“零登记”的逆袭！冷门板块中的低密，不一样的烟火

余杭区的瓶窑板块，时不时出个把红盘，但整体上仍不能归入热门板块。作为精装叠墅，华夏溪揽星院首开68套上下叠房源，零登记，显然是有操作的痕迹。冷门板块里的低密产品，去化如何？卖得是不是会好一些？住浙“开盘速递”为你做以下报告。

陈明泉制图

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瓶窑

华昭府效果图

溪揽星院效果图

目前，瓶窑在售的项目有2个，华元华昭府和华夏溪揽星院，前者主打洋房，后者是眼下较稀缺4层叠墅。事实证明，未来科技城的改善对于叠墅情有独钟，2019年的湖境云庐、镜溪绿汀，之后的晓月澄庐、天空之城……一批精装叠墅排队入市，各种风格手法轮番上演，好不热闹。

晓月澄庐清盘时，120多套房子，吸引了近4700户登记，平均总价过千万的低密，抢出了刚需红盘的节奏，验证了未科的高端改善购买力。

但瓶窑终归不是未科，何况中间还有一个云城。总体来看，华昭府的摇号、去化表现一般，也是，瓶窑向来是刚需和投资客的“重镇”，低密虽好，但总价高上去了，考虑谁来接盘。2021年8月，溪上俪庭加推中签率低至1.87% “顶格社保+限售”，在那波红盘潮里，中签率盖过了亚运村、锦尚和品府、彩虹轩这样的大热红盘。

虽然解冻时间过长、耽误了摇其它红盘的机会，总算是激情过一把。如今盛景难在。华昭府最近的一次开盘显示，40套5F洋房仅有44组客户登记，勉强摇号，首日去化率60%，这成绩，有点对不起瓶窑这个重镇。

溪揽星院零登记，真实的报名人数不详，等到选房的那天，看看当天的去化吧。

2

东洲

富阳市场整体热度较冷，不独东洲，相比富春、富春湾新城急得跳脚，除了分销又无计可施的销售总监们，东洲的首望澜翠府显然淡定多了。

作为国企的杭房相对佛系，产品是洋房+联排的纯正低密，目标客群是“滨之转”的外溢。这些元素比较稳定，唯一需要就是“等风来”，等市场的回暖，等改善客群能够往东洲这边能够热起来。所以，上个月底又加推了一批8F的洋房，叠墅和联排，当天去化只有2%，不急，慢慢卖就是了。

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白马湖、湘湖

年前白马湖畔和湘湖边的一线湖景房先后开盘，销售情况却略有差别。前者以高层为主，后者多为低密，更胜一场。

白马湖畔，有滨江翠堤春华轩和金帝·湖望庐在售，这个板块应该属于萧山区城厢街道。前者是滨江房产携手金帝等打造的，靠近彩虹快速路和西兴路，去化较快，已近清盘。后者首开中签率约82.93%，首日去化也不算好，一墙之隔，限价相同的两盘表现有这么大的反差，主要从房企品牌上找原因了。

湘湖边上，保亿湖珀润园首开是零登记流摇，但开盘首日去化率达到了70%，漂亮的逆袭。保亿在湘湖的项目湖风雅园已经交付，就在售楼处旁边，相当于做了一次现场安利。湖珀润园项目延续了湖风雅园的低密产品形态，采用的是“南高北低”的铺排，北面的联排虽更靠近湖，但是隔了一条马路，看不到湘湖湖景，反倒是加推的小高层的高区看得更通透。湖珀润园小高层主力户型约160-170方，联排户型330方以上，总价直奔2000万去了。同在亚太路上的湖翠晓印轩叠墅限价30480元/㎡，蓄客相当不错，首开打响了，当天去化率有70%。但是，有购房者在住浙后台反映，此盘有捆绑车位等举动，有点恃湖景而骄的意思。低密虽好，强行加钱让人扫兴。

住浙点评

从2017年开始，杭州推的低密地块越来越少，洋房、叠墅、联排这样的低密产品，在市场上始终是香饽饽。

从相同、相邻板块的开盘表现来看，低密表现总体要好一些。譬如星桥的星翠芳华轩，洋房的中签率和开盘首日去化要好过翁梅和临平山北的精装高层。而且，低密因为总价高、自住意愿强，蓄客更有效，落位也更精准，“零登记”并不能代表市场的态度，说不定七八成的业主已经锁定心仪的房子。由于低密产品多在湖畔、江边、山麓，拥有稀缺的风景资源，加上改善的外溢属性，这类低密产品的客群基数本就比高层产品要大。家住未来科技城的，一般情况下，不大会到萧山南部去置业一套高层，但到湘湖边买一套排屋，是完全有可能的。