玄武宝龙城——规划配套齐全   地铁上盖， 围合式布局排布 采光视野佳丨楼盘测评

乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

位于玄武区铁北红山新城，由宝龙地产打造，规划建面约58万㎡都会大型综合体。

【项目亮点】

1、新玄武优质板块高品质、宜居性生活区。距离地铁6、9号线约300米，与地铁无缝连接，属于地铁上盖。

2、楼栋延续传统建筑围合式布局排布，采光、视野及景观上更具优势。

3、宝龙地产目前在全国多城都有品质作品，在南京的代表作品多以综合体为主，商业+住宅，便利人居生活。

【价格分析】

玄武宝龙城前期开盘销许均价44595-44815元/㎡，首付6成，与板块内新房相比，玄武映、星河国际等盘前期新房均价约4.35万/㎡，价格优势不大。另外与周边二手房价相比，因板块内教育资源较多，故二手房成交价继续有持续上涨。位于新玄武的中海玄武公馆，于2018年6月交付时价格约4万左右，据了解，截至2021年5月，中海玄武公馆的二手房成交价突破了5.8万元。从市场来看，板块的价值依然不上涨，房价的上升是必然的。新玄武板块住宅规划面积仅站整体规划的30%，住宅资源十分稀缺。从南京“两集中”供地首批次地块，位于新玄武板块的2021G24地块（即新玄武7号地块），紧靠玄武宝龙城项目，该地块包含商住、商混和经营等多种业态。其中，住宅部分毛坯限价43555元/㎡，这是板块房价上涨的信号，由此来看，未来新玄武新房价格预计会达到4.9万/㎡，甚至更高。未来的增值性，保值性比较高。

【楼盘规划】

玄武宝龙城总建筑面积约58万㎡，其中地上40万㎡和地下18万㎡，包括建面约7.6万㎡的购物中心及2幢A级写字楼。整体以宝龙旗下高端购物中心宝龙城为依托，集购物中心、精装住宅、行政公寓、甲级办公、城市艺术展馆等于一体。

项目共分为A、B、C、D、E五个地块开发，A地块规划为商业、写字楼；B地块规划3栋高层住宅，三层以下为商业，据悉，将于近期上市；C地块规划5栋公寓楼，约1800多套房源，预计有2栋公寓楼作为单独售卖，约300多套房源，建面约47-60㎡成品公寓；E地块：艺术展览馆、写字楼。

前期开盘房源位于D地块，规划8栋17-18层住宅，得房率约77%，绿化率35%，楼间距45-85米，物业为宝龙物业服务。目前D地块住宅以全部卖完。预计近期加推二期B地块住宅房源，户型建筑面积约98-111㎡。

【楼盘基础信息】

1、总建筑面积约58万㎡

2、集购物中心、精装住宅、行政公寓、甲级办公、城市艺术展馆等于一体。

3、绿化率35%，楼间距45-85米

【户型分析】

109㎡户型-三居室-建面约109㎡

前期D地块住宅建筑面积约109㎡三室两厅两卫、139㎡四室两厅两卫设计。设计上，均采用面宽7米大阳台，三开间朝南，南北通透，全明双卫更具私密性，餐客一体动静分离，四季美景触手可及。

建筑面积约106/109㎡户型整体设计   三房两厅两卫， 三开间朝南，约7米大面宽阳台以及全尺寸飘窗；客餐厨整体采用类LDK一体化设计，南北通透，采光及通风效果佳；朝南大套房主卧，主卫配浴缸，空间私密，干湿分离，这在110㎡面积段的户型中不多见。

139㎡户型-四居室-建面约139㎡

建面约139㎡户型   四房两厅两卫，采用大横厅设计，南北通透，采光好；U型厨房，科学的活动动线；客厅与餐厅功能分区明晰且相融，动静分离。

南向大面宽广角阳台，视野好；主卧套房设计，配备浴缸的同时，也有独立淋浴，功能设置面面俱到，兼具私密和舒适性。

【样板房细节】

在装修标准方面，精装修标准约3500元/平米。全屋墙纸，客厅电视背景墙，卧室背景墙，成品交付。

甄选威能地暖、大金中央空调、松下新风、A.O.史密斯净水、老板厨具三件套（含洗碗机）、科勒卫浴（或同档次）国际一线家装品牌，且大部分装修标准已经精确到品牌型号。

【交通出行】

轨道交通：在交通方面，南京地铁1号线迈皋桥站距离项目直线距离约1.5公里，可换乘3号线、4号线、10号线、S1号线等。此外，项目紧靠在建中的6号线及9号线丹霞路站，距离丹霞路地铁站300米，未来地铁出行便捷，节省自驾出行，更加环保。

公共交通：周围公交线路多至10条以上，有青年路站、藤子村站（距离项目500米），停靠114路，131路，22路，318路，73路，76路，Y19路夜间，Y23路夜间，可到达周边玄武湖公园，动物园，常发广场，南京火车站，紫金山景区，玉桥市场，尧化门，新街口，夫子庙，江北新区等区域。

自驾：日常自驾出行，可选择玄武大道、新庄立交等，可快速到达红山动物园，玄武湖公园，以及周边新街口，夫子庙等地区。且与南京火车站，红山客运站两大城际交通枢纽链接，形成四纵三横路网，出行需要注意避开节假日和早晚上班车流高峰期，有堵车的风险。

【周边配套】

教育配套：玄武区内教育资源丰富，目前汇集了东南大学、南京航天航空大学、南京理工大学、南京农业大学等，学术氛围浓厚。项目周边还有南京红山幼儿园和北京东路小学，北京东路小学附属幼儿园，成贤街小学（立贤分校）和南师附小铁北分校，南京市第十三中学和科利华中学铁北分校，分布在项目周边1至5公里范围之内。

医疗配套：玄武主城区域内三甲医院较多，有东南大学附属中大医院（三甲），南京京科医院，江苏省级机关医院（三甲），南京市第二医院（三甲）。距离项目约1.3公里还有中国医学科学院皮肤病医院（三甲），江苏省中西医结合医院（三甲）。

商业配套：新玄武板块内已有常发广场，万谷慧广场，金盛百货，先锋奥特莱斯，时代购物中心，玉桥商业广场，苏宁环球购物中心，环亚凯瑟琳广场，吾悦广场，金茂广场等等。另外玄武宝龙城为大型综合体，包含约8万方购物中心，带约2.8万方商务街区、约2万方城市展馆和地标建筑等。

公园配套：紧邻玄武湖公园（直线距离约1.5公里）、紫金山（直线距离约1.2公里）、红山森林动物园（距离约600米左右），带着家人周末去游玩，步行即可到达动物园景区。且项目东侧为复地项目规划的水景公园，生态资源优越。

适合玄武主城改善自住人群，及秦淮 鼓楼 河西投资人群，以及周边工作的人群。

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