最近，关于二批次要入市的消息再度传来，有消息称，二批次入市楼盘已于5月6日上会，至于消息是否属实，还有待考证？不过，既然有这类消息，那就说明上海已经在一步步迈入正轨，上海楼市也将回归正规。

目前，有不少楼盘已经开启了线上验资，不难看出，大多数楼盘已经在为入市做准备，毕竟前期的蓄客也是非常重要的。而且经过此次疫情，未来售楼处看房或将更加严苛，如：提供核酸证明、看房先验资等。

另外，积压了这么多的楼盘等待入市，未来势必会加快开盘速度，而且楼盘集中入市，可选择性变多，也会导致楼盘之间分流严重。再加上疫情期间，生活工作受到影响，可能也有部分购房者搁置了换房或买房的想法，所以说，这一次的集中入市，可能会成为购房者捡漏的机会。

传统市区供应创新高 多个王炸项目欲入市

据乐居统计，2022年第二、三批次，上海预计64盘即将入市，其中传统市区预计入市14个盘、浦东8个、临港6个、闵行6个、奉贤5个、青浦6个、松江3个、宝山9个、嘉定7个，其中纯新盘有23个。（具体以公示为准）

其中最值得关注的就是传统市区，预计入市14个盘，如果这14个新盘顺利过会，将会超过第五批次的12个，成为自积分摇号以来中心城区供应最多批次。而且此次涉及各区域楼盘，如长久没有供应的长宁、淮海路也在其中，可谓云集了各路豪宅。

此次入市的楼盘中，涉及90平以下小户型的有4盘，其中两个纯新盘，以及杨浦的海上源和中企云萃江湾都带有小户型房源，对于预算不充足又想上车市区的购房者来说，这4个楼盘可以重点关注一下。

另外10盘依然是以中大户型为主，特别是市中心的豪宅，大多是大平层，面积大总价高，除了沁风雅苑和香港置地启元，其他大多是老盘推新，如长宁一直以来没有新房入市，此次的华山夏都苑二期共1栋高层，约380㎡一梯一户带装修大平层，仅36套。目前是准现房入市，周边的交通以及配套都非常完善，是长宁不可多得的高端住宅区。

黄浦的凯德茂名公馆从2011年首次入市，由五栋11-26层公寓楼组成，有近300套房源，除6号楼以外，其余楼栋都已取证销售，而6号楼此前一直对外租赁。而这次即将对外出售6号楼，共约60+套可售房源。

普陀的锦绣里二期同样是老盘，一期已经推出了高层产品，均价约10.5万/㎡，锦绣里二期即将推出建面约200㎡叠墅、约350㎡联排，仅55套，预计三批次入市。根据上期均价与周边的楼盘以及苏州河畔楼盘的价格参考，项目的叠墅价格预计为13万/㎡。

在这些待上市项目中，除了传统市区的楼盘备受关注外，还有不少关注度高的热门纯楼盘，高分王炸项目以及低分楼盘，我们一起来看看都有哪些吧？

高质量纯新盘扎堆 大虹桥核心区徐汇滨江准满分盘亮相

在此次统计的楼盘中，有23个纯新盘项目，新盘占比35%，其中主要以浦东、嘉定、宝山以及传统市区、青浦为主。

此次纯新盘的项目中，有不少可看的项目，最值得一提的还是大虹桥核心区的徐泾，去年拿地，今年入市的虹桥璀璨公馆，以及徐汇滨江的地王香港置地启元。

另外其他热门板块也有新盘入市，如浦东世博的保利天峯，地理位置优越，靠近黄浦江，关注度也比较高；浦东曹路板块的招商璀璨城市和唐镇的浦发虹湾，这两个板块，新房供应稀缺，而且入市的这两个项目，新房价格在区域内偏低，性价比也比较高。

在这些纯新盘中，外环的楼盘较多，有17个，其中不乏多个紧邻地铁的黑马盘，如嘉定金地的金地峯汇靠近地铁11号线，还有江桥的虹桥天玺领峯，距离14号线乐秀路站较近，还有嘉闵线在侧，是纯正的地铁盘，该项目的房地联动价是5,75万/平，预计入市会触发积分；另外，宝山的保利云上浔光靠近7号线；还有靠近10号线的碧桂园柏悦江湾；以及首创禧瑞云启靠近17号线青浦新城站，该项目也是去年拿地，房地联动价是4.3万/平，对于刚需购房者来说，这些靠近地铁的楼盘可以考虑一下。

