利某项目的摇号,没有摇到前面的号码,结果当天两小时即售罄。这名客户此前已经参与了三四个项目的摇号,都无功而返,现在只好继续认筹招商旗下的新项目。
自今年7月份以来,上海新房认筹的人数就出现猛涨,彼时多个楼盘放开“不能同时认筹”的规定,同一个时间段内,客户只要资金充裕,均可以认筹多个项目。
楼市火爆的背后,是上海商品房新增供应的紧缺。中指院数据显示,2020年1-11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供应593.74万平方米,同比下降11.7%。2020年11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供应15.98万平方米,环比下降76.8%,同比下降67%。11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)可售面积675.09万平方米,环比下降5.3%,按照近6个月平均销售情况,出清周期为7.63个月。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,今年上海房地产交易无论是一手房还是二手房、普通住宅还是豪宅,成交都不错。这充分说明了市场需求量大,因此上海后续积极稳定市场的压力尚存,应积极增加土地和商品房供应。
8月成市场拐点
与深圳楼市相似的一点是,上海近期买房“打新”的人非常多,不仅是因为一二手房价倒挂,也是因为购买需求集中释放。
一位某楼盘在售项目的营销负责人告诉21世纪经济报道记者,上海楼市的拐点出现在8月,在7月就有很明显的征兆。
今年疫情进入常态化防控后,楼市供应逐渐恢复,除了今年4月有32个楼盘入市之外,8月上海楼市一共有30个盘领到预售证,市场活跃度高涨。8月有多个盘认筹率超过100%,其中5个楼盘出现“千人摇”。
从上海最近3年来的二手房数据可见,上海平均每月成交2.2万套左右;疫情缓解之后,从今年二季度开始,上海二手房的成交量一直维持在2.7万套以上。9月份,二手房的成交量已经达到了3.2万套以上,达到了2016年之后整个上海二手房成交峰值;10月,二手房的成交套数回落到2.8万套,11月又回到3.2万套的成交量。
二手房成交上升,不仅显示了市场的购买力,也说明这是二套房潜在买家置换房产的一个途径。在上海,很多人只有卖掉手中的第一套房子才能买第二套房子,而二手房的流动性增加,也推动了一手房的回暖。
由此,正如上述营销负责人所言,明年上海还会有大量新项目入市,尽管整体供应呈现下跌态势,但这样的热度会一直保持。预计一手房火热的趋势会一直延续到明年年初。他认为,2021年5月前都是一个在上海买房的窗口期。“上海楼市的热度实际上是一直保持着的,甚至会延续到明年。”
上海中原市场分析师卢文曦分析认为,年底楼市温度不减的因素有三,主要有供应不足、消费者投资心态严重、城市动迁释放的购买需求。
首先,房子不够卖。通常来说,经过1年奔跑,需求释放差不多了,年底供求趋弱,出现超高认筹率的现象不应该是普遍现象。但是今年情况的确有所不同,因为新房的确不够卖了。今年上海新盘供应差不多678万平方米,同比去年减少10%,但是成交量同比却增加超过10%。当前新房库存760万平方米,去化周期不到9个月。而上海平均从拿地到可以销售,这个周期差不多在11个月左右。由于预售制度、资金监管等因素影响,上海房企在上海建造房子的节奏开始跟不上销售的节奏。
其次,买涨不买跌,房价上涨趋势明显。房价上涨趋势和成交量释放节奏同步,今年房价最低点就是3月份。4月后楼市成交量快速释放,此后一直在高位盘整,房价自然也随着成交量逐步向上。新房因为有限价因素,所以在上涨幅度上直观感受不如二手房那么明显。从中原二手房价格指数来看,从3月最低点到11月最高点,反弹幅度已经超过5%。大家普遍有买涨不买跌的心态,房价上涨趋势那么明显,所以急切入市的人也就越多。
最后,上海有动迁旧改助力。上海今年旧改力度非常大,年底还有黄浦等区有动迁。这些需求直接进入了新房、二手房市场。
