买房问答|等额本息提前还款会亏吗?

乐居买房2022-09-07 16:01:23

Q:网上说“等额本息提前还款亏死”,真的是这样吗?

A:如果采用等额本息的还款方式,还款前期本金占比较低,大部分是偿还利息部分。随着时间推移,还款中本金占比逐渐提高,利息部分逐渐降低。

我们以等额本息贷款100万、年限30年、4.3%利率计算,贷款总利息为78.15万元为例:

参看上图,可以看出,还款至第168个月时,即还款至第7年整,每月还款中的本金才开始超过利息。

如果在还完10年贷款后,选择提前还清剩余贷款,则相当于提前偿还从第121个月开始到第360月的贷款部分,在不考虑提前还款的违约金等情况下,前10年还款的本金部分约为20.4万,而利息则近39万,还需偿还约79.6万元的本金,相对节省了约39万元的利息。

而如果在还完20年贷款后再提前还贷,则本金部分相当于偿还了约51.8万元,利息总额却高达近67万元,还需偿还近48.2万元的本金,而利息则相当于仅仅节省了不到11.2万元,非常不划算。

从上文举例来看,由于等额本息还款模式下,前期还款利息占比极高,还款前三分之一周期时选择提前还款还有望节省近一半的房贷利息,但如果已经还款三分之二周期时再选择提前还款,节省的利息相对要少很多,仅为全部利息的14%多,相对就很不划算了。

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