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    克而瑞8月全国土地月报 成交量价齐跌

    克而瑞地产研究 2019-09-13 06:10

    酷暑退去的8月,土地市场温度也在下降:不仅成交规模低位运行,地价也因高能级城市土地成交占比减少而继续回落,环比下降近两成;最明显的就是本月成交溢价率已不足10%,整体流拍率也继续升高,诸如南京、佛山之类的此前土拍热点城市也发生了地块流拍的现象,当前的土地市场秋意已至。

    各能级城市方面,尽管一二线和三四线城市均表现为量价齐跌、溢价率持续回调的态势,但原因却各不相同:一二线城市由于优质地块供应减少导致企业拿地意愿不强,但如南京城北小市宅地这样条件俱佳的地块仍然拍出了较高的溢价率,主城区宅地也基本都成功出让;多数三四线城市却由于近来楼市表现不佳而使得房企拿地积极性减弱,地市热度持续下降。

    市场走势:高能级城市优质地块供应增加 下月成交量价有望回升

    供应方面,8月份土地供应总量在经历两月的调整后开始回涨。据CRIC统计数据显示,全国336城经营性土地供应总建筑面积为24769万平方米,环比上涨近二成,不过落后去年同期水平。各能级城市的土地供应量也均呈现环比上升趋势,尤其是一线城市,本月土地供应量高达471万平方米,仅次于今年1月的供应量,已然是今年的供应高点,并且北上广均有优质地块挂牌。此外,二线城市土地供应量环比上涨幅度也达两成以上,杭州、武汉、天津等诸多重点城市本月土地供应量均有增加,其中不乏主城区的优质宅地,并且这些地块也多在下月出让。就此来看,在一、二线城市土地供应量纷纷大增的带动下,下月土地成交量价预计会出现一定的回升。

    成交方面,8月土地成交量大幅下滑,同环比均处下降通道。据CRIC统计数据显示,全国336城土地成交建筑面积为16959万平方米,环比下降14%,同比降幅已经扩大到36%。各能级城市成交量也均有缩减,其中一线城市降幅最为突出,高达43%,仅成交了221万平方米,二线城市的环比降幅也达到了三成以上,导致本月土地成交量较上月明显缩减。

    成交单价方面,8月份成交楼板价延续了上月的回落趋势,环比降幅也在不断扩大。本月地价降至2402元/平方米,环比下降19%。究其原因,一方面受上海、广州、福州等热点城市高价优质地块成交较少的影响,另一方面也是由于融资环境收紧,房企拿地积极性不高,底价成交地块比重明显上升,从而使得土地成交均价有所下调。各能级方面,虽然各能级城市价格均呈现环比回落趋势,但原因却不尽相同:一、二线城市由于高价优质地块减少而导致成交均价回落,三四线城市更多的是受楼市萎靡不振的影响,市场预期不高,房企拍地积极性有所减弱,使得成交均价小幅下滑6%,降至1726元/平方米。

    市场热度:楼市表现不佳影响地市热度 三四线溢价率持续回调

    继4月份达到峰值之后,土地市场热度已经连续4个月下滑,本月成交溢价率不到10%,环比上月下降2.9个百分点。各能级城市溢价率也全线回落:一线城市溢价率降至0.7%,主要是因为一线城市由于成交地块多为保障性住宅用地和商办地块,房企拿地意愿不高,溢价率降至冰点;二线城市溢价率也呈现下降趋势,整体溢价率降至6.9%,究其原因,主要是受融资收紧的影响,开发贷、企业信托、海外融资渠道受限,资金压力再度升级,企业拿地更加谨慎;三四线城市溢价率也有所下调,降至13.4%,环比上月下降了3.2个百分点,主要是受楼市表现不及预期、去化明显放缓的影响,对土地市场也造成极大的冲击。

    土地流拍方面,由于融资环境再度收紧,加之销售回款又开始放缓,市场整体预期不高,企业拿地积极性继续减弱,本月流拍率环比上月再度小幅上涨。即使从重点监测城市流拍情况来看,流拍现象也明显增多,南京、重庆、天津等热门城市也出现了多幅地块流拍,可以看出目前土地市场的热度是真的在下降,这与中期业绩会上房企严控拿地的表态也一致。当然市场并非完全一潭死水,优质地块市场关注度依旧很高,譬如月底拍出的南京鼓楼宅地,由于区位优越而吸引了众多房企的关注,经过82轮的竞拍,最终被葛洲坝以总价32.3亿元竞得,楼面价2.64万元/平方米,溢价率高达33.47%。 

    重点地块:融资持续收紧致溢价地块明显减少 总价较低的优质地块更受青睐

    受一、二线优质地块成交明显减少影响,本月总价榜和单价榜一改前几个月高溢价地块霸榜的局面,溢价成交的地块相比上月都明显减少,低溢价甚至底价成交俨然已是本月土地市场的主流。这足以说明市场热度已在政策加码、融资收紧的调控下进一步下滑。不过,房企对这些南京、杭州等重点城市的优质地块仍然抱着较高的拿地意愿,如保利联合建发拿下的佛山南海宅地、葛洲坝拿下的南京城北小市宅地等总价相对较低的优质地块溢价率都比较高,起拍价高达131亿元的杭州江河汇城市综合体项目也得以成功出让,并且还是低溢价成交。

     总结

    8月份土地市场行情继续走低,不仅成交体量受前两个月供应持续缩量影响环比下跌,土地价格更是大幅回落,环比下降至2402元/平方米;市场热度也是一降再降,溢价率还不足10%,俨然降至今年低位,南京、武汉等热点城市也相继有土地流拍,流拍现象进一步加剧。

    而就政策层面上来看,虽然国家持续收紧房企融资,但三稳目标并未改变,各地也根据当地实际情况出台政策进行调节,如天津为缓解市场下行压力允许部分片区的开发企业自主定价、合肥为稳定预期建立房价地价联动机制。在此基础上,接下来的土地市场仍将会围绕“稳定”二字运行。此外,本月新的《土地管理法》修正案通过审议,其中规定满足规划需求的集体建设用地可建设租赁住宅,各地也在积极发展住宅租赁市场,深圳已经表态要加大租赁住房供应,接下来土地供应中租赁地块的比例以及带有配建租赁住宅地块的比例将会有所提升。

    本文来源:克而瑞地产研究 

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