购房圈

    北京市场双降成交遇冷 融创操盘晋级前三

    克而瑞地产研究 2019-12-01 23:05

    本文来自:克而瑞地产研究

    11月30日,克而瑞地产研究院发布《2019年1-11月中国房地产企业销售&操盘TOP100排行榜》,其中,碧桂园、恒大多别夺得两榜单双料冠亚军,融创以4754.1亿的操盘金额跻身操盘榜前三名。   

    导读:

    1、年底加大供应,TOP100房企整体环比增11% ;

    2、TOP30房企中,20家环比业绩上升;

    3、TOP10权益销售门槛增幅最大达15%;

    4、9家房企提前完成目标,部分房企仍有压力。

    榜单解读

    2019年11月,TOP100房企整体的单月权益销售金额较上月环比增长10.9%。虽然四季度以来百强房企为冲击全年业绩目标逐渐加大供货力度,但我们认为,目前市场整体的去化率水平仍处于相对低位,市场真实情况并不像数据反映的那么乐观。 

    随着2019年临近尾声,房企在12月势必将继续加速推货、加强营销以冲刺全年业绩目标。但考虑到市场整体的下行压力犹存,市场期盼的翘尾行情未至,预计今年百强房企整体的业绩表现也将维持在目前稳中有升的态势。

    整体业绩

    单月业绩环比增长10.9%

    接近年底,为冲击年末业绩,房企开始逐渐加大供货力度,整体业绩环比略有上升。2019年11月,TOP100房企单月权益销售金额较10月有所提升,环比增长10.9%。从累计业绩表现来看,百强房企1-11月的累计权益销售金额同比增长6.5%,增速较上月也略有提升。但我们认为,目前市场整体的去化率水平仍处于相对低位,市场真实情况并不像数据反映的那么乐观,未来在市场上比拼的还是房企的城市布局、品牌效应和项目品质。

    上榜门槛

    TOP50房企权益金额门槛提升12.8%

    2019年1-11月,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1559.1亿元,同比增幅最高达15.1%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为977.9亿元和673.9亿元,门槛增幅分别为8.3%和4.3%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期大幅提升12.8%至458.2亿元。另截止11月末,TOP100房企权益金额门槛达到162.5亿元。

    企业表现

    TOP30房企20家业绩环比提升

    从企业业绩表现来看,2019年11月,规模房企整体的业绩表现相对更为突出。TOP30房企中有20家房企的单月业绩表现为环比提升。其中,碧桂园11月单月实现全口径销售金额860亿元,较上月850亿元的业绩规模进一步提升。融创11月实现全口径业绩规模665.1亿元,保持行业领先水平,操盘榜排名首次超越万科升至行业TOP3。万科11月全口径销售金额也较上月显著提升27.5%至553.2亿元。此外,世茂、阳光城、中南11月单月的业绩表现也较为突出,环比业绩增幅均在25%以上。

    目标完成率

    9家房企提前完成全年业绩目标

    从房企目标完成情况来看,截至11月末在年内设定了业绩目标的企业中,近7成房企的目标完成率已达到90%以上。其中,包含世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成了全年目标。但同时,也有超2成的房企目标完成率尚在80%-90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及80%。总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

    市场展望

    供应放量、成交持续走低

    市场下行压力不断加剧

    随着年底业绩冲刺季的到来,房企密集加快了供货节奏,29个重点城市供应量明显回升。不过,市场期盼的翘尾行情未至,重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%,市场下行压力仍较大。

    一线城市本月成交量企稳回升,环比上升6%,同比上升28%。北京市场再度遇冷,成交量同环比双降,上海、广州和深圳市场略有回暖,成交量皆有增长。25个二三线城市成交量缓步下行,但跌幅明显收窄,环比微跌2%,同比下跌15%。各城市市场持续分化,重庆、昆明、杭州等市场依旧坚挺,成交量同、环比齐增。而长沙、福州等市场持续转冷,成交量环比近乎腰斩。

    分区域来看,长三角成交表现亮眼,除徐州、南京成交走弱外,上海、杭州等多市成交量明显提升,宁波同、环比增幅更是超7成。中西部城市间市场显著分化,重庆、昆明、成都等成交量企稳回升,武汉、郑州、西安等稳中有降,长沙市场急速冷冻,环比下降63%。随着供暖季的到来,东北地区市场进入传统销售淡季,长春、大连等成交量持续走低。

    展望未来,市场下行压力正不断积聚,成交量持续走低,但并非失速,各城市市场行情波动起伏,各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期,势必将加大营销力度,以价换量趋于常态化,成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下,唯有抓销售、促回款,才能更好地抵御市场下行风险。

    榜单改版说明

    今年是克而瑞编制中国房地产企业销售排行榜的第11个年头,从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200;再从单一的销售榜,到推出代表操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜,我们一直真实、严谨、公正地记录着10年来的行业变化、格局演变和模式创新。

    自2019年1月起,在原有的销售流量榜和权益榜的基础上,我们新增了销售全口径榜。销售全口径,是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式,不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为,在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。

    操盘榜是以企业操盘为口径,即若某项目为多家房企合作开发,则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力,企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。

    权益榜是以企业股权占比为口径,即若某项目为多家房企合作,则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。(注:权益口径数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分)

    鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径,需要与上市公司发布数据进行对照的读者,可以参考全口径榜单。


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