政策篇 | 环沪城市政策频发 市场逐步回暖 对上海有影响吗?

2022-05-26 12:51:57

今年以来,全国多地密集出台房地产宽松政策,值得注意的是长三角重点城市纷纷加入调控松绑的大军中来。截至目前,上海、苏州、南京、无锡、扬州、合肥、常州、杭州等城市相继调整购房政策,其中包括松绑限购及限售、增加多孩家庭购房套数、降低增值税免征年限、提高公积金贷款额度等。另外还有上海、苏州等城市首套房贷利率下调。

长三角多地出手稳楼市

目前,长三角这些热点城市政策松绑,稳定楼市的信号明显,而其他城市或将会快速跟进。此轮政策调整对恢复市场信心有积极作用,后续的效果如何还需要时间考证。

长三角地区基于良好的产业基础和经济实力,房地产市场相较于其他城市也更为成熟,其中作为新一线城市,杭州的松绑政策还是影响较大的。

5月17日杭州发布新政,主要是放宽限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等。

具体来看,在杭州限购范围内购买二手住房,对于落户杭州市未满5年的户籍家庭,取消了原“在购房之日前2年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定;对于非杭州市户籍家庭,“连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。同时,在限购范围内,个人转让家庭唯一住房的,增值税征免年限由5年调整到2年。此外,对于符合条件的三孩家庭,在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套。

从杭州出台的政策中不难看出,此次主要针对二手房市场以及三孩家庭,之前杭州的新房市场一直比较火爆,去化也比较好,之前也是传出万人摇号的新闻,而且杭州部分热门区域也是由于一二手房价倒挂现象,导致杭州新盘备受欢迎。而此次新政的出台,通过增加房票、减少契税、激活了二手房市场的交易,也防止客户大量涌入新房市场,对于杭州楼市的发展也有着比较好的促进作用。

除此之外,苏州限售、限购政策均有放松。其中,苏州新房限制转让时间由3年调整为2年;非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保(个税)即可购房;非限购区域购房不计入家庭限购套数等。

苏州作为一个长三角GDP靠前的城市,受到疫情等影响,楼市整体市场非常低迷,特别是二手房成交低迷,价格出现了下调,出台调控宽松政策主要是为了稳定房地产市场。另外,苏州放松二手房的限售,加上首套利率的下调,释放出了积极的市场信号。此外,限购门槛放宽,降低外地人买房的门槛,也增进了外来客户购房需求。

另外,苏州、南京、无锡、合肥、常州、衢州等城市均根据城市的不同层级做出了不同的调整,有的城市部分区域直接取消限购,有的城市则是放宽限购、限售政策。如衢州市场下行压力较大,直接取消了限购和限售,力度非常大。此外,增加多孩家庭购房套数也是长三角地区城市调控的一个新特征,未来可能也会有更多的城市跟进。

首套房贷利率降低是趋势

继5月20日5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下调15个基点至4.45%后,全国各城市房贷利率随之下调。

据悉,3月以来,全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。随着政策的出台,全国大部分城市都积极响应,如天津、苏州、无锡等地部分银行的首套贷款利率最低已降至下限4.25%。另外北京、上海、广州、深圳等一线城市的首套利率也有所下调。

目前,北京首套房贷利率为5年期以上LPR+55个基点,二套房贷利率为5年期以上LPR+105个基点,部分银行已经按照新的5年期以上LPR执行,首套房贷利率由此前的5.15%降至5%,二套房贷利率从5.65%降至5.5%。另外,广州部分银行首套房贷利率从5%降至4.85%,二套房贷利率从5.2%降至5.05%。深圳部分银行首套房贷利率从4.9%降至4.75%,二套房贷利率从5.2%降至5.05%。

而上海地区部分银行的房贷利率已按照最新5年期以上LPR下调15个基点,首套、二套利率分别为4.8%、5.5%。

此前央行、银保监会已经明确了首套房贷利率下限为不低于“相应期限LPR-20个基点”的定价思路,此次5年期以上LPR下调,也将进一步引导房贷利率下行。这也意味着,后续房贷利率还有进一步下调的可能。

上海市场会受到影响吗?

受到疫情影响,有部分人想要离开上海去其他城市发展,而这个时候环沪的各个城市的新政放开,无疑是给了这部分人很多机会,那么上海没有买房的人会被吸引到环沪吗?

对于一部分人群来说,当然是会的。上海的高房价一直以来都劝退了很多年轻人,加上此次疫情影响,不具有购买力的这部分人群,自然想要追求更舒适的生活。但是上海也从来不缺购买力,从去年触发积分的楼盘接近半数就可以看出,上海楼市依然火热。

当然了,最近环沪政策的放松的消息越来越多,多多少少对上海楼市有些影响,又因上海楼市一直供不应求的,所以问题不大。虽然上海没有放松政策,但是上海对于放宽落户倒是比较积极,吸引人才之后,购房需求自然增加,这在一定程度上也是促进了上海楼市发展。

以临港为例,4月12日推出的临港新片区政策中,将2022年临港重点单位工作的人才,“须在新片区工作满一年以上,可缩短为3个月或6个月”。这势必会引起临港客群的购房需求,进而促进临港的发展。

而且去年,五大新城落户政策的放开,已经吸引了一部分年轻人,激活了五大新城的购房市场,所以,上海会不会再次出台一些落户政策来刺激房地产市场,这当然是有可能的,毕竟,放宽落户,吸引人才是这几年做的最多的事情。

除了长三角政策放松以外,其他重点城市也陆续出台了各种救市措施,通过放松限购、限售,或者降低首付、利率等来鼓励买房,范围和力度不断加大,促进各地的楼市活跃。

目前各地楼市面临的问题主要还是需求不足,所以需要出台精准的新政来恢复市场信心、改善市场预期,激发居住消费需求。而且未来可能松绑购房政策的城市还会继续增加,主要可能会针对三孩家庭、非本地家庭等放松限购政策以及解除郊区限购政策。

而这一系列的调控政策背后还是希望楼市复苏,房地产市场能够逐步稳定的长效发展。


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