购房圈

    行业透视 | ​超百轮竞拍地块数量减少,但地价纪录仍在被频频刷新

    克而瑞地产研究 2020-08-14 11:07

    导 读: 

    溢价率下滑,不代表土拍竞争减弱

    竞拍轮次变少,地价也能继续上涨

    7月份,宁波、深圳、南京等热点城市先后升级调控,当月土地市场整体溢价率小幅下滑,超百轮竞拍地块数量较6月也有一定程度的减少。在此情况下,热点地块的价格还在继续创新高吗?哪些地方优质地块推出频率依旧较高?哪些地方有所减少?本文将对这些问题进行分析,并结合近期优质地块供应节奏、政策环境对未来土地市场做出进一步展望。

    01市场热度

    溢价率延续上月下降势头

    超百轮竞拍地块也减少10宗

    正如我们上月所预料(行业透视:超百轮竞拍地块数量创新高,6月会是最后的狂欢吗?),溢价率在调控政策收紧、重点二三线城市优质土地供应力度减弱的影响下出现了下滑趋势,相关指标出现见顶回落。CRIC最新数据来看,7月的溢价率环比6月下降0.2个百分点,降至16.1%。

    从房企竞拍热度来看,7月份超百轮竞拍地块有48幅,较6月也有显著回落,减少了10宗。总体来看,溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致,在7月份,反映土拍整体热度的指标均有所下滑。

    02价格变动

    高竞拍轮数地块所在板块地价均被刷新

    上海浦东唐镇宅地楼板价翻番

    为了进一步探究高热地块价格变动情况,我们挑选出7月竞拍轮数TOP15地块,将其楼板价与周边同类地块楼板价对比,结果发现:所有地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。其中涨幅最突出的当属上海浦东唐镇纯宅地,该区域内已经有绿城、仁恒等口碑不错的房企入驻,给区域带来了较高知名度,该地块起始价高达42亿,最终华侨城经过232轮竞拍以50亿元的总价竞得这宗稀缺宅地,溢价率达19%;由于地块要求15%自持,再剔除5%的保障房,可售部分楼板价达到5.20万元/平方米,已创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录,较上一次成交宅地的楼板价已经翻番,涨幅高达103%。

    涨幅居于第二位的为南通海门区的CR20016地块,楼板价高达13038元/平方米,较周边同类地块涨幅达99%。不仅如此,通州区还有三宗地竞拍轮数位列TOP15,分别位于金沙镇和川姜镇,其中金沙镇两宗地楼板价均突破12000元/平方米,较周边地价涨幅也均在30%以上,板块“地王”不断涌现。总之,随着南通各区域规划建设利好的落地,尤其是沪苏通高铁开通之后,南通房地产市场迎来一轮小高潮,尤其是通州区土地价值显著提升。

    此外,徐州近期土地市场表现也比较突出,有3宗土地入竞拍轮数TOP15榜。其中大龙湖BC地块备受瞩目,该幅地块起始楼面价8010元/㎡,开拍前16轮报价,最终经过4个小时224轮激烈竞拍,儒辰以总价14.22亿元拿下该幅地块,成交楼面价16180元/平方米,溢价率高达102%,刷新了同样也是7月成交的坝山热电厂地王,成为当时徐州的新地王,并且较其楼板价高出4000元/平方米。而且这一价格在近日又再度被刷新,8月11日,泉山区出让原华东机械厂D地块,经过147轮报价,由南京安居以19.30亿元竞得,溢价率144%,成交楼面价16907元/平方米,较大龙湖地块高出727元/平方米,单价地王被不断刷新。

    近期市场较热的嘉兴也比较典型,在长三角一体化上升为国家战略的背景下,今年1月,嘉兴重磅出台高铁新城规划公示,明确了高铁新城与嘉兴城市中心并列,南站作为高铁新城的“心脏”,迎来一大波规划利好。7月土拍的嘉土告南字[2020]018号地块就位于市场大热的高铁新城余新板块,最终该地经过近3个半小时、347轮的争夺,这宗地块被深耕该板块的交投祥生高调收入囊中,楼面价为9061元/平方米,远超周边在售的白鹤郡的实际楼面价7310元/平方米,创下了余新板块的地价纪录。

