李宇嘉：当前楼市基本面并未发生根本变化

中新经纬9月24日电 题：《李宇嘉：当前楼市基本面并未发生根本变化》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近期，多位地产业内朋友跟我沟通，觉得自己正经历从业多年来前所未有的艰难时刻。

9月份，龙头房企的债务问题、流动性问题持续发酵，近期又有头部房企出现了公募债偿付危机；另一方面，楼市整体需求端的下行幅度在增大。

国家统计局发布的数据显示，8月份70城新房和二手住房价格指数呈涨幅明显收窄的态势。其中，70城新房价格环比和同比指数今年以来连续3个月收窄。二手房的成交则回落得更加明显。8月份，70城二手房价格指数出现停涨，这是2020年以来的首次。

同时，在全国最近的第二轮集中供地过程中，多个城市出现了流拍现象。

面对以上种种市场表现，有人不禁要问，房地产行业还有未来吗？

楼市的基本面如何？

我们可以说，房地产市场，从局部看市场表现较差，但是从全局看，市场表现并不差。按照国家统计局的数据，1-8月份，全国房地产开发投资两年平均增长7.7%，商品房销售面积两年平均增长5.9%，商品房销售额两年平均增长11.7%。1-8月房地产施工和竣工面积同比分别增长8.4%、26%。

更关键的是，全国各个城市在售库存消化周期尚处在合理范围。根据克而瑞研究的数据，百城库存周期由2021年7月末的11.84个月上涨至12.99个月，三四线城市虽然去化周期在增大，但也只有14.73个月，低于18个月的警戒线。调控政策如此密集，资金面紧缩，行业还能有这么大涨幅，可见房地产这个行业穿过了众多周期，自有其强大的发展韧性与承压能力。

所以，这个行业的基本面没有变化。

事实上，“三道红线”“贷款集中度”等相关调控政策，并非“一刀切”。政策有张有驰，保持了一定弹性：即对稳健经营的银行和房企，政策仍留有房贷和融资空间。因此，当前房地产行业只是局部问题，并非全局问题；只是部分房企、部分城市的问题，整体销售端并无问题，更没有上升到行业系统性风险层面。

我们从主要上市房企半年报表述中发现，房企普遍认为，2021年下半年的房地产市场增速将显现回落。但在2021年上半年销售规模的高速增长下，全年行业销售规模有望再创新高。长远来看，随着城镇化进程、消费升级以及“三孩政策”的推行，大部分企业对市场前景仍持乐观态度。同时，随着新土地出让规则调整，房企的利润空间在显著改善。

对房地产调控有无放松的必要？

在地产行业信贷全面收紧背景之下，8月底的央行会议称，“做好跨周期设计”“增强信贷总量增长的稳定性”；9月初，银保监会表态，“督促银行类机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”。部分城市则推出了“限跌令”，打击恶意降价。针对管理部门上述一些表态，市场中一时流传“楼市政策面已出现边际宽松”的观点。

那么，到底该不该宽松？我认为，从行业基本面来看，并不存在宽松的必要性。

长久以来，房企对银行杠杆的利用已到极致。当下，房企负债不仅有常规的开发贷，若将企业一些类似于商票、理财融资、拖欠上下游货款、推迟结算等隐性债务也计入，房企的债务规模要远比看上去的更多。在地产企业杠杆用足的情况下，如果再放松信贷，就有可能要碰触金融安全的红线。

此外，从全国大中型商业银行贷款集中度考量，考虑到某些资金可通过渠道包装，变相进入房地产领域，银行业的房地产贷款集中度其实已经很高，不具备宽松的条件。

总之，当前楼市基本面不差，需求端的库存周期也不高。如果要严格执行“三道红线”“贷款集中度”等调控的长效机制措施，未来针对房地产就没有政策宽松的空间。(中新经纬APP)