而且上述说到的这几个热门楼盘，大多已经开启线上验资，所以下批次入市，那是板上钉钉的事情了，如果有意向可以行动起来了。

在这些纯新盘当中，香港置地启元可以说是备受瞩目，大平层项目，在上海也是比较稀缺的，再加上地理位置、周边配套以及徐汇滨江的规划加成，该项目的期待值是持续上升的。

目前可以看到的是300平的户型，四室两厅四卫，除了书房以外，其他三个卧室均是套房设计，尺度感和阔绰感是妥妥的拿捏了，而且直面黄浦江，户型中的大阳台作用便很好的利用了。

香港置地启元靠近保利西岸和百汇园，周边的二手房均价快要达到20万/平了，该项目未来入市均价在14万/平左右，还是具有性价比的，对于购买豪宅的客户来说，香港置地启元是一个很好的选择。

除了市区的楼盘以外，浦东唐镇的浦发虹湾也备受关注，唐镇的火热不言而喻，目前几乎没有楼盘在售，华侨城纯水岸开盘售罄，融创未来金融城的其它地块可能到下半年入市，浦发唐城目前没有什么消息。虽然浦发虹湾位于唐镇王港社区，靠近卡园，在唐镇板块内地理位置比较边缘，且周边配套成熟度有待提升，但是依靠价格优势，也让购房者纷纷把目光锁定了浦发虹湾，它的入市势必会掀起一波讨论。

浦发虹湾此次入市的是高层和叠墅产品，满足了刚需和改善购房者的需求，该项目涵盖29万方住宅、2万方商业、3.2万方学校及其他配套设施，是王港社区未来5年内最为重要的建设项目。该项目分为两个地块，分别为W09-06、W15-01地块，其中W09-06地块由16层的高层和4至6层的叠加别墅组成，可售共12栋；

W15-01地块由16层的高层和6层的叠加别墅组成，可售共7栋。地块南侧有一所初中，总建筑面积约2万平方米，总投资金额约1.27亿元。规划为28班。

项目首批入市的是W15-01地块（一期）。主力产品是约90、98、118㎡的三房，以及139㎡下叠、134㎡中叠、129㎡上叠的叠墅产品，预计价格5.5万/平，具体价格待定。

靠近项目的金融家最后一批洋房+叠墅，均价4.9万/平，而目前小区的二手房挂牌均价是6.7万/平，该项目入市也是呈现倒挂现象的，浦发虹湾在价格上还是具有一定的性价比的，预计入市会触发积分。

另外一个备受关注的，就是大虹桥的虹桥璀璨公馆了，徐泾作为大虹桥最具有发展潜力的板块，区域内的新房一直以来都是难买的存在，之前有蟠龙天地、万科天空之城，目前该区域入市的这个纯新盘也是热度不减。

虹桥璀璨公馆是17万方滨水社区，项目体量很大，规划建设26幢小高层和高层，共1779套房源，而且项目规划有约1500㎡会所，包括健身房，泳池等。

该楼盘预计下批次入市，目前已经开启线上验资，将推约81-162㎡2-4房，首批推出494套房源，房地联动价约6万/平，比起蟠龙天地价格上也是便宜了1500元/平。不过该项目80%以上中小户型，对于预算500的购房者来说，就可以上车大虹桥，这真的是非常友好了。

目前徐泾板块内的二手房价格已经达到了9万/平，虹桥璀璨公馆的价格占有一定的优势，性价比很高，倒挂现象明显，相信入市又是一个高分项目。

高分王炸项目增多 二手房倒挂比近70%

自2021年实行积分制开始，上海有近半数的楼盘触发了积分，从2021年第一批次开始到2022年第一批次，共计推出了313盘，触发积分的楼盘146个，触发积分占比约47%。

结合之前高分楼盘的情况，可以看出，区域板块价值高的、二手房价格倒挂严重的、靠近地铁、周边配套成熟，又或是板块新房供应稀缺的，容易触发高分。

而在此次入市的楼盘中，乐居也大胆预测一波，也是有一部分入市将触发高分的。

这一批次的高分项目，除了如蟠龙天地二期入市积分高达81.23分，还有汇成南街里，虽然上期入市还没有积分制政策，但是在2020年12月二期加推，237套房源，有3000多人认购，是上海当时超级红盘，也是购房者公认的最难入围的项目。此次汇成南街里三期入市，势必会再现热潮，而且与蟠龙天地同期，这两个楼盘的分数谁高谁低，即将见分晓。