冷热不均的市场
事实上,上海房管局在2020年已经发放预售证超过200张。从2018年以来,连续三年都保持在这样的水平。业内人士反映,上海今年1-11月成交142幅住宅用地,共计1374.89万平方米,同比增长9.49%。加上今年上海土地供应量库存保证,明年依然会有超过200张预售证入市。
严跃进指出,对于上海土地市场来说,今年有两个特点。第一是供地节奏加快,供地规模明显在放量。第二是内环等市区的土地供应和交易增加,也说明对于豪宅或高端市场是有利的。对于房企来说,重回上海拿地具有积极的作用,具有非常好的导向,也利好稳定投资和房地产市场。
随着供应节奏的控制,上海的房价圈层也变得明显。滨江均价接近13万元/平方米;内环也已经达到10万元/平方米左右,与中环房价相当。价格的差异,导致板块冷热不均。比如安亭在今年从2.5万元/平方米左右的价格直接提升到4万元/平方米左右,就是因为安亭板块房价基数低。
年底楼市热度依旧,虽然买家入市的心情急切,但是买房决策仍需冷静。楼市整体温度高不代表所有项目都一房难求。今年楼市最大特点是项目分化,即中环内认筹率要高于中环外的项目。但是,也不代表外环外项目就不好销,中环内项目抢不到房。比如市区的地王项目,去化一般;徐泾的几个项目去化还不错,甚至有认筹人数创今年纪录的楼盘,楼盘个体差异非常大。
同策研究院分析师谢梦娴指出,11月一共有7个全新盘入市,新推盘涵盖了刚需、改善、豪宅等楼盘,且可以看出在新盘市场上改善型和豪宅去化表现更好,刚需用户可能会优先考虑置业二手现房。郊环外刚需型产品选择多,但也有去化不足的情况出现,比如奉贤区新开的东原璞阅和禹洲天境,均属于刚需楼盘,但由于周边竞品很多,所处位置周边交通不便,不能满足刚需用户的通勤类需求,因此认筹率低,去化效果差。
今年10月,上海约有20次摇号开盘,约11个是300万-500万的中低价位盘。在这20个项目中认筹比不足100%的新盘13个,约占6成;其中有9个认筹比不到50%。还有部分认筹数不足的新盘,不用公证处摇号,比如中海臻如府。
卢文曦认为,虽然今年楼市表现不错,头部房企基本能完成销售任务,但是对绝大部分房企来说,今年受疫情影响,任务完成度相当低。所以不排除一些房企为缩小目标差距做最后努力,集中在12月份开盘,用比较有亲和力的价格换取销售量。
不止上海,华东楼市也呈现冷热不均。上海市场火爆的同时,近期环沪市场火热程度有明显下降。如11月嘉兴成交量价齐跌,一手住宅成交2584套,新建商品住宅销售面积为29.1万平方米,环比下降23.0%。另据克而瑞数据显示,11月苏州楼市也呈现量价齐跌,商品住宅成交面积为64.1万平方米,环比减少12.81%,同比减少15.42%;成交均价25795元/平方米,环比微跌3.87%。
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2020-12-08
说起业主委员会,许多人都不陌生。但问到本小区的业委会在哪儿、能干什么,绝大部分人可能不清楚。很多住宅小区甚至都没有成立业主委员会。
业主委员会(以下简称“业委会”)指由物业管理区域内业主选举出的业主代表组成,通过执行业主大会的决定代表业主利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。
作为业主利益的代表,业委会对促进小区建设和发展起着重要作用。然而,本报记者在采访中发现,成立业委会并不容易,有些小区业委会的成立过程甚至一波几折。
“我们就是想维护业主权益”
北京市朝阳区慈云寺桥附近某小区于2010年开始使用,郑先生是第一批入住业主。原本入住新房应该是欢欢喜喜,但现实却让他有点无可奈何:从个人住宅到公共区域,存在着许多问题,给生活带来了诸多不便。
用电、暖气、地下污水管道、小区环境……10年间,各种各样的问题不断出现,原有物业公司不作为,导致以郑先生为代表的业主们对物业不满的程度越来越深。“这几年和物业之间的不愉快越来越多,有时甚至都会争吵起来。”郑先生说。
