2021年，全国房地产开始了周期性调整，楼市政策不断调整，市场正在降温。在这样的大背景下，房价已不像过去那么稳定，那要怎么买房，才不会出错？

李嘉诚曾在一次采访时说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”这套理论一直被业界奉为经典。不管是商办还是住宅，占了好地段才是王道。

过去人们买房时提及地段，符合以下两点就能称之为好地段：一、在市中心，小点也无妨；二、离公司近，偏点也可以。

现在的情况可能出现了变化。

中心地段不再是好地段

90后一代逐渐成为买房大军中的主力军。从实际情况出发， 大多数年轻人不具备直接在城市核心地带买房的能力，但可以在城市周边区块进行选择。

这一届年轻人的到来也改变了人们对住房的要求：居住舒适度成了重要考虑因素，他们更希望住的大一点，房子新一点，环境好一点。

一些大城市的市中心，存在着数量不小的老住宅区，房屋要么小，要么老，又处在地价颇高的核心区域。即使能买下来，住着也不是太舒服。所以现在的刚需购房者更愿意“牺牲”一些通勤时间来选取更符合自己心意的居住环境。

大城市地铁网络的完善，延展了城市的范围，也把通勤时间控制在合理的范围里，这为他们提供了广阔的选择空间。

在大城市，因为地铁链接起了中心区也次中心区，“好地段”的定义已经不仅局限于城市的核心区域了。随着购房需求的改变与生活理念的变迁，次中心区也隐隐盖过了中心区的风头，未来老城区的位置优势或许不再吃香。

买在哪个地段，能升值？

规划中的新城区有着孕育“好地段”的机会，那么在新城区里有发展潜力的好地段要怎么辨别呢？

有个简单粗暴的办法，那就是看这个城市对一片区域的规划，也就是所谓的控规。政府对于一个区域的规划影响非常之大，可以说直接决定了这个区域未来的发展。

这个花花绿绿的图片就是控规图了。

一眼望去就能明白，正是这颜色上区别决定了不同地块的用途。但是颜色太多也不好记，看控规图时重点关注个别颜色就好，代表商业区的是红色块，代表住宅区的是黄色块。

红色块和黄色块面积上的比例，直接决定了这块地未来的发展。如果这片区域都是黄色块，就说明这是一个居聚居区卫星城；如果大部分是红色的商业用地，那就代表着未来商业上的繁荣，以后少不了商场、写字楼。未来在这里工作的人必会倾向于在附近买房或租房，房价和租金就有了保障。

看控规判断地段也有技巧。一块区域里，红色块占比更大的可以优先选，商业写字楼未来不会少。但是要注意产品的属性，在商业用地做商办性质的公寓的话，居住需求被分摊了，周边的住宅价格就要受到影响。要先盖住宅，再盖写字楼的，写字楼盖好了，住宅就好升值了。

“地段”也不是唯一标准

买房不能不看地段，也不能只看地段。

处在优质学区内的房子，仅凭着教育资源的优势也可以保持价格的坚挺。

控规只能作为参考，因为同样也存在着规划的很好，但是城市经济跟不上，“理想很美满，现实很骨感”的现象，这种情况下地段也不会有太大的升值空间。

“唯地段论”经久不衰，但买房的标准在不断更新。人们对房屋的需求、对住所的定义都在变，可能会再次改变“好地段”的定义。