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2024年房地产关键词展望

中房网 焦点解读
发布于 2023.12.29 07:32

2023年,“房地产市场供求关系发生重大变化”,行业处于深度调整期。随着各类有利于恢复市场信心的措施不断出台,也为市场释放了更为积极的信号。2024年即将到来,新一年房地产行业又会迎来怎样的机遇与挑战?中房网梳理了六大关键词,和大家一起展望2024。

稳调控

近期召开的中央政治局会议和中央经济工作会议都明确表态,2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。房地产行业作为支柱产业,对稳经济具有重要作用,也是稳就业、保民生的重要抓手。

当前房地产行业正处于深度调整之中,平稳发展是重中之重。事实上,在“房住不炒”大基调下,近年来,管理层和各地政府持续出台了一系列政策优化措施,推动房地产行业平稳健康发展。就2023年来看,推出了“认房不认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等多项政策工具,旨在推动住房消费,提升住房市场效率,促进市场稳定。

近期召开的全国住房城乡建设工作会议在部署2024年重点工作时再次明确,稳定房地产市场,坚持因城施策、一城一策、精准施策,满足刚性和改善性住房需求,优化房地产政策,持续抓好保交楼保民生保稳定工作。从高层会议表态来看,2024年房地产调控仍将延续当前基调,保持宽松政策环境,围绕满足刚性和改善性住房需求的目标持续优化。

去风险

2023年10月召开的中央金融工作会议,依然将房地产列为需要化解风险的重点领域之一。年底的中央经济工作会议也重申,要统筹化解房地产等领域风险。重要会议的表态,充分体现了对房地产金融风险防范化解的高度重视,也说明去风险仍是2024年房地产行业的重要工作内容之一。

为此,高层会议多次强调,要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。多部委召开企业座谈会落实相关举措,多家商业银行跟进,加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持力度,预计相关措施和实施细则将在明年加速落地。

而此前市场也在广泛流传,监管机构正起草一份中资房地产商“白名单”,可能涵盖国有和民营在内的50家规模房企。同时,对金融系统提出了“三个不低于”要求,即各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速;对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速;对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

2024年,预计高层将继续落实房地产企业金融支持政策,尤其是“三个不低于”、“房企白名单”等措施或将落地见效,缓解房企资金压力,稳妥化解房地产领域风险。而对于房企来说,在金融制度改革的配套下,继续调整“三高”模式,实现规范化经营,控制成本、保证去化率,配合行业周期变化进行战略调整,也是防范和化解风险的应有之义。

新模式

目前我国房地产市场供求关系已发生重大变化,尽管楼市调控政策也在适时优化调整,但是调控总基调是着眼于整个行业的健康平稳发展,对于房地产企业而言,要想“活下去”、“活得好”,就要积极探索房地产发展新模式。

党的二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,租赁住房建设被摆在了极为重要的位置。2023年以来,中央多次在重要会议中强调加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。而“三大工程”也成为了破解行业难题、构建房地产发展新模式的重要抓手。

住建部部长倪虹曾表示,构建房地产发展新模式,建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度,实施好“三大工程”建设,加快解决新市民、青年人、农民工住房问题,下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道。

由此看来,随着传统住宅开发市场持续筑底,房企由开发商转型服务商、由重资产向轻资产转型已是必然趋势。2024年,包括代建、城市更新、保障房、长租公寓、商业投资运营等领域,也将成为房企探索新模式的重要选择。

调整

国家统计局数据显示,2023年1-11月,全国房地产开发投资同比下降9.4%,商品房销售面积下降8%,商品房销售额下降5.2%,房屋新开工面积下降21.2%,从这些数据来看,房地产市场仍然处于调整之中。

事实上,任何行业不可能总是保持高速发展,房地产行业也一样。展望2024年,房地产市场将继续处于全面调整期。未来随着各部门、各地区进一步深化落实房地产领域有关政策,政策效应将持续显现,预计2024年楼市成交规模和价格水平与2023年比较接近。

