海淀84.22亿上架“上地巨无霸” 或成年度压轴土拍大戏

昨日（11月17日），北京海淀区土地市场迎来一宗重量级土地上架：海淀上地0702街区地块在预申请3天后正式挂牌，起拍价高达84.22亿元，将于12月23日下午完成出让。

本宗地块是北京市“2025年度第八轮拟供应商品住宅用地清单”中面积最大的一宗，也是本轮市场最受关注的焦点之一，或将成为海淀年内压轴登场重量级地块。

起拍价位列海淀历史第二

从价格维度看，上地0702街区东地块起拍价84.22亿元，在海淀近年土地出让中处于绝对高位。按当前公开数据测算，已排到近年海淀历史第二位。

起拍价仅低于去年永丰产业基地（新）H地块0120等地块（保利建工·嘉华天珺项目），起始价86亿元，最终成交价89.01亿元，溢价率3.5%。若从最终成交价看，该地块能否冲击百亿，也成为市场关注焦点。

严审资格：竞买人须通过区政府审核

根据发布的《预申请公告》明确要求，本次挂牌出让宗地在正式公告阶段设置竞买资格预审环节，竞买人须通过北京市海淀区人民政府资格预审。

在当前土地市场愈发强调产业导入与城市功能协同的背景下，此次增加资格预审，被视为对未来产业方向、开发能力与资金实力的前置筛选，也释放出政府对该宗地块定位和开发质量的重视。

毗邻中关村软件园

卡位AI产业与高端居住

此次挂牌宗地编号为HD00-0702-18、24、23，位于海淀区上地街道，北邻上地五街，西靠北大科技园西路，总用地规模约7.71万平方米，规划建筑控制规模约22.54万平方米。从区位看，可以说“站在北京创新产业的C位”上：

产业配套：地块紧邻中关村软件园南侧，直线距离约2公里。软件园内百度、腾讯、网易、快手、新浪、滴滴等互联网与科技企业云集，是北京重要的创新产业高地。

交通条件：地块处于五环至六环之间，靠近轨道交通清河站，周边为地铁13号线与昌平线换乘枢纽，通勤半径覆盖中关村、西二旗、上地等多个科技办公区。

商业生活：BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城均在步行或短途骑行范围，满足日常购物、餐饮、亲子娱乐等多元需求。

医疗与生态：北京市上地医院紧邻片区，北京积水潭医院新龙泽院区已投入使用；上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等城市绿地环绕。

已经成熟的产业与生活配套，使得该地块具备同时承接高端居住与新一代产业发展的基础。

居住+多功能配套

明确导向人工智能应用产业

从规划结构看，该宗地由三块性质不同的子地块组成：

HD00-0702-18地块

用地性质：R2二类居住用地

用地规模：约2.2万平方米

规划建筑规模：约4.84万平方米

容积率：2.20

建筑控制高度：30米

HD00-0702-24地块

用地性质：R2二类居住用地

用地规模：约2.03万平方米

规划建筑规模：约4.46万平方米

容积率：2.20

建筑控制高度：30米

HD00-0702-23地块

用地性质：F3其他类多功能用地

用地规模：约3.48万平方米

规划建筑规模：约13.23万平方米

容积率：3.80

建筑控制高度：36米

出让文件建议，HD00-0702-23地块中办公业态的地上建筑规模占比不低于70%，办公用途土地出让年限为50年。同时明确，该地块产业方向需符合中关村产业发展要求，重点聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用，目标是打造国际领先的人工智能应用产业集群。

这意味着，未来项目并非单纯的住宅开发，而是“居住+产业”一体化的综合社区，将为在中关村软件园及周边工作的高技术人才提供就近办公与居住的解决方案。

周边新房“高质竞争”

 新地补充市场供应

上地—清河—树村一带的新房市场此前已经开“卷”。区域内新房项目包括和樾望雲、和樾玉鸣、建发海晏、臻澐以及中海树村项目等，均为品牌房企集中布局，产品力与定位中高端。从市场表现看，整体成交价格约10万元/平方米以上起步。

此次上地0702街区东地块的入市，将成为板块内又一宗体量可观、位置优越的新供应地块，对区域未来的供需结构、项目定位与价格体系，均将产生一定影响。

年底压轴登场

海淀土拍迎来大考

临近年末，海淀亮出这宗体量大、起点高、产业导向明确的综合性用地，无论从区位、价格，还是从产业与居住一体化的规划来看，都兼具“标志性”与“风向标”意义。

一方面，它将检验当前北京核心区域土地市场在高总价、强产业约束条件下的开发企业参与热度；

另一方面，也将为上地—清河—中关村软件园一带的城市更新、人才住房与产业升级，提供新的承载空间。

本宗土地花落谁家，乐居北京将持续为您进行跟进。