大虹桥一直是上海楼市中“顶流”，去年蟠龙天地和万科天空之城的高积分，让大虹桥的热度再创新高。而现在，提到大虹桥核心区，一个依然是青浦徐泾，另一个则是闵行华漕。

今年的徐泾，蟠龙天地三期入市，积分或将创新高，再加上几个新盘入市，整体的置业门槛也将提高，徐泾一直都有好房子，但是能不能买到，真的很难说。

而闵行华漕，去年前湾规划出炉，让整个板块焕然一新，区域价值一跃而上，去年该板块没有新房入市，今年有两个楼盘入市，接下来前湾的新房数量也将增加，或将成为徐泾后的又一“流量区”。

那么这两个板块到底应该怎么选呢？一起看看。

青浦徐泾&闵行华漕的发展能级

提到徐泾就绕不开大虹桥，以G15沈海高速为界，徐泾被分为左右两块，右边极为大虹桥核心区，左边则是拓展区。

依托大虹桥，徐泾无疑是青浦最有潜力的板块。而徐泾又占据了西虹桥核心区的优质位置，紧挨虹桥商务区核心区，区域有大量潜在的商务人群。

而大虹桥是整个长三角的龙头位置，虹桥高铁和机场的能级显而易见。不仅仅机场和铁路，地铁同样如此，地铁17号线和2号线无缝对接，把上海的东西连接起来再加上10号线的交汇，轨道交通可以说是非常便捷了。

大虹桥在上海的存在感极强，论热度、曝光度甚至资源都倾斜比较严重，就徐泾本身而言，并没有只承接虹桥商务区外溢的人口，还利用地缘优势和交通便利发展自身，除了国家会展中心，还分布有大量的产业。

而如今的徐泾，定位为：上海国际贸易中心的新平台，国际一流的现代服务业集聚区核心区，以会议会展、商务办公、特色居住功能为主导的现代化城区。

进一步扩大了大虹桥对于徐泾的价值，带动了徐泾的板块形象，也为区域的快速发展带来了契机。

华漕的另一个名字叫前湾，定位是打造长三角总部经济首选地、国家产城融合示范标杆和绿色开放活力共享的国际主城。

华漕的潜力在哪里？很多人会说看规划。

“十四五”期间，前湾地区将集中开发建设北青公路以北10平方公里，规划提供新增商品住宅约250万平方米，商业商办约200万平方米，研发约200万平方米。

华漕是目前为止，上海的楼市中潜力较高且总价和位置都比较能接受的一个板块。且闵行区政府要投资200亿来规划打造，未来五年会基本建成。

不过上海不缺规划，每个板块都是有规划的，但是规划是否能够落地，要看整个区域的承载空间以及能力了。

目前的前湾很多配套是不看到的，都处于规划或在建中，该板块2021年才开始拆迁，其中板块内有一些较新的动迁房和一小部分厂房。目前在该区域买房的客户，看好的还是前湾的规划。

前湾地区除了打造约2平方公里以总部商务功能为核心的中央活动区，还重点推进前湾公园、前湾中心、虹桥国际文化艺术中心（国际会议中心）、虹桥主城前湾地区规划建设展示馆等一批重大功能性项目并邀请国内外开发运营商参与前湾中心、虹桥国际文化艺术中心（国际会议中心）两大地标项目，预计今年开工，2024年底建成。

值得关注的是，前湾公园作为未来上海主城区内最大的滨河公园，将以C型水系为主要脉络，打造30个社区公园，总计超过3500亩的蓝绿空间，计划2022年初开工，“十四五”期间全面建成。轨交13号线西延伸已开工建设，前湾规划展示馆形成项目方案，计划2022年开工。

在前湾，未来的产业能级跟居住能级是双重结合的，有商业、有产业、有住宅、有学校、有医疗，在上海能够兼顾产业与生活能级的板块，真的不多。

总的来说，前湾和徐泾的规划定位能级是相差不多的，但是前湾的整体开发优势，是徐泾比不了的。且徐泾区域内的学校配套目前还是有所欠缺的，目前还没有什么不错的公立学校。而徐泾依靠大虹桥、17号线、国家会展中心的外溢能力还是很强的，而这些比起前湾来，都是目前可以见到的。不过前湾未来还是指日可待的。