汇成南街里前面2期开盘，均价7.95万/平，性价比非常高了，放眼徐汇区，这就是价格洼地了，这样的准满分盘，积分不够可以不用考虑了。而且目前周边的新房已经普遍10万+/平了，此次入市价格上可能会有所增长。但是对比周边二手房价格，还是买到就赚到的。但可能不是很好买到，参考第一批的百汇园，不得不说，徐汇的楼盘，都是妥妥的“谍战+高分盘”。

青浦徐泾的两个项目预计都是高分项目，蟠龙天地之前积分就很高，此次三期入市，积分自然不会低，建面约90-195㎡的3-5房，共538套房源，无论是得房率还是舒适度都是比一期、二期更优。徐泾内二手房倒挂现象严重，配套成熟，另外一个虹桥璀璨公馆预计分数在70分左右。

除此之外，传统市区的项目中，华发仁恒苏河世纪、保利天峯的热度也很高，而且是板块内的稀缺新房。

华发仁恒苏河世纪凭借优越的地理位置，周边配套，备受购房者的关注，周边不仅有3条轨交，还有大型的商场，生活居住上比较氛围。另外最具性价比的还是该盘的价格，目前具体价格还没有出来，不过预计13万/平左右。

参考周边二手房价格，距离项目直线距离500米的华侨城苏河湾的挂牌均价22万/平，比苏河世纪的预计新房价格多了9万/平，这倒挂比例将近70%，这才是买到就是赚到，又一高分盘预定。

而且华发仁恒苏河世纪是市区非常少有的以小面积为主的项目，主力户型约95-99㎡3房，估摸着1300万左右就能入住苏州河一线地段，机会也很难得。

在以上的这些楼盘中，能够看出80分左右的楼盘还是集中在徐泾和徐汇，蟠龙天地、香港置地启元、汇成南街里；70分左右的项目集中的一些热门板块，如浦东世博保利天峯、虹口北外滩招商虹玺、杨浦东外滩，静安苏州河等板块，购房者可以根据自己的积分和预算选择项目。

低积分或不触发积分项目 或将成为下批次捡漏机会

在下批次入市的楼盘中，除了一些高分的项目以外，大多数楼盘的积分没有那么多，当然也有一些未来入市有60分左右的楼盘，如浦发虹湾、华发四季半岛、颛桥紫薇花园、以及嘉定、宝山的热门楼盘，又或是市区的低分楼盘。

还有一部分预计不会触发积分，如松江的金地丰盛道、奉贤距离地铁远的楼盘、临港的楼盘等，这也是很多刚需购房者的买房机会。

市场上的低分以及不触发积分的楼盘大多是性价比不高、一二手房无倒挂现象；亦或是配套欠缺、交通不便，楼盘距离地铁较远，周边配套不完善，板块内的老旧小区较多；还有就是板块发展滞后、竞争力差。

虽然低积分盘有一些不足，但其中也不乏一些具有购买价值的盘。如颛桥、周浦、南翔板块，虽然同环位价格偏高，但是周边的配套设施以及交通都还不错。

如颛桥的华发四季半岛和颛桥紫薇花园，在产品打造上极具风格，而且华发还是国企，品质上有所保障；还有周浦的海上溪云也非常值得购买，均价6.77万/平，而该盘周边的二手房保利林语溪高层已经达到7.7万/平，别墅达到了9.1万/平，呈一二手倒挂现象，具有性价比；而南翔板块，作为嘉定区域内的宜居板块，城市界面比较好，板块内还有大型商场和公园，还是比较适合生活的。

还有宝山的碧桂园柏悦江湾，它是10号线旁纯新盘，打造98平洋房以及131-147平的叠加产品。该项目与杨浦新江湾仅有一街之隔，因此，项目的房地联动价高达73000元/平米，远高于宝山区所有新房价格。碧桂园柏悦江湾的目标客户基本上定位在意向新江湾城但积分或预算不足的客群，而周边新江湾城的新房已经基本突破10万，所以该项目的价格可能会有点优势。

还有两个新盘位于嘉定新城和马陆板块，且都是金地项目，金地嘉源房地联动价4.52万/㎡。首期将推建面95-97㎡高层，建面155-177㎡叠墅。且位于11号线白银路站旁。而金地峯汇距离市区更近一些，首开103㎡、143㎡3-4房，直线距离11号线马陆站约600米，更是纯正的地铁盘，未来触发积分的可能性也比较大。

上海下批次入市的高品质项目比较多，大家选择性自然变多。传统市区全面开花，豪宅之间“神仙打架”；大虹桥和徐汇滨江高分盘再现，能冲的购房者要抓住机会冲一波；对于刚需来说，外环的近地铁盘可以考虑、热门板块高性价的楼盘也值得入手，这批次或将是你购房的好机会。