惨!河西中仅卖4套!老房换“新衣”后,市场会买单吗?

乐居买房2022-08-16 17:18:02

近期,南京楼市中冒出不少老盘“新开”现象,不乏河西、龙江、桥北等繁华商圈,开盘价格甚至低于在售竞品,然而去化情况却不容乐观,究竟是什么原因?

01

河西老盘无人问津!开盘仅卖4套…

6月起,河西南、河西中一批项目集中开盘,700-1000万起步的豪宅大都当日售罄,将低迷的市场掀起一波热度。甚至不少人买房思路已经发生转变,“河西闭眼入,买了不出错”,事实真的如此吗?

上月19号,河西15年前的老盘——爱达鸣嘉突然领取销许,于7月28日推出全部48套毛坯房,均价仅3.8万/㎡,与河西普遍超5万/㎡的均价相比,价格便宜1万多/㎡,十分诱人。

然而,网房数据显示,开盘半个月后,爱达鸣嘉仅4套被认购,成交遭遇“滑铁卢”。销控表显示,认购房源均为大户型,139㎡、212㎡房源各两套,总价在536-794万左右,首付5成,验资197万。

作为当年秦淮河畔“明星楼盘”,爱达鸣嘉地段优势十分明显,河西雨花交界,虽不能城严格意义上的河西中部,但仍享受河西光环加持,西侧近金隅紫京府、涟城等早一批豪宅,东侧紧邻虹悦城、越城天地、赛虹桥立交,交通、商业配套都非常完善。

去化如此惨淡,与项目本身有很大关联。

优质地段“搁置”老盘,首先产品设计已经过时,外立面、小区环境已无法讲究,爱达鸣嘉仅一栋楼,两梯六户,1-3层为商业和物业,4-11层为住宅,且周边被老旧小区包围,居住环境并不纯粹,更像一栋写字楼。

产权缩水,也是老盘回归的“通病”。公示显示,爱达鸣嘉产权仅50年,目前还剩21年使用年限;除此之外,户型设计也十分老旧,103、110㎡户型都只做了单室套,最大212㎡才三房,实用性不强。

试想一下,总价760万,入一套产权仅剩21年、品质感不强的三房,确实有些尴尬。

02

桥北老盘升级回归!去化不足三成…

除了爱达鸣嘉之外,桥北也有个老盘换了“新衣”上市。荣锦瑞府前身为天华硅谷,紧邻地铁3号线、S8号线交汇的泰冯路站,苏宁天华硅谷早在2011年就开盘,早已售罄。

荣锦瑞府为天华硅谷三期,据说是天华硅谷将外立面进行了升级,重归市场。

项目于今年3月首开,均价约2.6万/㎡,总价230万起步,首付3成,目前处于持销状态。网房数据显示,荣锦瑞府上市的400套房源,至今去化不足三成,销量惨淡。

朋友圈中,也有中介以“工抵房”的形式,打出了该项目的特价房,89㎡三房,总价仅需180万左右,比市场价低了约50万,促销力度很大。

究其原因,荣锦瑞府所处的桥北板块,供应量非常大,尤其是天润城、威尼斯水城、明发滨江新城等超大体量老盘,不仅存量房市场庞大,就连新盘至今尚未全部售完。

荣锦瑞府的上市无疑是对板块库存的加剧,2.6万/㎡的均价,并不占太多优势,与周边无倒挂(周边二手房仅2万/㎡),刚需觉得贵,改善客又看不上。

03

宁工新寓“危楼”改造完成,即将入市

同样是老房换“新衣”,宁工新寓一村最快将于本月上市,市场关注度比较高。

宁工新寓为90年代老小区,房龄已超20年,因受地铁4号线施工影响,导致部分楼栋出现沉降,成为“危楼”,最终被地铁公司以单价2.6-2.8万/㎡收购,共计343套房源。

经消防加固改造后,这343套房源即将再次入市,共计33个单元,涵盖48-114㎡一至三室,毛坯放风价4-4.3万/㎡,首付3成,现房销售,样板间已公开。

众所周知,龙江寸土寸金,交通、商业、医疗、教育配套都很成熟,尤其是学区资源,宝船小学(拉小分校)施教区内能购得新房,纯纯“稀缺货”,最小49㎡户型总价相对较低,若预算相同,改造后的宁工新寓一村显然在装修、外立面、舒适度方面具有显著优势。

但是,这类出新后的老房子依旧存在许多“硬伤”,首先是户型设计过时,面宽很窄,进深很长,直接影响采光面,卫生间为暗卫,也是很多老房子的通病;另外,楼栋无电梯、小区人车不分流、停车难,也是买家需要考虑的问题。<<<放风4万+,老破小也有“第二春”!主城343套“翻新”现房,预计8月开卖...

价格方面,宁工新寓在售二手房均价4.3万/㎡,而本次入市房源均价也在4-4.3万/㎡,相当于二手房的价格买了出新房源,但产权年限并没有变,房龄已超20年。

对此,有网友表示,这是上车宝船学区房最好的机会,小户型可以“闭眼入”,同样的预算购入重新装修的新房,何乐而不为呢?但仍有不少网友持质疑态度,“既然翻新了,为何不干脆加装电梯?”认为其浪费了优质资源和地段,更有人直言不会买,对房龄及学区政策变化感到担忧。

宁工新寓一村“复出”,市场接受程度如何,期待8月的揭晓~

--写在最后--

①地段不是唯一因素,需求匹配度更重要。“刚需买不起,改善看不上”,是老盘“复出”的通病。

我们拿上文中爱达鸣嘉分析,虽地处河西中,周边却被南湖一带均价3万/㎡左右的老旧小区包围,爱达鸣嘉3.8万/㎡的均价虽比河西正中便宜不少,但很明显,所处位置定位刚需群体,在项目没有明显改善优势的情况下,价格不高不低反而显得有些尴尬了。

而宁工新寓为何呼声更高,其客群定位就是对教育资源有需求的家长们,相较于宁工新寓之前的老宅,出新后不仅没涨价,还有低门槛小户型可以选择,需求和价格匹配上了,自然不缺客户。

②出新不是唯一出路,改变操盘思路也可以是突破口。延伸来看,近期南京市面上出现不少促销盘、团购盘,最终目的都是把“万年”持销盘尽快卖出去,但回顾销售情况我们可以发现,相比于折扣价,房企升级楼盘品质,提高性价比,也许对去化帮助更大。

比如,河西中璟华府转给朗诗接手,升级了科技系统“健康堡垒”,实实在在提升居住体验后,很快于7月收官,更换销售团队,力挽狂澜,不失为一个好选择。

据了解,朗诗地产南京公司已与南京达来房地产开发有限公司,达成营销专项服务合作。接下来,朗诗将具体负责九龙熙岸的营销工作,期待后期结果~


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