2022年松江哪些板块值得关注?有哪些楼盘可以买?

乐居买房2022-01-21 16:13:15

在2021年,松江热度降低,触发积分占比仅18%,而且供应量相比其他区域,明显不足。松江作为郊区中最早发展的区域,在区域建设上也有所局限,让人感觉后劲不足。而且松江新房的均价也高于其他区域,那么松江自然不会被购房者选择。再加上周边区域的崛起,对于松江也有很大的冲击,之前松江会承接一些外区客群的外溢,而现在松江明显被代替。

松江2022年预计入市的楼盘中,松江还是除浦东外,供应最多的区域,共有16盘即将入市。在2022年即将入市的楼盘中,以松江新城为主,共有6个楼盘、九亭4个、佘山3个、洞泾、泗泾、新桥各1个。其中3个纯新盘。


从总价段上看,松江大多是300-700万之间,低总价段的房源增加有所增加,2021年的整体供应结构上主推70-110平的房源,能够看出松江以90平左右的户型居多,在面积段上还是偏大的,总价段低主要还是楼盘的均价不高,所以松江大多楼盘还是针对本地置换或者是外溢的改善客户。

松江的供应目前来看,大多是老盘,没有新鲜感且整体的价格偏高,所以关注度不高,2022年有一些新盘入市,又加上松江新城的关注度,或将带动松江的热度。

松江新城供应之首 价格较高或将后劲不足

松江新城虽然在五大新城中的存在感最低,但是比起南翔风头盖过嘉定新城,徐泾热度远胜青浦新城,在松江新城,松江优质的资源基本都在这里。通过优厚条件首先吸引产业集聚,再通过提高居住、交通、教育、医疗等配套水平,也让板块内的新房得到了关注,如金地丰盛道、金地新乐里、中海阅麓山等新房也有一定的关注。也许是因为区域内新房较多,且价格在5万/平左右,与其他四大新城相比,价格较高,这也让很多刚需购房者望而却步。

金地丰盛道距离9号线松江大学城站约3.3公里,距离较远,相比较靠近地铁的楼盘,竞争力不大,第六批入市,不需要积分,此次推出284套房源,后期还有1200多套房待入市。

金地新乐里是一个纯新盘,预计会随2022年第一批次入市,主打13层小高层和5层叠加低密社区,共计1317套,容积率仅1.4-1.6,据了解,金地新乐里的小户型叠加产品,比起市面上的会更加的实用,面积设计合理造出来的低总价,可能会更受欢迎,但是眼见为实,不是“噱头”最好,目前售楼处已经开放,也可以去现场看看。

中骏璟荟也是松江新城的纯新盘,目前关注的人还是比较多的,项目东侧直线距离约600米处就是松江印象城,是集生活、购物、娱乐等业态为一体的商业综合体。中骏璟荟可售517户,将推出洋房和高层产品,建面约89-125㎡3-4房,主力户型有建面约89㎡、99㎡3房、125㎡4房,新房指导价58100元/平,价格有点偏高了,但是值不值呢?售楼处与样板间都已经开放,预计也随2022年第一批入市。

除此之外,松江新城还有2幅地块待入市,两幅地块虽然在同一板块内,但是房地联动价相差近10000元/平,而且地块的性质也有差别。

其中恒都地块位于松江新城核心位置,享受松江新城和松江大学城的配套,靠近9号线松江新城站,周边的配套相对成熟。而且松江区域本地客户群体的购买力还是不错的,有9号线的加持,这沿线的客群还是很多的,未来入市,还是不担心的。

目前来看,松江新城将是松江区域供应的主力,该板块内大多是新盘,城市界面也比较新,想在松江置业的客群,松江新城是一个不错的选择。而且最早开发的新城之一,板块内的配套也比较成熟,还有松江大学城在内,板块的整体生活氛围还是比较浓郁的。

老盘推新 九亭楼盘要“重见天日”了

除此之外,九亭受到了虹桥商务圈的辐射,所以在房价上一直都处于高位。虽然九亭断供已久,但是2022年入市的楼盘大多之前已开,而且九亭的城市界面较差,规划有所欠缺,虽说这些年不断地开始老城建设,翻新路面,但也一直不被购房者看好。