为了推动问题解决,郑先生和业主们这些年一直拨打北京市“12345”热线反映问题,表达诉求。虽然每次拨打电话都有回应,一些问题也得到了处理和解决,2018年小区也更换了物业管理公司,但仍有一些业主们特别关注的问题有待解决。
于是,以郑先生为代表的一批业主萌发了成立业委会的想法,“我们就是想维护业主的权益。”郑先生认为成立业委会之后,能够凝聚起更大的力量,依法依规来管理小区事务,维护业主们的权益,让小区变得更好更宜居。
业委会的权责义务在相关的法律法规中有着明确规定。即将正式实施的《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
《物业管理条例》更加明确了业委会的成立流程、职责和义务,尤其是规定了业委会与物业之间的权责关系。《业主大会和业主委员会指导规则》则是根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规制定的具体规范业主大会和业委会活动,维护业主合法权益的规范性文件。
根据这些法律法规,郑先生等业主们准备推动成立小区的业委会,希望未来通过业委会来督促小区的物业更加专业化、规范化,让物业有所作为,更好地服务业主。
中国人民大学社会与人口学院陆益龙教授在接受采访时表示,业委会其实是随着商品房小区普遍兴起而出现的新型社会组织,属于自组织性的草根组织。在基层社会治理中可以说是一种新型主体,能够代表广大住户也就是业主的利益和诉求,同时对新型商品房小区物业管理公司有一定制衡作用,对促进物业与住户之间的沟通发挥着积极作用。
成立过程阻碍重重
今年8月,郑先生和他所在小区的其他一些业主开始推动成立业委会,并且为此做了大量工作。
该小区有5栋楼,住户1400户。按照有关规定,需要达到总户数的5%才能申请成立业主大会。郑先生和一些业主经过努力,已经有80多户业主愿意成为发起人。
正当筹备工作顺利推进时,郑先生他们又遇到了新问题。召开业主大会和成立业委会有一个先决条件,必须划定物业管理区域。这个区域是当初建设小区时依据规划图确立的。由于历史原因,这份规划图现在难以获得。
“获得这份规划图有几个途径,一是从开发商处获得,二是去北京市档案馆查询档案。如果这两处都无法获得,根据规定可以申请重新划定。”郑先生已经将这个问题研究得很清楚。
随后郑先生等业主通过街道办事处和开发商取得联系,街道办事处也在积极督促开发商提供当初该小区的物业管理区域规划图。
“这只是成立业委会过程中的冰山一角,以后还会遇到其他问题。但我们还是要坚持下去,直到业委会成立。”郑先生向记者表达了决心。
像郑先生遇到的情况,在各地小区业委会成立过程中都会不同程度地碰到,有些得以圆满解决,但有些就会拉锯扯皮,一直没有得到解决,从而加深矛盾。
在一个小区内部,一般会存在业主、业委会、开发商、物业管理公司和居委会五个主体,每个主体都有着相应的权利和职责范围。成立业委会后,物业等相关事务部分要由业委会来管理和监督,难免会对原有的小区格局产生影响。
因此,在许多地方就出现了开发商和物业管理公司暗地里阻挠小区业委会成立的案例,而且是屡出奇招,防不胜防。网络上有人总结了一些阻挠业委会成立的招数,比如开发商、物业管理公司千方百计阻止成立业委会,不提供召开首次业主大会的资金,不提供资料等;在业委会成立过程中,开发商、物业管理公司会尽量安排“自己人”进入,从而成为他们的“代言人”;更有甚者,会对候选人进行收买甚至造谣,造成业主之间的互不信任,拖慢整个流程。
“成立业委会的障碍主要是来自开发商的垄断地位。”陆益龙表示,对商品房开发与物业管理分离的相关技术标准、政策要求及监管措施不到位,导致业委会的成立更加困难。
业委会名正才能言顺
就在发稿之时,郑先生给记者发来了微信:街道办通知,开发商已经将涉及他们小区的开发规划图提交给街道办,物业管理区域已经划定。
按照业委会成立的流程规定,郑先生等业主将要撰写申请书,准备召开业主大会。虽然中间经历了诸多波折,但是事情正在朝着好的方向发展。
