不等拆、不靠征，广州“老破小”迎来翻身仗！
继越秀区“小石集”之后，广州又一个“原拆原建”项目正式开工。
乐居注意到，位于海珠江南西万松园得胜岗片区（广州首个“集中成片危旧房自主更新试点”）已于昨天（11月10日）正式启动建设！
来源：广州市政府官网
这信号太强了！从越秀到海珠，老城双核驱动，“原拆原建”模式已密集兑现。
这意味着，广州老城区的改造，终于不再是“外墙刷白、水管换新”的表面功夫。
而是走“自主更新、自筹资金、原拆原建”的硬核路线。
今年3月，花都集群街2号自筹800万、9个月完工的案例已经够轰动了。
但花都毕竟离老城有距离，真正把“原拆原建”的火烧旺的，是越秀区的“黉桥·小石集”项目。
项目在小北路旁，距越秀公园不到一公里，楼龄五六十年，多为砖木结构，墙体剥落、消防隐患严重。
房屋原貌（改造前）来源：广州建筑产业研究院集团
最近，它已经全面完工交楼！
来源：广州越秀发布
从4月动工到10月交付，仅用半年，小石集直接跑出了广州原拆原建的“光速纪录”。
它的秘密武器，是“装配式钢结构模块化建造”。
房子在工厂里预制，再运到现场拼装，像“搭积木”一样快，施工噪声小、效率高、污染少。
前几天，乐居有详细的解读，可看相关阅读：广州楼市“掀桌子”！明年起，你买的新房全是“拼装预制”！
更关键的是，小石集把老城改造最难的两件事全办妥了：
第一是钱从哪来？
项目采用“三点模式”：业主出一点、企业投一点、政府补一点。公房“大业主”北秀公司牵头，带动私房“小业主”一起出资改造。
第二是规划怎么破？
项目通过建筑退线、首层骑楼设计，硬是把2.7米的老巷拓宽到能通消防车。
小石集改造后（来源：广州越秀发布）
还新增了公共活动区、绿化带，让老街区焕然一新。
小石集的完工，无疑是广州原拆原建的“样板房”：速度快、成本稳、模式清晰、居民真受益。
这边越秀刚交楼，那边海珠核心地段立刻跟上。
就在昨天，海珠区江南西核心商圈的“万松园得胜岗片区自主更新项目”正式开工。
来源：中建科工
这个项目更牛，它是广州首个集中成片连片危旧房自主更新试点。
位于江南西核心商圈，地理位置王炸。共涉及25栋待拆改建筑，多建于20世纪60、70年代，总改造面积约1.87公顷，由广州安居集团牵头实施。
来源：中建科工
这次不只是“拆旧建新”，而是一次真正的老城“系统升级”：
项目将把25栋老旧危房改造为300多套保障性住房；
得胜岗项目改造效果图（来源：中建科工）
同步扩容万松园小学，补齐教育短板；拓宽万松园路，从单车道变双车道；增设停车场、无障碍通道、社区服务中心、休闲广场等完整社区配套设施。
最打动人的，还是业主账本：
一套60㎡的老房，出资约30万元建安成本，原价值为120万元左右，改造后价值预计能涨到300万元左右。
以前是“拆迁暴富”，现在是“共建共赢”，广州这次，真是走出了一条新路。
实际上，从去年7月《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》出台以来，广州全市范围内已经出现多个“原拆原建”试点：
包括花都集群街2号、番禺“白宫”容屿、越秀区小石集、共和村、荔湾广船鹤园小区、海珠沙溪小区，甚至还有传天河六运小区收到批文……
越秀共和村（来源：贝壳）
这些项目形态各异，有住宅、有商服、有居商混合，进度也各不相同。
一个很明显趋势是：广州“原拆原建”正在进入批量落地、快速兑现期。
当然，“原拆原建”，听上去简单，做起来还是有难度。
最难的不是审批、不是技术，而是：钱从哪来，谁来出。
有调查数据显示，20万-30万元是多数业主可接受的出资区间。
一旦超出，家庭内部容易出现分歧，项目推进困难。
广州这次的“破题”，是在机制上动了真格：
一是，通过“业主出一点、企业投一点、政府补一点”平衡成本；
二是，让国企牵头，统一设计、统一施工、统一报批；
三是，设计灵活模式，比如对商业项目允许“租金抵扣出资”等。
越秀共和村（来源：贝壳）
更值得关注的是，在“人”的问题上，也开始给出更灵活的解法。
比如，有的业主有违建、面积认定有争议；有的刚装修完舍不得拆；还有不少老人，担心“钱花了享受不到”……
针对这些现实顾虑，广州安居集团正在探索多种创新方式：
比如，对暂时没钱的业主，企业可先行垫资，与业主共同持有房产，形成共有产权；
再比如， 对老年群体，试点“反向养老”模式。
企业先更新房子并出租，再帮老人安置到租金更低的住所，让他们既能获得租金收益，又有生活保障。
总的来说，在政策和模式都跑通之后，广州“原拆原建”的节奏，是真的飙起来了。
可以预见，未来会有更多自主改造，原拆原建项目出现。
“老破小”能不能翻身，关键看你敢不敢先动。
那问题来了：如果你家那栋老楼能“原拆原建”，你愿意掏这笔钱吗？
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