九亭的4个楼盘中,只有洋江唐顿公馆是纯新盘,同时也是九亭比较少见的全人车分流、高绿化率社区,该项目容积率1.8,规划有5栋23-27层高层住宅,主力户型约95㎡2房和135㎡3房。且距离9号线九亭站约1.3公里,出行比较方便。

但与同板块的新房相比,50400元/平的均价,略高一点,二手房方面,与隔壁象屿虹桥悦府、复地九月4.3—4.7万的价格相比,略高一点,所以,洋江唐顿公馆没有触发积分,也是情理之中。

别墅聚集地 上海富人区 松江总价“天花板”

佘山以佘山风景区为中心,再加植物园等风景区,逐渐发展成为了上海的别墅集中区。另外佘山板块依托生态环境,也是深受改善、别墅客户的青睐,所以佘山板块内,大户型楼盘居多。

中凯曼荼园与佘山玺樾均位于佘山板块,随第六批入市,目前未认购,中凯曼荼园,作为独栋别墅,它的11万/平的单价也是达到了松江新房价格“天花板”,有钱那就去看看吧。佘山玺樾是二期产品,总价501万可以买到联排产品,对于追求墅质生活的购房者来说,也是一个不错的选择。

另外,就是佘山内的纯新盘,雅居乐佘山望,打造的是一个低密度纯别墅社区,90-165平的别墅,户型较多,房地联动价是51759元/平,也就是未来总价466万,就可以带来舒适的墅区生活,不得不说,总价还是比较亲民的,毕竟步行3.6公里处的世茂佘山庄园,单价要到10万/平了。

泗泾供应不足 拿地6年不见动静

在整个松江区域内,除了九亭之外,泗泾是距离上海市区最近的了,有9号线贯穿了其中,利用交通,也形成了以泗泾地铁站为中心的一个商业圈,在很大程度上解决了原本泗泾内没有商业配套的限制,比如三湘商业广场和大润发商场等。对于有点实力的刚需客户来说,泗泾是一个非常好的选择置业选择。但目前板块内只有一个同济晶萃在售,能够让购房者选择的余地很少。

但是板块内有一个迟迟不入市的楼盘,那就是泗泾镇SJSB0003单元10-05号。

拿地6年,还没有入市,真的不知道要“捂”到什么时候,不过根据规划,格力泗泾项目将建造成一个高层、少量多层和小高层的混合小区,另有带一幢商业楼,合计约527户。主力户型约54-105㎡2-3房,小户型的产品,可能也会吸引一批购房者。

1盘触发积分 价格有所上涨 洞泾能否翻身?

洞泾板块目前也只有一盘,城投尚云里,在第四批中触发积分,43.5分,此板块并非常规热门板块,与松江新城相比少了一些话题度,但板块内仍有新房触发积分。

此外,洞泾在第三批次中供应一幅SJS30003单元02-04号地块,由香港兴业国际以8.304亿摘得,该松江洞泾地块容积率1.1,为第三批中容积率最小的地块之一,地块房地联动价为50600元/平,预计规划为联排、洋房等低密产品。

参考板块内城投尚云里之前开盘的约46200元/平的价格,是有所上涨的。而且洞泾镇在五大新城、华二松江分校、地铁12号线延伸等利好影响下,新房市场吸引了一些购房者的青睐。

交通不便 存在感低 新桥什么时候能拥有姓名?

新桥在松江区域内的存在感一直很低,不仅没有轨交直接贯穿,也与1/9号线都相距甚远,交通依赖于公交转换和自驾出行,所以交通不便利导致了新桥在很多购房者眼里并不是很热门。目前板块内只有一盘待售,且是一个较老的楼盘,关注度不高,而且区域内房价也一直处于比较低的位置。但就未来发展而言,将来会有有轨电车经过,届时会大大改善出行的方便程度。

目前松江最引人注目的是G60科创走廊与松江南站枢纽,松江南站枢纽由于轨道交通不足可能面临人流量少,G60科创走廊看似能与大学城形成衔接,实际上松江的大学以文科类为主,因此松江需要与其他区域竞争吸引研发、科创类人才,总的来说,松江面临的挑战并不少,只能期待松江崛起了。

且松江区域内只有9号线在侧,出行有一定的压力,但是未来12号线向西延伸到达松江,将有效缓解区域内人员的交通压力。还有区域内自带的自然资源,未来的松江发展潜力还是值得看好的。


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