随着城市化进程加快,越来越多的人口涌入城市,商品住宅小区的规模也会一步步扩大。但从现在各地的情况来看,能够成立业委会的小区还是少数。
这其中有些小区是不需要成立,比如一些小区的物业管理水平很高,业主并不需要通过业委会来对物业进行监督,所以成立业委会的意愿不高;还有一些地方对业委会很陌生,尤其是在广大城镇,小区业主的意识和意愿基本处于空白。更多的则是在成立过程中受到各种阻挠,十分曲折。
陆益龙表示,导致这种情况出现的主要原因是各地的政策倾向不同,有些地方并不提倡业委会的广泛成立,会顾虑业委会成立后业主们维权意识提升,维权活动增加,难免会增加权益纠纷。“此外,由于商品房开发与维护有一定复杂性、专业性,一些地方政府也倾向于让开发商的物业公司来接管小区物业,以减少小区物业维护中的纠葛。”陆益龙说。
“身份”模糊,法律地位的不明确让业委会举步维艰。无论是正在实施的《中华人民共和国物权法》还是即将实施的《中华人民共和国民法典》,都赋予了业主成立业委会的权利,业主、业主大会、业委会获得了法律确认。但无论是法律还是《物业管理条例》等并没有明确业委会究竟是否属于法人或者其他组织,名不正则言不顺。
专家表示,业委会的法律赋权也不充分,如业委会运作的权利、义务、规范,业委会和居委会、街道、房管机关等部门的权责关系等等,有关法律法规乃至行政规定还缺乏全面具体且操作性强的规范。“关键是要完善商品房开发和物业管理的法律法规和监管政策,充分保护业主和广大住户的正当合理权益。”陆益龙建议。
中国人民大学法学院副教授朱虎认为,在目前相关法律法规的规定仍较模糊的情况下,有关行政主管部门应依法履行自身的指导协调职责。在出现业主物业信任不足、规范性文件适用争议等问题时,应依法协调处理,保障业主法定权利不打折扣。
北京中高盛律师事务所律师李斌说,业委会成立难,与业主对自身权利、相关法律法规了解不够也有关系,存在业主对公共事务参与积极性不高、组织者得不到大家信任和认可等问题。
现在摆在业委会面前的两座大山,一座是成立难,另一座是履职难。所以成立业委会只是第一步,更关键的是成立之后的履职。这需要花费更多精力,以更加负责的态度去执行。
在采访中,郑先生等业主也表示,“业委会成立之后,我们要选举出正直且有公益心的业主来担任业委会成员,监督他们认真履职,不违背当初成立业委会的初心,这才是更重要的。”郑先生说。
延伸阅读
有关业主委员会的法律规定
《中华人民共和国民法典》
第二百七十七条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十六条第二款 业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
《物业管理条例》
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第六十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
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2020-12-08
我国融资租赁行业迎来快速发展。记者从2020中国融资租赁年会上获悉,今年上半年我国融资租赁新登记1040515笔,同比增长297%。融资租赁公司通过发行ABS、ABN、公司债、超短融等债权融资工具共完成约2210亿元人民币的融资。与会专家纷纷看好我国融资租赁行业明年乃至更长期的发展前景。
中国外商投资企业协会常务副会长曹宏瑛在会上表示,融资租赁自从被引入我国以来,不断与产业发展相融合,逐步实现由外延式到内涵式发展的转变。经过近40年的发展,我国融资租赁行业积累了丰富经验,但也应看到,当前国内外经济形势和行业发展环境面临深刻变化,融资租赁企业必须立足自身发展现状,主动求变。
