旧改启动8年，回迁房没等来，村民自己把商场建起来了

南沙金洲，越来越热闹了。近日，金洲、冲尾更新改造项目S区集体物业商业综合体完成投资备案公示，这意味着南沙最具人气的核心地段，将再添一座全新商业体。

不过，比“多一座商场”更值得玩味的，是这座综合体的特殊身份。它是金洲、冲尾旧改的一部分，而该旧改的主导方，正是曾深陷资金风波的升龙集团。

回顾2022至2023年，因升龙集团流动性紧张，金洲、冲尾旧改几乎彻底停摆，外界一度将该项目视为烂尾高风险典型。

如今，旧改版图中的商业综合体突然“复活”，难免让人浮想：这是否意味着整个旧改项目已被盘活？

恐怕并非如此。 细看备案信息，该商业体的建设单位为“广州市南沙区南沙街金洲股份合作经济联合社”，性质属于村集体复建经营性物业，并不隶属于升龙集团对应的资产包。换句话说，这是村民自己的家底，建设资金和推进主体均与升龙脱钩，它的启动更多是村集体为保障自身长远收益而主动作为，而非旧改全局重启的信号。

金洲、冲尾旧改虽然迈出了一大步子，但离整个旧改的全面复活，还有很长的路要走。 

备案信息显示，金洲、冲尾更新改造项目S区集体物业商业综合体项目位于南沙街道蕉门河中心区，环市大道中以东、双山大道以北地块。在地图上看会更加清晰👇

位置好得没话说。隔壁就是万达，周边好越秀几个大盘环绕，底商充足，地铁4号线金洲站步行可达项目总占地面积4494㎡，总建筑面积约24000㎡。主要建设建设一栋商业综合体和两栋办公楼，及两层地下室，地上建筑限高100米。目前南沙比较火的几个商场，像星河cocopark、南沙环宇城总建面分别是29万㎡、28万㎡。金洲、冲尾S区集体物业商业综合体建成后建面与它们相当，未来能否聚集人气，关键取决于村集体引入的品牌商家及运营能力。
至于开通时间，备案信息写明项目建设周期为2026年12月1日至2028年12月1日，如无意外，周边居民两年后就可以逛新商场了。
届时，蕉门-金洲核心区将形成以传统万达广场、悠方天地为基石，新增环宇城、悦方城、星河COCOPark、金洲、冲尾S区集体物业商业等大型综合体百花齐放的商业新格局，区域商业活力进一步提升。

蕉门-金洲核心区越旺，就显得金洲、冲尾旧改这个城市伤疤越碍眼。
说起这条村，乐居君觉得还蛮唏嘘的。
2018年5月，乐居君曾实探该村，当时有村民还跟乐居君说：多拍点照片吧，这些东西在改造后就看不见了，以后的人都不知道这里长什么样了。
她言语间既有对老村的不舍，更有对崭新未来的憧憬。

图片摄于2018年5月
没想到8年后，这条村非但没有蜕变，反而因为烂尾而沦为繁华商圈中一道刺眼的疮疤。

照片里的老村确实看不见了，可期待中的新家园也迟迟没有来。

图片摄于2018年5月
这一切，源于升龙在2018年以12亿元拿下金洲、冲尾村旧改项目。

金洲、冲尾村旧改项目既是南沙旧改第一村，也是升龙进军广州的首个旧改。
项目改造范围为15.15公顷，复建安置建筑面积19.19万㎡；复建安置资金约11.4亿元，其中3439.67万元将用于扩建金洲小学为24班，此外，该项目还将新建一个18班幼儿园。
沿着时间线回望，它演绎了何为造化弄人：

项目推进迅速，从方案公示到签约仅两月，8个月实现100%签约。

2019年9月，升龙将12.38亿元复建安置资金存入监管账户，年底复建区动工。

2020年10月，因村民阻扰，项目停工近三月，回迁滞后。

2021年1月，因未取得完整施工许可被叫停并拆除塔吊，彼时C、D栋封顶，A栋完成40%、B栋10%，幼儿园完工，但整体受阻。

2022-2023年，升龙资金链断裂，项目全面停工。

2024年，升龙因纠纷被冻结800余万元，临迁费延迟发放，融资项目“升龙臻府”开发失速。

大家较关注的融资项目升龙臻府共8栋可售住宅，最初首推的是A1栋和A2栋，主推户型为建面约96㎡三房和118㎡3+1房。

后续又修改首期推出的为A4栋，一共有3种户型，分别为建面约124㎡3+1房、134㎡四房和143㎡四房。

其自2020年起多次传出开盘消息，但至今尚未正式开盘。

为打破僵局，去年12月，金洲冲尾旧改项目尝试借助司法程序厘清债权债务关系，同时搭建信托架构与共益债融资通道，以期引入外部资金盘活资产。

今年6月，广州升龙房地产置业有限公司临时管理人正式对外招募共益债续建投资人，这标志着该旧改的纾困工作已从方案设计进入实操对接阶段。

目前项目已全部拆迁完成，但项目公司负债总额高达31.20亿元，净资产为负8亿元，资不抵债，已实质资不抵债。

更棘手的是，升龙臻府虽已接近现房销售标准，但因仍需补缴约2.5亿元土地出让金，导致预售证迟迟无法取得，销售回款被卡，资金进入恶性循环。

也许，要打出“法律清账+资金输血+国企托底+矛盾化解”这套组合拳，项目才能彻底走出困境。

由于资金问题，升龙在广州的部分旧改项目已清退或退出，目前仅剩少数项目仍在推进或处于重整状态。
前面提到的金洲、冲尾村旧改算一个，另外两个黄埔汤村旧改（升龙·学府上城）、番禺沙溪村旧改。
其中进度较好的是黄埔汤村旧改，已建成升龙·学府上城，首批复建安置房（一期）已于2026年3月陆续交付，但融资区部分楼栋已封顶，正配合保交楼节点推进。
而番禺沙溪旧改，升龙已基本退出主导权，目前由星河湾集团主导（星河湾占股90%，升龙与方圆合计占股10%），项目正在推进方案批复及前期工作，暂无实质性大规模开发。

过江龙升龙的旧改故事，着实让人唏嘘。
步子迈得太大，终究容易踏空。
当潮水退去，留下的不仅是工地的围挡，还有回迁村民的等待、购房者的焦虑，以及一个关于"野心与能力"的行业警示。