    总的来看,高竞拍轮数地块仍在频频刷新板块最高单价纪录,尤其是具有规划利好的南通、徐州、嘉兴等长三角城市,本身房地产需求支撑性较强,市场韧性较佳,加之近期在长三角一体化加速推进的利好之下,又引爆了土地市场的一波小高潮,区域地价被不断刷新,徐州更是在年内多次刷新全市单价地王,当前徐州最高楼板价已经升至16907元/平方米,竞拍热度依然维系高位。值得注意的是,6、7月高竞拍轮数地块数量均居首位的宁波仅有一宗土地入榜竞拍轮数TOP15,较上月有明显的下降。

    03竞拍格局

    八成超百轮地块均位于长三角

    上海、南通、徐州优质地块推出频率明显增加

    从高竞拍地块分布情况来看,宁波依然占比最高,48宗超百轮竞拍地块,宁波占9宗,占比达19%,优质地块推出频率依然较高。当然除宁波之外,南通、上海、徐州、台州、武汉和南宁表现也比较突出,超百轮竞拍地块均超3宗(含),上海更是有两宗地接连刷新年内全国单价纪录,楼板价达到8万+元/平方米,徐州大龙湖宅地楼板价升至16180元/平方米,成为当时徐州的楼面价地王。另外,湖州、绍兴、嘉兴等10余个长三角城市也均有超百轮竞拍地块,市场热度保持较高位。

    值得注意的是,长三角城市超百轮竞拍地块合计39宗,占据全国的81%,依然是房企竞争优质地块的主战场。其余的9幅地块仅武汉、南宁比较集中,均有3宗,其余城市分布较为分散,福州、洛阳、长春各有1宗。

    事实上,虽然宁波超百轮土地幅数依然居首,但与上月相比,优质地块推出量明显减少,以7月6日为节点,对比政策出台前后出让地块的区位分布来看,政策出台后宁波的主力供地已经逐渐向圈外的郊区如奉化、北仑等倾斜,即使主城区有供地,也多位于姚江新城、文创新城等非核心的新城板块,成交单价超过2万元/平方米的土地鲜有出现,市场热度有一定的下降。

    不仅是宁波,浙江省域的杭州、金华、嘉兴、台州、温州、绍兴等城市的超百轮竞拍土地均有不同程度的减少;与宁波一致,很大程度上与供地数量和质量明显降低有关。以杭州为例,6月份土地供应量仅有145万平方米,环比5月下降了六成,并且仅有2宗起始楼板价超过2万元/平方米,而5月挂牌土地中有5宗起始价超过2万元/平方米,“量”和“质”的同时下滑使得杭州优质地块推出频率明显减少,在“感官”上地市降温显著。

    与此同时,近期上海和江苏省域的南通、徐州等城市优质地块推出频率明显上升。上海自不用多提,虹口北外滩和杨浦江浦宅地两次刷新年内全国单价纪录,市场热度升至年内高位。规划利好之后的南通通州和海门多点开花,板块地价不断被刷新。徐州全市单价地王也多次被刷新。就连一向市场相对沉寂的盐城、泰州等城市也都出现了超百轮竞拍地块,市场热度明显上升。

    04市场展望

    土拍热度指标大概率下滑

    但福州、厦门、宁波等市竞争压力依然较大

    综上,从溢价率和高竞拍轮次地块幅数等指标来看,7月份土地市场确实已经出现了转升为降的现象;接下来,鉴于中央严控地价房价,地方调控升级的大环境不会改变,优质地块入市比例将进一步下滑,并且7月土地挂牌数量显示,京、杭、宁等热点城市供应大幅减少,同时优质地块的供应比例也有明显下降,8月起拍楼板价最高的宅地是位于厦门湖里的一宗宅地,起拍楼板价为40472元/平方米,相比上月虹口、杨浦起拍楼板价均在6万+,可以看出土地质量有明显的降低,高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次会继续下滑。

    当然,部分城市依然值得关注,譬如福州、厦门、宁波,接下来均有多宗优质地块入市,布局优质区域的机会尚存,但鉴于当前优质土地较为稀缺,“僧多粥少”之下,竞争势必还会加剧,这些地块大概率会继续刷新地价纪录。考虑到当前热点板块地价已经涨至高位,盈利空间已经较低,竞拍时尤其要注意控制成本,避免后期利润空间不足的风险。

    (本文来源于:克而瑞地产研究)

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