具体到城市市场,不同能级城市之间将会有不同的调整节奏。一线城市需求有韧性、价格有支撑,2024年销售额将保持平稳或微增。二线城市表现将有所分化,部分弱二线城市在销售和价格方面的表现,或有所疲软。而三线及以下城市,由于人口产业基本面薄弱,库存去化压力较大,对政策刺激已经钝化,市场整体或维持下跌态势。

另一方面,市场下行压力下,房地产开发企业也将继续调整,2024年仍将是洗牌与分化的一年。一些央企、国企凭借资金、品牌和背景优势,在市场调整期能够更好地抵御风险,保持业绩平稳。中小房企则需通过灵活的市场策略和差异化竞争等寻求生存和发展。对于出险房企,更是要借助当前金融政策窗口,积极与金融机构对接,稳妥处置资产,加快债务出清、积极营销回款、全力保交楼等。

而行业大形势的转变也在不断倒逼企业进行战略调整。在市场调整期,精准投资是最重要的投资策略,房企拿地将会优中选优,聚焦核心城市核心区域。同时,房企内部对人力资本层面,如组织战略、组织架构、薪酬绩效等方面的调整仍将继续。

创新

对于房地产行业而言,科技创新不仅能提升产品质量,一定程度上也可以促进实现降本增效。

住建部部长倪虹此前曾提出,住房领域可以向汽车产业学习:在设计上像智能汽车一样以科技赋能住宅;在建造上像造汽车一样造房子;在使用上像汽车一样建立房屋体检和保险制度;在服务上像汽车4S店一样搞好物业服务。“房子向汽车学习”这一思路,为行业拓宽了住房领域创新发展趋势的认知。

近期召开的全国住房城乡建设工作会议也明确提出要强化科技驱动,研究面向未来的好房子建造技术,组织筹建新一批重点实验室和工程技术创新中心等科技创新平台,加快推动“数字住建”落地实施。

在绿色发展方面,自从我国明确提出“2030年碳达峰,2060年碳中和”目标之后,绿色低碳、节能环保理念逐渐成为社会和企业关注的重点。而房地产行业作为国民经济重要产业和碳排放量大户,也正致力于从传统建造方式逐渐转型成为低碳可持续的开发模式。未来较长一段时间内,房地产行业将持续推进绿色转型。

而市场调整下,房企营销逻辑也在悄然转变,呈现多方渠道并用,并不断创新的趋势。除传统依赖中介分销渠道、全民营销、老带新的营销方式外,特价房、以旧换新、团购、直播等多样手段齐出。这些都将是房企尝试布局的方向,2024年将会有更多房企积极参与进来。

此外,随着科技的高速发展,人工智能在2023年表现出色,部分房企已经尝试数字员工、虚拟主播等技术。而人工智能相关技术也为房地产行业带来新的思考方向,或许2024年在项目广告、房产销售、物业服务等环节就会有智能化和数字化的新体验。

产品力

当前,我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”的阶段,“好房子”也是最近两年房地产行业里的高频词。“好房子”的本质,还是从基础设施的供应端出发,满足不同购房者对于品质生活的追求。

过去几年,房企为了便于在多个城市和地区快速推广其产品系列,纷纷致力于构建标准化体系。然而这种一刀切的产品策略更多只能满足购房者的居住需求,在三年疫情的催化下,人们对于居家办工、生活,以及居住品质的要求均有提高,个性化需求的满足也被提升到前所未有的高度。

与此同时,随着购房人群的年轻化和改善化趋势加剧,产品需求更加多样化和个性化。因此,提高产品力,进行差异化、个性化产品的打磨将成为房企满足不同购房者需求、突破行业同质化竞争的重要战略。

2023年,不少房企在坚持稳健经营的同时,更是喊出“品质交付”的口号,不断打磨产品,充分考虑不同城市的地域特征,了解当地客户的生活习惯,按需定制生活场景,升级产品线,提供符合不同需求的产品。

随着行业向高质量发展转变,房地产真正回归了产品时代。提高产品力、凭借产品主义穿越周期已是行业共识。可以肯定的是,新的一年房企仍将专注于产品打磨,提升产品品质,满足不同购房者不同层次的需求。

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