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    【中报点评06】保利发展:销售增速居TOP5之首、拿地趋于谨慎

    克而瑞地产研究 房玲、羊代红 2019-08-14 23:02

    本文来源于公众号--克而瑞地产研究 

    【增速明显高于TOP10房企平均】2019年上半年签约金额2526亿元,增速达17.3%,远高于TOP10房企平均7.71%的增长率,居TOP5房企之首。项目持续大量入市以及新开工面积的增长是销售增长的主要原因,上半年完成新开工面积 2894万平,同比增长22.7%,完成年初计划的64.3%,为下半年销售提供充足货量。

    【拿地同比腰斩土地储备有所回落】新增计容面积为826万平方米,总成本533亿元,分别同比下降45%和50%,拿地销售金额比0.21,低于TOP10房企的拿地销售金额比0.36。整体来看,2019年上半年保利拿地明显趋于谨慎,上半年末企业土地储备较期初有所减少。

    【盈利能力优于行业平均水平】因结转项目权益比例提高,实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%,归母净利润占比77%,同比增加了7个百分点,归母净利润率同比上涨3.09个百分点至13.99%。

    【融资优势明显,债务持续优化】销售回款率同比提升8个百分点至86%,持有现金较期初增长8.2%,现金短债比达2.63,净负债率76.44%,较期初下降3.92个百分点,债务结构持续优化,平均借贷成本下降至4.99%。在行业融资环境收紧的情况下仍可以获批公司债券150亿元,保证了其未来充足的融资空间。

    【两翼业务持续发展,物业板块赴港IPO进行中】保利除了传统的房地产业务之外,其两翼业务发展持续提升,特别在物业管理方面,保利物业积极加大业务外拓,截至4月30日,合同管理面积约3.7亿平方米,在管面积近2.0亿平方米,且于2019年8月7日向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。

    销售:增速位于TOP5房企之首

    2019年上半年保利发展实现全口径签约金额2526亿元,签约面积1636万平方米,分别同比增长17.3%和12.5%,销售金额的增长率远高于TOP10房企平均7.71%的增长率,其销售增速是TOP5房企第一。在此情况下,保利发展上半年全口径签约金额排名超越融创中国,位居行业第4名。

    销售的增长,一方面主要在于保持单城市销售贡献持续提高,2019年上半年,广州实现签约金额超200亿元,佛山、北京、成都、杭州超100亿元,武汉、南京等17个城市超50亿元,整体销售超过50亿元的城市共计22个,同比增加5个城市。

    此外,保利项目持续大量入市以及新开工面积的增长也是销售增长的关键。从2018年下半年开始,保利发展在售项目明显增加,2018年全年有销售贡献的项目较于2018年上半年增长了112个,到2019年上半年,在售项目有453个,垫定了2019年保利规模增长、行业排名上升的基础。2019年保利计划新开工4500万平方米,上半年已经完成 2894万平,同比增长22.7%,完成年初计划的64.3%,为下半年销售提供充足货量。

    从销售分布来看,2019上半年保利发展销售面积贡献最大的区域是中西部区域和二线城市,占比分别达到29.4%和43.2%,分别同比减少2.96和4.59个百分点。值得注意的是,三四线城市的销售面积贡献逐年升高,在2017年的销售占比为33.8%,2018年38.8%,到2019年上半年41.6%,增长较大。

      投资:拿地同比腰斩显著低于TOP10房企

    2019年上半年保利新增44个项目,新增计容面积为826万平方米,总成本533亿元,分别同比下降45%和50%,拿地销售金额比0.21,低于TOP10房企的拿地销售金额比0.36。整体来看,2019年上半年保利拿地相明显较于2018年谨慎,同期来看,投资力度也低TOP10房企。

    从新增土地建面的区域分布来看,新增土储中珠三角的占比最高,达32.3%,同比下降4.2个百分点;就城市能级来看,2019年上半年保利发展新增土储面积的60%位于一二线城市,较于2018年全年下降了1个百分点,相应的一二线城市的投资金额上涨了4个百分点至78%,导致2019年上半年保利发展的新增拿地均价较于2018年全年上升了4.3%至6453元/平方米。

    2019年上半年末,保利发展总土地储备为14954万平方米,较2018年下降了3.3%,其中待开发面积7618万平方米,按上半年的销售规模和增速来看,保利总土地消化周期大约为3到4年,而2019年上半年保利拿地较为谨慎,未来在土储的持续消耗下应加大土地的投资布局。

    而从保利的总土储权益来看,近两年保利通过合作方式加大土储的获取,土地增长较快,同时也使得其总土储权益由2016年的71.8%下降到2019年上半年的65.3%,未来,随着合作项目陆续进入结转,其归母净利润增长或将受到影响。

      盈利表现:结算项目权益提高

      促进归母净利润高增长

    2019年上半年保利实现711.41亿元,同比增长19.48%,主要来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高。同时,因结转项目权益比例提高,实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%,归母净利润占比77%,同比增加了7个百分点,但是近两年其土储权益的下降或将会影响未来归母净利润的增长。

    与此同时,由于近两年高溢价项目的结转,房地产结算毛利率为40.96%,较去年同期提升5.68个百分点,综合毛利率提升至39.77%,归母净利润率同比上涨3.09个百分点至13.99%,而TOP10房企2018年的归母净利率为10.80%,从历年表现来看,保利的归母净利率处于TOP10企业平均水平,明显高于行业平均水平。

      偿债表现:融资优势明显,债务持续优化

    2019年上半年,保利销售回款率同比提升8个百分点至86%,持有现金较期初增长8.2%,现金短债比2.63,长短债比4.81,分别较期初增长8.9%和13.0%,一方面其现金能够负债全部短债,另一方面其债务结构较为合理,债务结构持续优化,其现金短债比及长短债比均高于TOP10房企。

    2019年上半年,保利持续发挥央企的融资优势,其发行5亿美元债和中期票据15亿元,以低成本储备长期资金,在行业融资环境收紧的情况下仍可以获批公司债券150亿元,保证了其未来充足的融资空间。平均借贷成本较2018年末下降了0.04个百分点至4.99%,而TOP10房企2018年为5.72%,保利融资成本处于行业极低水平。其净负债率为76.44%,较期初下降3.92个百分点,近年来保利的净负债率略高于TOP10房企的平均水平,得益于其规模增长和央企背景的加持,历年来保利的净负债率都比较低。

      多元化:两翼业务持续发展

      物业板块赴港IPO进行中

    保利除了传统的房地产业务之外,其两翼业务发展持续提升,保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,报告期内新进入城市11个,累计覆盖城市超过200个,持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。

    特别在物业管理方面,保利物业积极加大业务外拓,截至4月30日,合同管理面积约3.7亿平方米,在管面积近2.0亿平方米,其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米,上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目。保利物业自2018年新三板退市之后,在房企物业公司赴港上市的热潮下,于2019年8月7日向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。

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