2021年，松江各方面都不尽如人意，供应数量少，热门楼盘不多。松江作为郊区中最早发展的区域，在区域建设上也有所局限，让人感觉后劲不足。而且松江新房的均价也高于其他区域，那么松江自然不会被购房者选择。再加上周边区域的崛起，对于松江也有很大的冲击，之前松江会承接一些外区客群的外溢，而现在松江明显被代替。

2022年松江供应大爆发 松江新城或将崛起

松江2022年预计入市的楼盘中，松江还是除浦东外，供应最多的区域，共有16盘即将入市。在2022年即将入市的楼盘中，以松江新城为主，共有6个楼盘、九亭4个、佘山3个、洞泾、泗泾、新桥各1个。其中3个纯新盘。

从总价段上看，松江大多是300-700万之间，低总价段的房源增加有所增加，2021年的整体供应结构上主推70-110平的房源，能够看出松江以90平左右的户型居多，在面积段上还是偏大的，总价段低主要还是楼盘的均价不高，所以松江大多楼盘还是针对本地置换或者是外溢的改善客户。

松江新城供应之首 价格较高或将后劲不足

松江新城虽然在五大新城中的存在感最低，但是比起南翔风头盖过嘉定新城，徐泾热度远胜青浦新城，在松江新城，松江优质的资源基本都在这里。通过优厚条件首先吸引产业集聚，再通过提高居住、交通、教育、医疗等配套水平，也让板块内的新房得到了关注，如金地丰盛道、金地新乐里、中海阅麓山等新房也有一定的关注。也许是因为区域内新房较多，且价格在5万/平左右，与其他四大新城相比，价格较高，这也让很多刚需购房者望而却步。

金地丰盛道距离9号线松江大学城站约3.3公里，距离较远，相比较靠近地铁的楼盘，竞争力不大，第六批入市，不需要积分，此次推出284套房源，后期还有1200多套房待入市。

金地新乐里是一个纯新盘，预计会随2022年第一批次入市，主打13层小高层和5层叠加低密社区，共计1317套，容积率仅1.4-1.6，据了解，金地新乐里的小户型叠加产品，比起市面上的会更加的实用，面积设计合理造出来的低总价，可能会更受欢迎，但是眼见为实，不是“噱头”最好，目前售楼处已经开放，也可以去现场看看。

中骏璟荟也是松江新城的纯新盘，目前关注的人还是比较多的，项目东侧直线距离约600米处就是松江印象城，是集生活、购物、娱乐等业态为一体的商业综合体。中骏璟荟可售517户，将推出洋房和高层产品，建面约89-125㎡3-4房，主力户型有建面约89㎡、99㎡3房、125㎡4房，新房指导价58100元/平，价格有点偏高了，但是值不值呢？售楼处与样板间都已经开放，预计也随2022年第一批入市。

目前来看，松江新城将是松江区域供应的主力，该板块内大多是新盘，城市界面也比较新，想在松江置业的客群，松江新城是一个不错的选择。而且最早开发的新城之一，板块内的配套也比较成熟，还有松江大学城在内，板块的整体生活氛围还是比较浓郁的。

老盘推新 九亭楼盘要“重见天日”了

除此之外，九亭受到了虹桥商务圈的辐射，所以在房价上一直都处于高位。虽然九亭断供已久，但是2022年入市的楼盘大多之前已开，而且九亭的城市界面较差，规划有所欠缺，虽说这些年不断地开始老城建设，翻新路面，但也一直不被购房者看好。

九亭的4个楼盘中，只有洋江唐顿公馆是纯新盘，同时也是九亭比较少见的全人车分流、高绿化率社区，该项目容积率1.8，规划有5栋23-27层高层住宅，主力户型约95㎡2房和135㎡3房。且距离9号线九亭站约1.3公里，出行比较方便。

复地富顿街区预计2022年第一批入市，由6栋7-21层的住宅组成，这次的面积段更小一些也更容易上车，项目主力户型建面约62-135㎡1-3房，包括建面约56-64㎡一房，约75-96㎡两房，约99-135㎡三房及少量约159㎡四房，上期均价45416元/㎡。

另外还有贝尚湾和奥林匹克花园预计在2022年第一批惊现，奥林匹克花园三期房源将要入市，规划约490户，主力面积段为约80-150㎡，邻近贝尚湾，距离9号线中春路站和九亭站的距离差不多。贝尚湾的最后4栋高层即将加推入市，户型面积约104-175㎡，值得一提的是，待入市房源已是准现房，外立面都已完成。

别墅聚集地 上海富人区 松江总价“天花板”

佘山以佘山风景区为中心，再加植物园等风景区，逐渐发展成为了上海的别墅集中区。另外佘山板块依托生态环境，也是深受改善、别墅客户的青睐，所以佘山板块内，大户型楼盘居多。

其中佘山内的纯新盘，雅居乐佘山望，打造的是一个低密度纯别墅社区，90-165平的别墅，户型较多，房地联动价是51759元/平，也就是未来总价466万，就可以带来舒适的墅区生活，不得不说，总价还是比较亲民的，毕竟步行3.6公里处的世茂佘山庄园，单价要到10万/平了。

泗泾供应不足 拿地6年不见动静

在整个松江区域内，除了九亭之外，泗泾是距离上海市区最近的了，有9号线贯穿了其中，利用交通，也形成了以泗泾地铁站为中心的一个商业圈，在很大程度上解决了原本泗泾内没有商业配套的限制，比如三湘商业广场和大润发商场等。对于有点实力的刚需客户来说，泗泾是一个非常好的选择置业选择。但目前板块内只有一个同济晶萃在售，能够让购房者选择的余地很少。

但是板块内有一个迟迟不入市的楼盘，那就是泗泾镇SJSB0003单元10-05号。

拿地6年，还没有入市，真的不知道要“捂”到什么时候，不过根据规划，格力泗泾项目将建造成一个高层、少量多层和小高层的混合小区，另有带一幢商业楼，合计约527户。主力户型约54-105㎡2-3房，小户型的产品，可能也会吸引一批购房者。

1盘触发积分 价格有所上涨 洞泾能否翻身？

洞泾板块目前也只有一盘，城投尚云里，在第四批中触发积分，43.5分，此板块并非常规热门板块，与松江新城相比少了一些话题度，但板块内仍有新房触发积分。

此外，洞泾在第三批次中供应一幅SJS30003单元02-04号地块，由香港兴业国际以8.304亿摘得，该松江洞泾地块容积率1.1，为第三批中容积率最小的地块之一，地块房地联动价为50600元/平，预计规划为联排、洋房等低密产品。

参考板块内城投尚云里之前开盘的约46200元/平的价格，是有所上涨的。而且洞泾镇在五大新城、华二松江分校、地铁12号线延伸等利好影响下，新房市场吸引了一些购房者的青睐。

交通不便 存在感低 新桥什么时候能拥有姓名？

新桥在松江区域内的存在感一直很低，不仅没有轨交直接贯穿，也与1/9号线都相距甚远，交通依赖于公交转换和自驾出行，所以交通不便利导致了新桥在很多购房者眼里并不是很热门。目前板块内只有一盘待售，且是一个较老的楼盘，关注度不高，而且区域内房价也一直处于比较低的位置。但就未来发展而言，将来会有有轨电车经过，届时会大大改善出行的方便程度。

且松江区域内只有9号线在侧，出行有一定的压力，但是未来12号线向西延伸到达松江，将有效缓解区域内人员的交通压力。还有区域内自带的自然资源，未来的松江发展潜力还是值得看好的。