据中国外商投资企业协会租赁业工作委员会会长杨钢介绍,今年融资租赁行业面临复杂挑战,也迎来了新的机遇,以制造业为核心的租赁业务虽然受到疫情影响,但仍然保持了稳健发展。我国后疫情时期经济恢复发展动力强劲,叠加租赁工具的逆周期特点,设备融资和租赁业务保持良好发展势头。
根据动产融资统一登记公示系统披露的数据显示,今年上半年新增动产融资登记总量为1486696笔,同比增长195%。其中,融资租赁登记增速最快,新增融资租赁登记1040515笔,占比70%,同比增长297%;新增应收账款登记419734笔,占比28%;其他交易类型(包括保证金质押、所有权保留、留置权等)登记共计26447笔,仅占2%。近年来融资租赁登记占比逐渐增大,已成为推动动产融资统一登记总量上涨的主要力量。
另外,债权融资作为融资租赁公司获取资金的重要方式,在有效拓宽融资渠道、降低融资成本、优化资产负债结构等方面发挥着不可替代的作用。据统计,上半年融资租赁公司通过发行ABS、ABN、公司债、超短融等债权融资工具共完成约2210亿元人民币的融资。
“我国数千万家中小微企业的成长和转型都需要租赁的支持,租赁市场潜力巨大。”江苏金融租赁股份有限公司董事长熊先根说,目前我国融资租赁公司已形成各具特色的中小微租赁模式,建立了可持续发展的专业化能力。
就长期发展方向而言,中信金融租赁有限公司总裁于秀东认为,金融租赁公司要走专业化、差异化发展道路,回归租赁的本源,创新业务模式,拓展盈利能力,充分发挥服务实体经济的功能和作用,使金融租赁真正成为实体企业的好帮手。
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2020-12-08
上周,长沙市政府办公厅印发《长沙市青年人才筑梦工程实施细则》,对高校毕业生租购房、培训、创业、就业等9类奖金补贴做了详细说明。湘江集团梅溪湖投资(长沙)有限公司启动中轴线地下空间西段项目一期(金桂路-三环线)设计招标,规划3公里“超级中轴”,将梅溪湖二期建成立体城市。
那么长沙楼市表现具体如何?又到了一周一报的时间,乐居与你一同来看上周(11.29-12.05)长沙楼市的具体数据表现。
土地市场方面,上周六区一县2宗经营性用地均底价成交;新增供应11宗经营性用地发布公告,1宗位于岳麓区大王山板块,10宗位于长沙县空港新城板块。
具体来看,位于开福区月湖苏圫垸板块的[2020]长沙市102号商业用地,被长沙启顺房地产开发有限公司底价7620万元竞得,折合楼面价4000元/平,该公司为龙湖子公司;位于长沙县万家丽北板块的[2020]长沙县099号商住用地,被湖南粤吉房地产开发有限公司底价2.85亿元竞得,折合楼面价1914元/平,该公司为鸿邦地产和晨达商业联合成立。
新房交易方面,上周长沙内五区一手住宅成交2568套,成交面积33.24万方,环比分别上涨30%、34%;供应方面,上周长沙内五区一手住宅供应1948套,供应面积23.56万方,环比下跌50%、53%。
上周长沙内五区有18个项目拿证,总计供应42.85万方,住宅占比55%,各均有供应;商办物业方面,和泓融成府、绿地V岛、星城1号等3个项目商务公寓部分拿证,占比16%;从住宅推售情况看,梦想麓隐天境、中建钰和城等2个项目待入市。
市场开盘方面,据湖南中原数据研究中心的监控,上周长沙共有6个住宅项目开盘,共推出1197套房源,认购952套,认购率80%,整体认购率远高于周均水平。
具体项目来看,位于岳麓区的滨江府1913,于12月4日开盘,主力户型118-144平,推出198套房源,销售198套,销售率100%,成交均价全装修14613元/平。
位于雨花区的长房星城天地,于11月29日开盘,主力户型136-193平,推出419套房源,销售419套,销售率100%,成交均价全装修12400元/平。
位于芙蓉区的新力菩悦星都汇,于12月5日开盘,主力户型104-141平,推出250套房源,销售149套,销售率60%,成交均价9000元/平。
400来电方面,据乐居后台统计,上周长沙400来电排行榜TOP5的项目分别为新长海·D1站、三湘一品、中建钰和城、宁乡吾悦广场、橄榄牛津欢乐广场。