交通、配套的对比

在轨道交通上徐泾优势较大，首先徐泾整个板块都被17号线贯穿、并且徐泾内还有2号线徐泾东站。未来还将新增2号线延伸站蟠翔路站，交通出行是非常便捷的。

而前湾目前没有轨交在运行，目前动工的仅有13号线西延伸段，建成后与2号线、17号线换乘，并且芳乐路站还预留了与规划中的25号线换乘条件。

除此之外，未来前湾还有中运量F1运行，弥补轨交无法覆盖的区域，以此达到交通全覆盖。两个板块虽然目前交通上无法比拟，但是未来交通差距会逐渐拉平。

自驾方面，两个板块附近都有能直达市区的高架路，如徐泾的崧泽大道、嘉闵高架，前湾的北翟高架等。但是从地理位置上来说，前湾去往市区会更加方便。

最后就是两个板块的配套。

虽然有人说徐泾的配套没有彻底落实，但是目前已有的已经很不错了，除了万科天空之城和蟠龙天地的商业配套。

徐泾东侧还有虹桥天地、龙湖天街、新华联购物中心、虹桥世界中心等大型的商业；西侧还有嘉松中路商圈：有百联奥特莱斯、合生新天地、山姆会员店等，休闲购物都能得到满足。

还有约140万方的首位SHOWAY商业，位于国家会展中心正对面，涵盖了创新奥特莱斯、瑞吉酒店、新形态商业街区、超5A甲级写字楼、百老汇剧院群五大业态，未来三年内都将会呈现。

反观前湾，目前区域内仅有的大型商业是Costco，其他的商业大多还在建设中，如前湾印象城（在建中）。徐泾这些即将或已落地的配套，是目前的前湾无法跟上的。

但是前湾整体的规划决定了前湾的未来，虽然需要时间去落实，但非常值得期待。

首先前湾南部打造了以生物医药为特色的产业集群，既有公立医院华山医院，又有不同特色的私立医院在侧；北部将打造融合电竞体验、休闲娱乐、商业办公的电竞中心。未来这些片区的商业、医疗都是区域内的高端产业。未来，整个前湾将被建设成为3000万㎡的国际新城。

在学校方面，徐泾的公办学校不多，且教育资源一般，区域内较多的是私立学校，如青浦外国语小学、宋庆龄学校、兰生复旦学校、平和双语学校等。

前湾有规划中的7所华师大教育用地，包括幼儿园、小学、中学等，板块内还有多所私立学校，如新加坡学校、上海美国学校、韩国学校、台商学校等。

两个板块的私立学校都比较多，但是在公立学校方面，前湾更胜一筹。

区域内的在售、待售楼盘

目前徐泾的楼盘较多，在售以及待售的楼盘有9个，其中蟠龙天地是之前积分较高的项目，此次三期入市，推出90-195平米户型，共528套房源，在户型上以及社区规划上都比一二期更加的舒适。预计三批次入市，积分高的购房者可以冲一波了。

俊灿星城在上一期并没有触发积分，这也让很多想要入住大虹桥的购房者捡漏，此次入市，也是一个不错的机会，而且还有70平的小户型，总价400万起，对刚需还是比较友好的。

值得一提的是纯新盘蟠龙府，规划了14栋高层住宅，推出81-141平户型，共940套房源，距离蟠龙地铁站约1.5公里，房地联动价6万/平，比蟠龙天地上期的价格便宜了1500元/平，据了解，5月下旬开放展厅，预计年内入市，目前来说，展厅开放可能会推迟。

另一个纯新盘虹桥璀璨公馆是17万方滨水社区，项目体量很大，规划建设26幢小高层和高层，共1779套房源。与2号线延伸线潘祥路站（规划中）直线距离约900米，步行可达，同时也免除了地铁旁的噪音问题，房地联动价6万/平，预计年内入市。

另外中建徐泾项目和龙信徐泾项目，目前还在规划中，未来是小体量社区，房地联动价都在6万/平，预计明年入市。

而华漕在2021年无供应，目前的项目也仅有两个，一个是2022年一批次入市的碧桂园柏悦前湾，另一个是纯新盘大华紫樾府。

碧桂园柏悦前湾因疫情关系正在等待认购中，认购金144万，可售商品房共计898套。其中洋房总高10-14层，共计598套，叠加300套。其中第一批次首开528套，建面约99-150平房源，项目均价6.5万/平。

从周边的二手房来看，碧桂园柏悦前湾周边的虹庐湾价格已经达到9万/平，首创禧瑞荟(一期)也已经达到了8万+/平，可以看出，周边呈现了一二手房倒挂的现象，柏悦前湾6.5万/平的价格，自然受到购房者的青睐，对于购房者来说，买到就是赚到。

板块内的另一个纯新盘大华紫樾府由5栋18层高层住宅、1栋17层高层住宅、1栋15层高层住宅组成，推出99-127平米户型，共632套房源，与在建的13号线延伸线纪翟路站直线距离仅约200米，出行比较便捷，房地联动价是6.6万/平，与目前入市的柏悦前湾相差不大，预计最快下半年入市。有消息称，未来的入市积分要到70分+，不过还有待考证，毕竟碧桂园柏悦前湾还没有认筹，未来积分可以参考柏悦前湾。