降息窗口推迟？LPR连续9个月保持不变

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（图片来源：深度智联·决策专家自主生成）

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以下为正文：

2026年2月24日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）正式公布：1年期LPR维持在3.0%，5年期以上LPR保持在3.5%，两者已连续9个月未作调整。

按兵不动的态势并非孤立事件，而是建立在前期多次大幅下调基础上的阶段性企稳。回顾历史数据可见，自2023年下半年至2025年上半年，LPR经历了多轮显著下调。例如，2024年曾出现单次5年期LPR下调25个基点的历史最大降幅；2025年亦有多次10–25个基点的调降。截至2025年5月，1年期和5年期LPR分别降至3.0%和3.5%，此后再未变动。

以下从政策信号、房地产影响及后续展望三个维度进行具体解读：

政策信号：“按兵不动”背后的多重考量

本次LPR保持不变，是政策利率稳定、银行息差压力与宏观经济形势综合作用的结果，其释放的信号是多维度的。

1. 定价基础未变，符合市场预期：LPR报价的定价基础——作为主要政策利率的7天期逆回购利率自2025年5月下调至1.40%后，已连续多月保持稳定。在政策利率“锚”未动背景下，本月LPR维持不变已在市场普遍预期之内。

2. 银行净息差压力制约下调动力：尽管2025年以来银行净息差出现企稳迹象，连续两个季度保持在1.42%的历史较低水平，但随着持续向实体经济减费让利，银行保持息差基本稳定的压力仍然不小。因此，报价行缺乏主动、大幅压降LPR报价加点的动力。

3. 贷款利率已处历史低位：数据显示，2025年12月新发放个人住房贷款加权平均利率已降至约3.1%左右，自2018年下半年以来累计下降超过2.6个百分点。无论是企业贷款还是个人住房贷款利率均处于历史低位。在此情况下，引导LPR下降并非当前最紧迫的任务，政策重心在于强化利率政策执行和监督，发挥存量政策效能，促进社会综合融资成本稳步下行。

4. 宏观经济提供定力空间：2025年宏观经济顶住外部压力，顺利完成全年增长目标。这为货币政策保持较强的定力提供了基本面支撑，避免了在数据真空期或年初进行不必要的频繁调整。

房地产市场：实际利率、市场情绪、融资环境更复杂

1. 按揭利率走势：LPR“按兵不动”，实际利率已处“近十年最低区间”。5年期以上LPR作为房贷定价的基准，连续9个月稳定在3.5%。各城市、各银行在实际执行中，通过调整“加点”幅度，使实际利率持续处于低位。目前，全国首套商业房贷利率普遍在3.05%-3.2%之间，部分优质客户可享优惠；二套利率普遍在3.5%-3.8%。公积金贷款利率优势更明显，5年以上首套利率为2.6%。

央行数据显示，2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，较三季度小幅下行1个基点，持续处于历史低位。这表明，在LPR持稳的情况下，通过银行自主定价，房贷利率仍延续低位运行，有效降低了购房者的置业成本。

2. 购房情绪影响：当前的房贷利率水平是近十年最友好的阶段，显著降低了刚需和改善性需求的入市门槛与月供压力，对购房意愿形成基础支撑。更关键的指标是居民中长期贷款（主要为房贷）的变化。2025年12月，居民中长期贷款环比增长106亿元，已连续保持正增长。尽管行业销售规模仍处调整期，但信贷数据的止跌回升体现了政策调控的初步成效。

3. 房企融资环境：房企新增开发贷的定价虽也参考LPR，但其获得与否、成本高低更取决于房企自身的信用状况和项目的合规性。当前改善房企融资环境的核心并非普降LPR，而是一系列针对性政策。

2026年1月19日，央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，为银行提供更低成本的资金，旨在引导其加大对“三农”、小微、绿色等领域的信贷投放，间接优化整体金融环境。

房地产融资协调机制持续优化，“白名单”项目贷款展期期限最长可至5年，商业用房最低首付比例降至30%。这些政策直接缓解了合规项目的资金周转压力。监管部门已不再要求大多数房企每月上报“三道红线”指标，这为房企提供了更灵活的财务调整空间。

后续政策展望：降息空间仍存，节奏或有变化

尽管本月LPR未作调整，但未来货币政策仍具宽松空间，操作上将更注重精准与协同。

1. 降准降息仍有空间：中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜在国新办发布会上明确表示，从法定存款准备金率（目前平均为6.3%）和政策利率来看，今年还有一定的空间。这为未来的政策调整提供了官方预期指引。

2. 内外条件提供支持

内部约束缓解：2025年以来银行净息差企稳，且2026年有规模较大的三年期及五年期等长期存款到期重定价，加上再贷款利率下调，有助于降低银行负债成本，为降息创造空间。

外部约束减弱：美联储自2025年已进入降息通道，2026年美元利率预计继续走低，缓解我国利率调整的外部汇率约束。

3. 政策节奏展望：考虑到年初信贷投放“开门红”等因素，市场分析认为一季度降息的紧迫性不高。二季度将成为观察经济修复态势与政策是否跟进的關鍵窗口期。如果经济修复或房地产市场回暖不及预期，降息的可能性将显著增大。央行可能更多运用结构性工具、类财政工具，并强化政策一致性。即便实施全面降息，其幅度也可能较为温和，类似“小步走”，以平抑市场波动为主，难以出现2024年那样多次大幅下降的情况。政策目标将聚焦于“促进经济稳定增长、物价合理回升”，并继续为房地产市场的平稳修复筑牢金融基础。

LPR连续九个月持平，是政策利率稳定、银行息差压力、贷款利率历史低位及宏观经济企稳等多重因素共同作用的结果。这一“按兵不动”并非政策退潮，而是调控策略从“快速降成本”转向“巩固成效、观察效果”的理性选择。在名义LPR不变的表象下，实际房贷利率持续处于近十年最低水平，有效支撑了购房需求初步复苏；房企融资则依赖结构性工具与监管弹性获得喘息空间。

展望未来，降准降息仍具操作空间，但节奏将更加审慎。二季度是政策是否转向的关键观察期。若经济或房地产修复不及预期，温和降息可期；若复苏势头稳固，则LPR或将继续维持稳定。无论如何，货币政策将坚持“以我为主、精准有力”的总基调，在稳增长与防风险之间寻求动态平衡。

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