山语春风——紧邻拉萨路小学   低总价， “一轴一环两园十四境”青年社区丨楼盘测评

乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

位于江宁正方新城板块，由中交、路劲联合打造，规划打造20栋高层住宅，共计1892户，精装修交付。

【项目亮点】

1、均价约2.1万元/㎡，低总价约170万起，且紧邻银城幼儿园拉萨路小学软件园分校，教育资源相对优质。

2、项目规划有约300米中央景观轴、约800米夜光跑道，两处集中式公园以及十四境宅地景观。

3、在南京80㎡以下的户型市场占比约6.5%，项目最小户型79㎡，空间利用率高，适合首次置业的刚需。

【价格分析】

山语春风前期开盘销许均价为21973元/㎡，较项目周边的新房，如联发云启销许均价23540元/㎡，均价相差不大。与周边二手房相比，均价在2.2-2.6万/㎡左右，其中银城蓝溪郡在2020年10月成交的一套房源突破2.6万/㎡，成交均价为26702元/㎡，未来板块发展规划齐全后，二手房市场有上升空间。山语春风位于正方新城，区域内已引入包括微软、IBM、惠普、甲骨文、腾讯、中兴等在内的多家知名企业，未来这里预计将容纳居住人口19万人，就业人口约30万人，置业需求、购物需求、交通出行等都是未来发展必需品，板块价值的上涨，房价也有一定的上升空间。

【楼盘规划】

山语春风占地面积约82991.35㎡，总建筑面积约为245991.60㎡，打造建筑面积约79、89、110㎡三种户型。项目共规划打造20栋27层高层，销许均价21973元/㎡，容积率约2.2，绿化率约35%，精装修交付，三大件齐全，中央空调、地暖、新风，得房率约75%。

 

外观设计深灰加浅灰搭配，线条明朗。小区总计约有1892套房源，两梯四户，约300米中央景观轴、约800米夜光跑道。目前，项目的售楼处、部分样板间已开放参观，感兴趣的朋友可以前往项目实地考察。

【楼盘基础信息】

1、占地面积约82991.35㎡，总建筑面积约为245991.60㎡

2、打造建筑面积约79、89、110㎡三种户型

3、容积率约2.2，绿化率约35%

【户型分析】

110㎡户型-三居室-建面约110㎡

110㎡户型  三室两厅两卫   南北通透，户型方正；全屋设计动静分离，卫浴干湿分离；餐客厨一体化设计，动线合理，空间互补；LDK餐厨厅一体化的通厅设计；房间内斜墙少、凹角空间少，不易造成面积浪费。

 

【样板房细节】

山语春风整体精装交付，标准采用国内外一线品牌。110㎡三居室样板间，在精装“三大件”方面，甄选了中央空调、新风海尔、开发商定制地暖和老板厨具电器。

智能电子锁，采用LDK餐厨厅一体化的通厅设计，将烹饪、饮食、家庭交流等功能空间融为一体。厨房区域，配备了老板的油烟机和灶具、摩恩的厨盆及抽拉式水龙头等。

卫浴区域，三段式干湿分离，选用科勒的坐便器和台下盆、三雄极光的浴霸、摩恩的花洒等。

【交通出行】

轨道交通：距离地铁S1号线正方中路站约2.6公里，4站可到达南京南站、3站可达禄口机场站，与地铁1号线、3号线、S3号线、S9号线、S7号线实现换乘，另外目前地铁5号线，5号线还将继续南延3站，直接到达项目西侧的江苏软件园站。

公共交通：距离发展路场站约300米，约600米距离内有发展路研发东路站、发展路•研发东路站、创新东路站，有712、868、879等公交线路经过。

自驾：从山语春风出发，通过机场高速、将军大道、丹阳大道、绕城高速、正方中路、银杏湖大道等自驾道路，可到达河西、鼓楼、江北新区等南京主城的各个片区。

【周边配套】

教育配套：距离吉山软件幼儿园、南京市东吉湖小学约500米，另外项目南侧还有一块中小学教育用地（2025年开始招生），项目东北侧规划为幼儿园用地。

医疗配套：距离南京同仁医院约8.3公里，目前周边拥有东善桥社区卫生服务中心等医疗资源，医疗配套有待完善。

商业配套：山语春风项目北侧规划有“双子楼”商业综合体，距离砂之船奥莱广场约5.9公里，10公里距离可到达百家湖商圈，涵盖景枫、1912街区、江宁金鹰等商业。

公园配套：距离江宁爱情隧道约2公里，距离谷里薰衣草庄园约7公里；另外项目具有“三山四水”的环境格局，“三山”为牛首山、将军山、方山，“四水”为银杏湖、白鹭湖、东吉湖、璟玥湖。

79㎡起步，偏向改善户型，客群主力大部分为周边的刚需年轻人，自住客户，投资较少。

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