代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
还记得2月份广州举办的两场大型烟花秀吗？
一场位于荔湾的白鹅潭，一场选在了黄埔区的知识城
有人说，举办大型烟花秀是一个地方财力的展现，毕竟40分钟连续不断的烟花不是一个地方随便能支撑起来的。
“实力雄厚”的知识城，它的楼市又会呈现出什么样的景象呢？
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克而瑞数据监测显示，近一年知识城板块成交1819套商品住宅，成交均价27032元/㎡。
从成交均价月度走势图可以看到，尽管每个月的成交均价保持在2.5万元/㎡以上，但从成交单价段深入了解后不难发现，知识城楼市的“割裂”感非常明显。
克而瑞数据监测显示，近一年知识城热销单价段集中在2-3万元/㎡，共成交1661套，占比达到了九成，其次是4-6万/㎡单价段，成交67套。
但与黄埔区其他板块相比，知识城该单价段商品住宅成交规模排在了全区倒数。
克而瑞数据监测显示，4-6万/㎡单价段成交主力来源于旧黄埔板块，近一年共成交1663套商品住宅，其次是科学城板块，共成交1655套。
也从侧面验证了4-6万/㎡的价格在知识城受购房者认可的程度不高，属于“生不逢时”。
之所以认可程度不高，很大程度上与知识城的地理位置，以及知识城现阶段的基本面无法支撑购房者对它预期的拔高。
知识城“割裂”的另外一种表现，就是购房者不仅能在知识城找到4-6万/㎡的房源，也能找到很多“1字头”的次新房。
例如在稳坐今年1-4月广州二手房热销榜TOP1的万科幸福誉，半年前二手房成交均价普遍在2.5-2.67万/㎡，到了今年，1字头的成交均价已经成为主流。
同板块的招商雍景湾，近90天成交了8套房源，其中3套房源的成交价是1字头。
其中成交的一套100㎡四房户型，成交均价仅需1.8万/㎡，去年同类户型的成交均价在2.1万元/㎡，仅一个月时间就将近跌了近2500元/㎡。
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除此之外，"割裂"的不仅有知识城的成交均价，还有不同户型的涨跌情况。
克而瑞数据监测显示，知识城70-90㎡户型2024年1-4月商品住宅成交均价22584元/㎡，同比2022年下调15%，供应最多的90-120㎡户型2024年1-4月商品住宅成交24281元/㎡，同比2022年降幅7%。
相比之下，供应较少的大户型价格则表现较稳。
例如，130-144㎡今年1-4月商品住宅成交均价26271元/㎡，比2021年上涨5%；200㎡亦然，比2022年涨56%。
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目前，知识城板块内在售项目不多，克而瑞数据监测显示，截至2024年4月底知识城板块商品住宅库存1828套，去化周期14个月，远低于全市平均水平。
但知识城还有另外一个身份——黄埔旧改主战场。
据克而瑞不完全统计，截至2023年12月底，知识城块共有17个项目确定主体，广义存量1354万㎡，为全区最多。
但换个角度来看，旧改项目入市往往能为片区带来更多配套，以最快的速度改善城市面貌，而这些又是知识城目前最需要改善的短板。
未来随着旧改项目不断推进，知识城楼市又会发生什么样的走向呢？我们不妨拭目以待！
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